联排出租屋（kontrakan petak）是一栋长条形建筑里的一排小房子。每一间（petak）都有自己的门，通常有一到两个房间、一个浴室和一个小厨房。

年轻家庭、上班族和暂时不想买房的外来人口，都很熟悉这种租住形式。对地主来说，联排出租屋的吸引力在于建筑简单，收入又同时来自好几个单元。

本文写给正在考虑建造或购买联排出租屋的您，内容是要让这门生意运转起来，需要算什么、办什么、管什么。

联排出租屋与出租单间：有何不同

两者都是出租生意，但运作方式不同。

  • 出租单位。联排出租屋按套出租，每套是一个设施齐全的小房子。出租单间（kos）按间出租，浴室或厨房常常共用。
  • 租客。联排出租屋住的多是家庭，kos 住的多是个人，例如大学生和单身上班族。
  • 日常事务。联排出租屋的租客自己打理房子，通过自己的电表付电费。kos 则常常需要额外服务，例如打扫公共区域和提供网络。
  • 土地。与 kos 相比，联排出租屋每位租客需要的土地更多。

如果您也在考虑做 kos，比较可以参阅开办出租单间生意一文。

选择合适的土地

土地决定了能盖几间，也决定了租客住得是否舒心。

  • 通行。道路能走摩托车和汽车，雨季也不积水。
  • 水淹与排水。在低洼地上，地面要垫高，污水要有明确的出路。别让您的排水淹了邻居。
  • 清洁用水。确认自来水公司（PDAM）的管道能否接到每一间。如果在泥炭地上用钻井取水，要准备过滤设备，因为井水可能呈褐色且偏酸。
  • 用电。每间装一个国家电力公司（PLN）电表，账单清楚，也能避免纠纷。每一处新装都需要电气安装合格证（SLO）。
  • 化粪池，要让抽粪车开得到。
  • 地块形状。纵深较长的地块，适合建一排朝向共用通道的单元。
  • 距离，离工作地点、市场和学校要近。

买地之前，如果当地签发城市规划说明（KRK），请先申请一份。这份文件载明建筑密度（KDB），即地块上允许被建筑覆盖的比例，以及建筑退界线（GSB），即建筑与道路之间的距离。两者共同决定能盖几间。

简易建筑及其许可

联排出租屋不必豪华，但要耐用、好维护。

  • 地面足够高，高出道路和院子，高度参照当地的水淹记录。
  • 通风和采光。成排的单元只有前后两面能开窗，所以门窗开口要仔细设计。
  • 隔墙砌到屋顶，这样声音不会互相传，火也不会很快蔓延。
  • 每间都有檐槽和排水沟，免得雨水流进隔壁。
  • 所有单元用统一的配件，方便找备件。

在软土地上，地基需要特别处理，例如打加兰木桩（cerucuk galam）。建造费用可以用如何估算建房成本一文中的方法来估算。

新建建筑需要建筑许可（PBG），它取代了旧建筑许可证（IMB）；建成后还需要建筑适用证书（SLF）。还要到当地空间规划部门核实土地的用地分区。如果作为生意来经营，请问清楚是否需要通过线上单一提交系统（OSS，Online Single Submission）办理营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha）。

动工之前，和邻里组（RT）组长及邻居商量建房计划。从排水到停车，受影响的都是他们。

含入住率的计算示例

联排出租屋很少全年满租。从一开始就要把入住率算进去。

示例计算（数字仅为示意）：

  • 六间，每间每月租金 Rp 100 万。如果一直满租，全年收入 Rp 7200 万。
  • 入住率为 85% 时，实际收到的租金为 Rp 6120 万。
  • 扣除 10% 的最终所得税（PPh final）Rp 612 万、土地与建筑物税（PBB）和杂费 Rp 200 万，以及维护基金 Rp 600 万，剩下约 Rp 4700 万。
  • 如果土地和建筑共花了 Rp 8 亿，年净收益率约为 5.9%。

现在把入住率降到 70%。收到的租金只剩 Rp 5040 万，净收益率降到约 4.7%。

道理很简单：入住率的影响，比租金上的小差别大得多。如何定租金见如何定出合理的租金，税务规定见租金所得税。

如果您要买一处已经在运营的联排出租屋，不要轻信卖方的测算。索要近几年的收租记录和付款凭证，逐间检查状况，并和租客们聊一聊。

筛选租客与收租

选对租客能省去很多麻烦。接收租客之前：

  • 查看身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga），并记下会有哪些人入住。
  • 问问对方的工作，估计其支付能力。
  • 索要前任房东的推荐，如果有的话。
  • 讲清楚规矩：停车、垃圾、访客留宿，以及夜间保持安静。

每一间都要签书面协议，哪怕很简单。写明租金、到期日、押金和退租规定。

还要决定按月还是按年收租。按月交租对租客负担较轻，但需要您严格催收。按年交租让现金流更有保障，但不是每个租客都付得起一年的预付租金。

收租时，定一个统一的到期日和一个收款账户。提前几天发提醒，每笔付款都按间记在本子或表格里，并开收据。从第一个月就坚持原则，欠租才不会越积越多。

请新租客到 RT 组长那里登记。这个习惯有助于社区治安，也能维持与居民的良好关系。

维护基金、税务与风险

每收到一笔租金，就拨出一部分维护基金存进单独的账户。这笔钱用于换租客时重新粉刷、修屋顶漏水、水泵、门锁，以及化粪池抽粪。

根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），联排出租屋同样适用租金总额 10% 的最终所得税。由于这类租客一般是个人，税款由您自己缴纳，一般最迟在次月 15 日。PBB 也照样每年缴纳。

需要考虑的风险：

  • 周边新建的出租屋压低租金和入住率。
  • 水淹损坏房屋，让租客搬走。
  • 拖欠租金的租客，而且很难让他们搬走。
  • 与邻居的冲突，起因可能是排水、停车或噪音。
  • 建筑老化，维护费用逐年上升。
  • 您自己的时间，因为管理好几间房子仍需要经常操心。

下一步

  1. 找通行、用水和排水条件都好的土地，如果当地有 KRK，就申请一份。
  2. 调查周边出租屋的租金，以及那里的单元多快能租出去。
  3. 用两种入住率做测算，一个乐观，一个保守。
  4. 动工前办好 PBG，并和 RT 商量建房计划。

Vorneo 正在推广的土地，可以在房源页面查看。