Bisnis Rumah Kontrakan Petak: Hitungan, Perizinan, dan Pengelolaan

Kontrakan petak adalah deretan rumah kecil dalam satu bangunan memanjang. Setiap petak punya pintu sendiri, biasanya dengan satu atau dua kamar, kamar mandi, dan dapur kecil.

Bentuk sewa ini akrab bagi keluarga muda, pekerja, dan pendatang yang belum ingin membeli rumah. Bagi pemilik lahan, kontrakan petak menarik karena bangunannya sederhana dan penghasilannya datang dari beberapa unit sekaligus.

Panduan ini untuk Anda yang sedang menimbang membangun atau membeli kontrakan petak. Isinya apa saja yang perlu dihitung, diurus, dan dikelola agar usaha ini berjalan.

Kontrakan petak dan kos: apa bedanya

Keduanya sama-sama usaha sewa, tetapi cara kerjanya berbeda.

• Unit yang disewa. Kontrakan disewakan per rumah kecil yang lengkap. Kos disewakan per kamar, sering dengan kamar mandi atau dapur bersama.
• Penyewa. Kontrakan banyak diisi keluarga. Kos lebih banyak diisi perorangan, seperti mahasiswa dan pekerja lajang.
• Urusan harian. Penyewa kontrakan mengurus rumahnya sendiri dan membayar listrik lewat meterannya sendiri. Kos sering menuntut layanan tambahan seperti kebersihan area bersama dan internet.
• Lahan. Kontrakan membutuhkan lahan lebih luas untuk setiap penyewa dibanding kos.

Kalau Anda juga mempertimbangkan kos, perbandingannya ada di panduan memulai bisnis kos-kosan.

Memilih lahan yang cocok

Lahan menentukan berapa petak yang bisa dibangun, dan seberapa betah penyewa tinggal di sana.

• Akses. Jalan yang bisa dilalui motor dan mobil, dan tidak tergenang di musim hujan.
• Banjir dan drainase. Di lahan rendah, lantai perlu ditinggikan dan air buangan harus punya jalan keluar yang jelas. Jangan sampai saluran Anda membanjiri tetangga.
• Air bersih. Cek apakah Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) bisa disambung ke setiap petak. Jika memakai sumur bor di lahan gambut, siapkan penyaringan, karena airnya bisa cokelat dan asam.
• Listrik. Satu meteran PLN per petak membuat tagihan jelas dan mencegah sengketa. Setiap pemasangan baru memerlukan Sertifikat Laik Operasi (SLO).
• Septic tank yang bisa dijangkau mobil penyedot.
• Bentuk lahan. Lahan yang memanjang ke belakang cocok untuk deretan petak yang menghadap jalur masuk bersama.
• Kedekatan dengan tempat kerja, pasar, dan sekolah.

Sebelum membeli lahan, minta Keterangan Rencana Kota atau Kabupaten (KRK) jika daerah Anda menerbitkannya. Dokumen ini memuat Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu bagian lahan yang boleh tertutup bangunan, dan Garis Sempadan Bangunan (GSB), yaitu jarak bangunan dari jalan. Keduanya menentukan berapa petak yang bisa dibangun.

Bangunan sederhana dan izinnya

Kontrakan petak tidak perlu mewah, tetapi perlu awet dan mudah dirawat.

• Lantai cukup tinggi dari jalan dan halaman, sesuai riwayat banjir di lokasi.
• Ventilasi dan cahaya. Petak yang berderet hanya punya jendela di depan dan belakang, jadi rancang bukaannya dengan cermat.
• Dinding pemisah sampai ke atap, supaya suara tidak tembus dan api tidak cepat merambat.
• Talang dan saluran per petak, supaya air hujan tidak mengalir ke petak sebelah.
• Perlengkapan yang seragam di semua petak, agar suku cadangnya mudah dicari.

Di tanah lunak, fondasi butuh perhatian khusus, misalnya dengan cerucuk galam. Biaya membangunnya bisa Anda perkirakan dengan cara di panduan menghitung biaya membangun rumah.

Bangunan baru memerlukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan setelah selesai, Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Cek juga zonasi lahannya di dinas tata ruang setempat. Jika dijalankan sebagai usaha, tanyakan apakah Anda perlu Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS).

Bicarakan rencana pembangunan dengan ketua RT dan tetangga sebelum mulai. Merekalah yang akan merasakan dampaknya, dari saluran air sampai parkir.

