第一次出租房子的业主，常常凭感觉定价：要多少才够还月供，或者一套辛辛苦苦盖起来的房子，感觉该租多少才相称。
租客可不这么看。他们会把您的住宅或商铺（ruko）和同一条街上的其他选择作比较，然后挑最物有所值的那个。
本文写给想定出合理租金的住宅和商铺业主：租金要高到与房产价值相称，又要实际到不至于长期空置。
从可比房产入手
合理的租金由您房产周边的市场决定。第一步是收集可比房产。
- 找三到五处同类房产，位于同一片区，面积和状况相近。
- 多渠道打听，例如网上广告、附近挂出的“出租”牌子、邻居、邻里组（RT）组长和房产中介。
- 区分报价和成交价。广告上的价格往往还能谈，所以要问清楚实际谈定的租金是多少。
- 记下包含哪些东西，例如家具、空调，或由房主支付的杂费。
每处可比房产都要记下：租金对应的期限、土地和建筑面积、房间数、用电容量、停车、水淹记录和房屋状况。一张简单的表格就够了。
如果很难找到真正同类的房产，就选最接近的，再逐条记下差别，比如房间更多、土地更大或道路更窄。
还要留意广告挂了多久。挂了好几个月都没人租的房子，很可能定价过高，不要拿它当标准。
写清楚租期单位
月租和年租相差十二倍。广告上只写数字、不写期限，租客要么会误解，要么直接跳过。
示例（数字仅为示意）：每月 Rp 250 万，相当于每年 Rp 3000 万。如果不注明期限，Rp 3000 万可能被当成月租，您的房子就会被认为太贵。
如果您同时提供月租和年租两种选择，要决定一次预付一年是否值得给个折扣。预收的租金能降低拖欠和空置的风险。
广告、谈判和租约里都写同一种期限，这样就不会有误解的余地。
推高或拉低租金的因素
从可比房产得出一个区间后，再根据您房产的优缺点上下调整：
- 道路通行。汽车能开进去的房子，和窄巷里的房子价值不同。
- 停车位和车棚。家庭租客常把这当成必要条件。
- 水淹记录。在 Banjarmasin 这样受潮汐影响的地方，大雨加涨潮时仍不进水的房子更有价值。
- 用电容量。对要开几台空调的租客来说，2200 伏安（VA）的房子比 900 VA 的更合适。增容可以向国家电力公司（PLN）申请。
- 用水。供水稳定的自来水公司（PDAM）自来水，或水质清澈的水井，都是加分项，在水色往往偏褐的泥炭地上尤其如此。
- 家具。带家具的房子可以定价高一些，但家具也会磨损，需要更换。
- 房屋状况。新刷的油漆、不漏的屋顶和干净的浴室，都会影响第一印象。
- 社区治安，例如道闸、岗亭和路灯。
各项费用由谁承担，也会影响租金。如果房主承担治安费、花园养护或大修，租金可以把这些体现出来。请把分担方式写进租约。完整的房东指南见如何安全地出租房屋。
商铺租金看门面和车流人流
租商铺是为了做生意，所以租客看重的是有多少潜在顾客经过、又有多少人愿意停下来。
- 门面宽度决定店铺从路上看有多显眼。
- 营业时间内的车流和人流，这比上班高峰时的拥堵程度更重要。
- 停车，供顾客停放摩托车和汽车。
- 位置，例如位于街角或靠近繁忙的路口。
- 用电容量，要足够餐馆或修车铺这类生意使用。
- 楼层数，以及楼上能否住人或用作仓库。
因此，要和同一路段的商铺比较，而不只是和同一个区（kecamatan）的商铺比较。相隔不远的两间商铺，可能因为道路隔离带、车流方向或掉头口的位置，租金相差很大。
用收益率检验
得出一个数字后，再拿房产价值来检验它是否合理。毛收益率（yield）等于一年的租金除以房产价值，再乘以 100。
示例计算（数字仅为示意）：一套价值 Rp 8 亿的住宅，年租金 Rp 4000 万。毛收益率为 4000 万除以 8 亿，即 5%。
净收益率更能反映实际。从租金中扣除 10% 的租金最终所得税（PPh final）、土地与建筑物税（PBB）、维护费用，以及为空置月份预留的金额。税务方面的说明见住宅与商铺租金所得税一文。
接着上面的例子（数字仅为示意）：最终所得税 Rp 400 万，PBB 和维护费比如 Rp 400 万，空置一个月的预留约 Rp 330 万。剩下约 Rp 2870 万，净收益率约为 3.6%。
这个计算并不决定租金，因为租客不在乎您的房子值多少钱。它有两个用处：一是检查租金回报与投入的资金是否相称；二是帮助您判断出租是否真的比出售更合理。
也要算算空置的代价
空置一个月，约损失全年租金的 8%，因为一个月是一年的十二分之一。房子空着的时候，最低电费、各种杂费和维护费照样要付。长期没人住的房子还会更快变得陈旧、潮湿，也就更难按原价租出去。
示例计算（数字仅为示意）：市场租金为每年 Rp 3000 万。您开价 Rp 3300 万，高出 10%。如果这个价格让房子多空置两个月，您为了多收 Rp 300 万，却损失了约 Rp 500 万。
按时交租、爱护房子的老租客也有价值。换租客意味着一段空置期、重新粉刷的费用，还要花时间筛选新租客。
续租时，再拿最新的可比房产对照一次，并在租期结束前很早就商量涨租。小幅上涨留住租客，可能比大幅上涨导致房子空置更划算。
下一步
- 收集三到五处可比房产，记下它们的租期单位。
- 根据您房产的优缺点调整数字。
- 计算毛收益率和净收益率，把 10% 的税算进去。
- 用空置一两个月的代价来检验这个价格。
- 在广告和租约中写清楚价格及其期限。
作为参考，您可以关注 Vorneo 的 Banjarmasin 出租商铺列表。
