住宅、商铺（ruko）或仓库的租金都是收入，而收入是要缴税的。很多房主直到企业租客递来扣缴凭证（bukti potong），或者填写年度纳税申报表（SPT Tahunan）时，才意识到这一点。

其实规则并不复杂。税率只有一个，计税基数也很清楚，需要记住的只是由谁缴、什么时候截止。

本文写给出租住宅、商铺或其他建筑物的个人业主，内容包括怎么计算、怎么缴纳、计算示例，以及需要保存的记录。

税率为租金总额的 10%

出租土地和/或建筑物的收入，须缴纳租金总额 10% 的最终所得税（PPh final），依据是 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017）。这条规定适用于住宅、商铺、仓库和小铺面（kios），也适用于出租的空地。

“总额”是指扣除任何费用之前的租金。土地与建筑物税（PBB）、维修费、中介佣金和银行月供，都不能从计税基数中扣除。

“最终”是指这笔税缴完就结束了。租金收入不与其他收入合并、再按累进税率重新计算，只需在年度纳税申报表中申报。

如果租客还支付了与租赁相关的其他款项，例如服务费，请向税务局询问这些是否也要计入。

由谁缴纳：租客还是您

有两种情况，取决于租客是谁。

  • 被指定为扣缴义务人的企业租客。租客付款时扣下 10%，代为缴纳，再给您扣缴凭证。您实际收到租金的 90%。
  • 个人租客，或不是扣缴义务人的一方。您收到全额租金，再自己缴纳这 10% 的最终所得税。

如果租客是企业，要在租约中写明租金数字是否已含所得税。两者相差 10%，这方面的误会往往到第一次付款时才暴露出来。

企业租客通常会在付款前索要您的税务身份资料，因为这些资料要填在扣缴凭证上。请提前准备好，以免付款被耽搁。

收到扣缴凭证后也要核对。您的姓名和税务识别号必须正确，因为申报时要用到这份凭证。如果凭证上的金额与实际被扣的金额不符，请租客更正。

何时缴纳与申报

如果由您自己缴纳，截止日期一般是收到租金的次月 15 日。例如，3 月一次性收到一年的租金，税款一般最迟在 4 月 15 日缴纳。

如果租金分期支付，比如一年两次，税款就跟着每一笔付款走。每收到一笔钱，就在次月 15 日之前缴纳其中的 10%。

现在缴税和申报都通过税务总局（DJP，Direktorat Jenderal Pajak）的 Coretax 系统进行。您在系统里生成缴款代码（kode billing），通过可用的渠道付款，然后保存缴税凭证。界面和步骤可能会变，请以 Coretax 内的指引为准。

生成缴款代码时，税种选择土地和/或建筑物出租的最终所得税，纳税期填写收到租金的月份。如有疑问，税务服务处（KPP，Kantor Pelayanan Pajak）的工作人员可以帮忙。

逾期缴纳或申报，可能会被处以行政处罚。如果您才发现往年有租金没缴税，请尽快向 KPP 询问如何补办。越早处理，事情越简单。

每年都要在年度纳税申报表的“适用最终税的收入”部分，申报租金收入以及已缴或已被代扣的最终所得税。出租的房产也要列入资产清单。

计算示例

示例计算（数字仅为示意）：

  • 住宅，个人租客。年租金 Rp 3600 万，3 月一次付清。10% 的最终所得税为 Rp 360 万，由您自行缴纳，一般最迟在 4 月 15 日。
  • 商铺，企业租客为扣缴义务人。年租金 Rp 1.2 亿。企业代扣 Rp 1200 万，转给您 Rp 1.08 亿，并出具扣缴凭证。您无需再缴，只要申报即可。
  • 按月出租的出租屋（kontrakan）。个人租客每月租金 Rp 150 万。每月的最终所得税为 Rp 15 万，最迟在次月 15 日缴纳。

请注意，税款按收到的租金计算，而不是按利润计算。维护费用再高的房子，也照样按租金的 10% 缴税。

因此，从定租金的那一刻起，就要把这笔税算进去。方法见如何定出合理的租金一文。

一个有用的习惯：租金一到账，就把其中 10% 转到单独的账户。到了缴税期限，这笔钱还原封不动地在那里。

需要保存的记录

每处房产都要把以下文件保存多年：

  • 租约，包括续约和租金变更。
  • 收租凭证，例如银行流水或收据。
  • 缴款代码和缴税凭证，每一笔最终所得税都要留。
  • 扣缴凭证，来自企业租客。
  • PBB 缴税通知单和缴税凭证，与所得税文件分开存放。
  • 大额支出凭证，例如装修。这些支出不能抵税，但您自己计算投资回报时用得上。

每处房产做一份简单的记录也很有帮助，内容包括租客姓名、租期、租金金额、收款日期和缴税日期。一张表格就够了，只要随时更新。

几年后税务局如果来询问，有了这份记录，您就不必凭记忆去猜。

PBB 与需要咨询的情况

PBB 是地方税，每年向业主征收。它与租金所得税无关，缴了 PBB 也不能减少您的最终所得税。

买卖房产的税也是另一回事。买方缴纳产权取得税（BPHTB），卖方缴纳成交价 2.5% 的最终所得税。

如果经营的是出租单间（kos）这类按间出租的生意，还要向当地的地方税务机构询问是否适用地方税。

以下情况最好直接向您登记所在的 KPP 或税务顾问咨询：

  • 共有房产，例如多位继承人共有或夫妻共有。
  • 一次性预付好几年的租金。
  • 不出具扣缴凭证的企业租客。
  • 一部分自住、一部分出租的建筑。

更全面的房东指南见如何安全地出租房屋，投资测算则见购买房产用于出租。

下一步

  1. 列出您出租的所有房产、租客是谁，以及租客是否为扣缴义务人。
  2. 对个人租客，记下收到租金的日期，并标出次月 15 日的缴税期限。
  3. 对企业租客，每次付款都索取扣缴凭证。
  4. 在年度纳税申报表中全部申报，并保存好文件。
  5. 如果以前有租金漏缴了税，请与 KPP 沟通。

如果您对想出租或出售的房产有疑问，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。