银行拍卖房之所以引人关注，是因为出价从卖方设定的底价（nilai limit）起步，出价最高者得标。对细心的买家来说，拍卖可以是以合理价格买到房子的一条途径。

但通过拍卖买房，和直接向房主买房不一样。房子按现状出售，里面常常看不到，还可能有人住着。

本文写给买房自住的人，也写给投资者，内容包括银行拍卖房的来源、购买步骤、需要准备的费用，以及出价前必须考虑的风险。

银行拍卖房从何而来

当有人以住宅作抵押贷款时，银行会在产权证上设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）。这项权利由 1996 年第 4 号法律（UU No. 4 Tahun 1996）规定。

如果借款人违约，该法第 6 条赋予债权人通过公开拍卖出售抵押物的权利。走到拍卖这一步之前，通常会先经历催收和挽救贷款的阶段。借款人一方还不起房贷（KPR）时该怎么办，见房贷月供吃紧时一文。

国家拍卖由财政部国有资产总局（DJKN）下属的国有资产与拍卖服务处（KPKNL）负责。公告和出价都通过 lelang.go.id 网站进行。

通过拍卖购买的步骤

  1. 查找拍卖公告：上 lelang.go.id 查看。公告列明拍卖标的、底价、保证金金额、时间安排和拍卖条件。如果留有卖方联系方式，问问能否看房。
  2. 检查标的物，在报名之前进行。方法见后文。
  3. 注册账户，并按网站指引完成身份验证。
  4. 缴纳保证金（uang jaminan），须在公布的截止时间前，且只汇入拍卖系统指定的账户。不交保证金，就不能参加竞价。
  5. 出价，按时间安排在线进行。
  6. 付清余款和拍卖费（bea lelang），如果您得标，须在付款截止日前付清。如果没有得标，保证金一般会退还。
  7. 领取拍卖纪要（Risalah Lelang），即拍卖过程的正式记录。这份文件用来代替买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。
  8. 登记产权转移，凭拍卖纪要和产权证到土地局（Kantor Pertanahan）办理。流程与普通过户相似，见产权证过户流程一文。

仔细阅读拍卖条件。得标者如果没有按时付清款项，可能会失去保证金。

要提防自称能保证您得标、或要求您转账到个人账户的人。正式流程都在拍卖系统里进行，没有后门可走。

需要准备的费用

出价金额并不是唯一的开支。还要为以下各项做好预算：

  • 买方拍卖费，按政府规定的百分比收取。具体比例请向 KPKNL 询问。
  • 产权取得税（BPHTB），最高为取得价值扣除免税额度后的 5%，免税额度依当地的地方条例（Perda）而定。
  • 在土地局登记产权转移的费用。
  • 欠费，即原房主未缴的土地与建筑物税（PBB）、电费、水费和社区管理费。
  • 腾房，如果房子仍有人住，可能还包括诉讼费用。
  • 维修，因为拍卖房的状况可能相当失修。
  • 换锁、清洁和恢复供电供水，如果之前被停过。

向 KPKNL 或卖方问清楚，现有的欠费由谁承担。不要以为拍卖之后这些就自动了结了。

您需要了解的风险

  • 按现状出售。房屋状况没有任何保证，包括隐蔽的损坏。
  • 里面常常看不到，因为房子锁着或仍有人住。
  • 仍有人居住。原房主或其租客可能还住在里面。如果他们拒绝搬走，腾房可能需要走法院程序，既费时又花钱。
  • 借款人起诉。原房主有时会对拍卖提起诉讼，这类案件可能推迟您入住。
  • 付款期限短。如果您打算用银行贷款，要尽早问清楚银行是否以及如何为拍卖购房提供贷款。资金没有落实之前，不要出价。

与市场价之间的差价，必须足以覆盖所有这些风险。出价之前，请老老实实地算一遍。

所以，拍卖更适合资金到位、等得起、并留有应急储备的买家。对预算紧张的首次购房者来说，腾房和维修的风险可能太重了。

出价前如何核查

到现场看看，最好去不止一次，并且选不同的时段。

  • 从外面看：屋顶、墙壁、裂缝、水淹痕迹和围栏的状况。
  • 问邻居和邻里组（RT）组长：谁住在那里、从什么时候开始住、住户态度如何。持有租约的住户，可能让腾房更复杂。
  • 看周边环境：道路通行、水淹记录和周边设施，和买普通房子一样。
  • 核对地块资料：把公告中的产权证编号、面积等信息，与土地与空间规划部（ATR/BPN）的 BHUMI 地块地图以及现场实际情况对照。
  • 查欠费：尽可能查清 PBB 和其他账单的欠缴情况。
  • 问卖方，也就是银行：会把哪些文件交给得标者，什么时候交。

带上懂建筑的人，例如有经验的工匠或承包商，根据看得到的情况估算维修费用。

还要和以普通方式出售的同类房子作比较。看起来很低的底价，把所有费用和风险算进去之后，未必便宜。判断方法见如何识别低于市场价的房产一文。

得标之后

在截止日期前付清余款和拍卖费，并妥善保管拍卖纪要。

缴纳 BPHTB，然后凭拍卖纪要和卖方交付的产权证原件，向土地局申请登记产权转移。

如果房子仍有人住，先好好沟通。给对方合理的时间，必要时提出帮忙搬家，并把约定的搬离日期写成书面文件。这样行不通，再走法院途径。

如果原房主提起诉讼，先暂缓大规模装修。在案件明朗之前，向律师咨询哪些做法是稳妥的。

保留所有付款凭证，因为土地局和税务局可能会要求查看。

房子腾空后，把所有锁都换掉，并告知 RT 组长房子已经易主。还要通过 PLN Mobile 应用或国家电力公司（PLN）营业厅办理电力用户更名，并向自来水公司（PDAM）办理供水户头的变更。

下一步

拍卖开始前定好出价上限，并严格遵守。还要记下付款截止日期，确保在拍卖日之前资金已经到位。

示例计算（数字仅为示意）：同类住宅在普通市场上约 Rp 6 亿。预计维修 Rp 6000 万，税费及其他费用 Rp 5000 万，腾房及其他风险的预留 Rp 5000 万。合理的最高出价约为 Rp 4.4 亿。价格一旦超过这个数，就停止出价。

如果想和普通出售的房子作比较，可以查看 Vorneo 房源列表，或通过 WhatsApp 咨询。