Contoh hitungan dengan tingkat hunian

Penghasilan kontrakan jarang penuh sepanjang tahun. Masukkan tingkat hunian ke dalam hitungan sejak awal.

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi):

• Enam petak, sewa Rp 1 juta per petak per bulan. Jika selalu penuh, penghasilan setahun Rp 72 juta.
• Dengan tingkat hunian 85 persen, sewa yang benar-benar diterima Rp 61,2 juta.
• Dikurangi Pajak Penghasilan (PPh) final 10 persen sebesar Rp 6,12 juta, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan iuran Rp 2 juta, serta dana perawatan Rp 6 juta, sisanya sekitar Rp 47 juta.
• Jika lahan dan bangunan menghabiskan Rp 800 juta, hasil bersihnya sekitar 5,9 persen setahun.

Sekarang turunkan tingkat huniannya menjadi 70 persen. Sewa yang diterima tinggal Rp 50,4 juta, dan hasil bersihnya turun menjadi sekitar 4,7 persen.

Pelajarannya sederhana: tingkat hunian lebih berpengaruh daripada selisih kecil harga sewa. Cara menetapkan harga sewa ada di panduan menentukan harga sewa yang wajar, dan aturan pajaknya di panduan pajak penghasilan sewa.

Jika Anda membeli kontrakan yang sudah berjalan, jangan langsung percaya hitungan penjual. Minta catatan sewa dan bukti pembayaran beberapa tahun terakhir, periksa kondisi setiap petak, dan bicaralah dengan para penyewanya.

Menyaring penyewa dan menagih sewa

Penyewa yang tepat menghemat banyak urusan. Sebelum menerima penyewa:

• Lihat KTP dan Kartu Keluarga, dan catat siapa saja yang akan tinggal.
• Tanyakan pekerjaannya dan perkirakan kemampuan membayarnya.
• Minta referensi dari pemilik kontrakan sebelumnya jika ada.
• Jelaskan aturannya: parkir, sampah, tamu menginap, dan ketenangan pada malam hari.

Buat perjanjian tertulis untuk setiap petak, walaupun sederhana. Tuliskan besar sewa, tanggal jatuh tempo, deposit, dan aturan keluar.

Tentukan juga apakah sewa dibayar bulanan atau tahunan. Sewa bulanan lebih ringan bagi penyewa, tetapi menuntut penagihan yang disiplin. Sewa tahunan memberi kepastian kas, tetapi tidak semua penyewa sanggup membayar setahun di muka.

Untuk penagihan, tetapkan satu tanggal jatuh tempo dan satu rekening penerima. Kirim pengingat beberapa hari sebelumnya, catat setiap pembayaran di buku atau tabel per petak, dan berikan kuitansi. Ketegasan sejak bulan pertama mencegah tunggakan menumpuk.

Minta penyewa baru melapor ke ketua RT. Kebiasaan ini membantu keamanan lingkungan dan menjaga hubungan baik dengan warga.

Dana perawatan, pajak, dan risiko

Sisihkan dana perawatan dari setiap pembayaran sewa ke rekening terpisah. Dana ini dipakai untuk cat ulang saat penyewa berganti, atap bocor, pompa air, kunci, dan penyedotan septic tank.

PPh final 10 persen atas sewa bruto berlaku untuk kontrakan, sesuai PP No. 34 Tahun 2017. Karena penyewa kontrakan umumnya perorangan, Anda yang menyetorkannya, umumnya paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. PBB tetap dibayar setiap tahun.

Risiko yang perlu diperhitungkan:

• Kontrakan baru di sekitar yang menekan harga sewa dan tingkat hunian.
• Banjir yang merusak petak dan membuat penyewa pindah.
• Penyewa yang menunggak dan sulit diminta keluar.
• Konflik dengan tetangga soal saluran air, parkir, atau kebisingan.
• Bangunan yang menua, sehingga biaya perawatan naik dari tahun ke tahun.
• Waktu Anda sendiri, karena mengelola beberapa petak tetap butuh perhatian rutin.

Langkah berikutnya

1. Cari lahan dengan akses, air, dan drainase yang baik, lalu minta KRK jika tersedia.
2. Survei harga sewa kontrakan di sekitarnya dan seberapa cepat petak di sana terisi.
3. Buat hitungan dengan dua tingkat hunian, satu optimis dan satu hati-hati.
4. Urus PBG sebelum membangun, dan bicarakan rencananya dengan RT.

Lahan yang sedang dipasarkan Vorneo bisa Anda lihat di halaman properti.