商铺（ruko）吸引投资者，是因为它能从几个方向带来收入：可以出租，可以自己做生意，也可以将来转手卖掉。

但地段选错的商铺可能长期空置，而空着的商铺照样要缴土地与建筑物税（PBB），照样要花维护费。如果没人愿意在那条街上做生意，房子再好也没用。

本文写给正在考虑买商铺的个人投资者，内容包括如何计算租金回报、如何评估地段，以及付款前要考虑的风险。

商铺赚钱的三种方式

  • 出租。收入来自经营者支付的租金，通常按年支付。
  • 自用。您省下了自己生意的租金，楼上还可以住人或当仓库。
  • 转手出售。收益取决于买入价和卖出价。没有人能保证价格会涨。

三种方式可以结合，例如楼下自己做生意，楼上出租。每种方式要检查的重点略有不同，所以先确定主要目的。

以收租为目的的投资者，最关心租客需求。自用的人，最关心地段是否适合自己的生意。打算转手的人，则要想清楚下一个买家会是谁。

收益率怎么算

毛收益率（yield）等于一年的租金除以购买总成本，再乘以 100。购买总成本包括商铺价格、产权取得税（BPHTB）、契约与过户费用，以及初期维修。

净收益率更接近实际。从租金中扣除 10% 的最终所得税（PPh final）、PBB、维护费、保险费和空置预留。

示例计算（数字仅为示意）：商铺价格 Rp 15 亿，加上购买费用和初期维修 Rp 1 亿，合计 Rp 16 亿。年租金 Rp 9000 万，毛收益率约 5.6%。扣除最终所得税 Rp 900 万、PBB 和维护费 Rp 1000 万，以及空置一个月的预留 Rp 750 万，剩下 Rp 6350 万。净收益率约 4%。

租金数字要取自真正租出去的可比商铺，而不是卖方的承诺。收益率也只衡量租金回报，并不能告诉您商铺价格会涨还是会跌。

地段比房子更关键

热闹街道上的普通商铺，通常比冷清街道上的气派商铺更容易租出去。租客付钱买的是路过的顾客，而不是门面装饰。

在现场要观察：

  • 营业时间内的车流和人流，工作日和周末都要看。
  • 周边能撑下来的店，以及它们开了多久。
  • 竞争，尤其是会争抢同一批租客的新建商铺。
  • 停车，因为停车难的话，顾客就会去别处。
  • 通行，例如单行道、道路隔离带以及离掉头口有多远。

最容易看出的危险信号，是周边有很多空置商铺，尤其是“出租”或“出售”的牌子已经挂了很久。这通常说明那里的需求疲弱。

也和周边的店主聊聊，问问他们租了多久、生意好不好、有没有打算搬走。他们的回答往往比宣传册实在。

想从租客的角度看商铺，可以读一读租商铺做生意一文。

产权：HGB 还是 SHM，以及 PBG

商铺的产权可能是永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik），也可能是建筑使用权（HGB）。SHM 没有期限，HGB 则有。根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），HGB 有效期 30 年，可延期 20 年，之后可再续期 30 年。

对于 HGB 商铺，要查清剩余期限，并估算延期费用。依据 1998 年第 6 号土地部长兼国家土地局局长决定（Kepmen Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998）把 HGB 升级为 SHM 的途径，针对的是自住住宅。商铺能否升级、如何升级，请直接向土地局（Kantor Pertanahan）询问。

还要检查建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）。确认建筑用途包括经营，如有建筑适用证书（SLF），也一并索看。

签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前，土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）会到土地局核查产权证。如果商铺还在由开发商建造，付款前要先核查开发商的合法资质、母地块产权的状况和项目的 PBG。

空置风险与维护费用

空置一个月，就会抹掉全年租金的约 8%。空置六个月的商铺，会失去一半的年收入，而 PBB、最低电费和维护费照样要付。

空置风险来自几个方面：

  • 租客生意失败，不再续租。
  • 附近的新商铺开出更低的租金。
  • 道路变化，例如新改的单行道，或切断通行的隔离带。
  • 换租客之间的空档，用于维修和招租。

与生意稳定的租客签长期合同，可以降低这个风险。作为交换，这样的租客可能会要求更低的租金，或锁定涨幅。

商铺的维护包括屋顶、檐槽、卷帘门、电路和水管，以及油漆。每年都要预留维护资金，不要等坏了再说。

税费与日常开支

  • 租金最终所得税，根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），为租金总额的 10%。如果租客是被指定为扣缴义务人的企业，由租客代扣；否则由您自行缴纳，一般最迟在次月 15 日。详见租金所得税一文。
  • PBB，每年向业主征收。
  • BPHTB，在购买时缴纳，最高为交易价值扣除免税额度后的 5%，免税额度依当地的地方条例（Perda）而定。
  • 2.5% 的最终所得税，在您转手出售时按成交价缴纳，依据是 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016）。

从一开始就把这些项目全部算进去。单是租金税，就要拿走您毛收入的十分之一。

商铺转手有多容易

商铺的买家大多是经营者或投资者，所以市场比住宅窄。银行对商铺的贷款，也要看各家银行自己的政策。

以下几点能让商铺更容易卖出：

  • 地段热闹，周边生意兴旺。
  • 有长期稳定的租客，因为投资者买的是收入，而不只是房子。
  • 产权证干净；如果是 HGB，剩余期限还很长。
  • 文件齐全，例如 PBG 和缴税凭证。

还要算上退出成本：2.5% 的最终所得税、通过中介出售时的佣金，以及等待合适买家所花的时间。

想了解市场上商铺的报价，可以关注 Banjarmasin 待售商铺列表。商铺与土地、住宅作为投资的比较，见选土地、住宅还是商铺一文。

下一步

  1. 确定主要目的：出租、自用还是转手。
  2. 在营业时间观察地段，工作日和周末都去，并数一数周边的空置商铺。
  3. 用真实可比商铺的租金，计算毛收益率和净收益率。
  4. 付款前通过 PPAT 核查产权证、HGB 剩余期限和 PBG。

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