对小生意来说，商铺（ruko）租金往往是最大的开支之一。租金通常要一次预付一年，而为了适应经营所做的装修，也砸在了别人的房子里。
商铺选错了，中途很难补救。搬走就意味着损失剩余的租金、装修费用，以及已经认得您店址的老顾客。
本文写给正在找商铺的经营者，内容是在租金付出之前，需要在现场、在政府部门以及在合同里核查的事项。
车流、停车与显眼程度
热闹不一定赚钱。关键在于路过的人能不能停下来、愿不愿意停下来。
- 单行道。确认车流经过店门口的方向，正是您的顾客过来的方向。
- 道路隔离带。对面来的顾客可能要绕很远。弄清楚最近的掉头口在哪里。
- 车速。在车开得很快的路上，人们很少临时停车。
- 上下班方向。卖早餐的店适合开在上班方向的一侧，卖晚餐的则适合下班方向的一侧。
- 远处能否看见。树木、电线杆、广告牌或向外突出的建筑，都可能挡住您的招牌。
- 顾客停车。算一算在不妨碍交通的情况下能停多少辆摩托车和汽车，以及停车位是否与隔壁商铺共用。
- 装卸货。经常进货的生意，需要有地方让厢式货车停靠。
门面宽度和进深要亲自量，别只信广告。门面宽度决定橱窗和门，进深决定工作区和存货空间。
在不同时段去看几次：早上、中午、晚上和周末。粗略数一数经过的人，再观察他们在哪里停留、在哪里停车。
用地分区与营业许可
现在的营业许可以营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha）为基础，通过线上单一提交系统（OSS，Online Single Submission）办理。办理 NIB 需要营业地址，而这个地点的空间用途必须与您的经营活动相符。
也就是说，如果商铺所在的分区不允许您这类经营，许可就可能卡住。签约前要核实用地分区，可以去县或市的空间规划部门，也可以查土地与空间规划部（ATR/BPN）的 GISTARU 空间规划地图。具体方法见如何查询土地的空间规划与用地分区一文。
还要请业主出示建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）。某些行业，例如卖食品或提供医疗服务的，可能还要根据类型和规模办理额外的许可。
如果您的生意会产生气味、噪音或废弃物，比如修车铺或洗衣店，也要和邻里组（RT）组长及周边邻居沟通。即使许可齐全，居民的投诉也可能影响经营。
房屋、用电与用水
检查房屋时，就当您要住进去一样：
- 屋顶和墙壁：漏水痕迹、裂缝，以及因受潮起泡的油漆。
- 地面及其高度：是否高于路面，大雨或涨潮时是否积过水。
- 前门：卡住的卷帘门或折叠门，更换起来很贵。
- 厕所和水管：水龙头、马桶、排污管和化粪池。
- 店门前的水沟：沟渠堵塞的话，每次下雨门口都会积水。
- 楼梯和疏散通道，以便楼上发生火灾时能撤离。
看电表上的容量，再算算您的设备要用多少电，例如冰柜、烤箱、机器和空调。如果不够，可以通过 PLN Mobile 应用或国家电力公司（PLN）营业厅申请增容。要约定增容费用由谁出，以及您搬走时增加的容量是否留给商铺。
某些大功率设备可能需要三相电。签约前先问问 PLN。
用水方面，问清楚水源是自来水公司（PDAM）供水还是水井。餐饮生意需要清澈的水和稳定的供应。
招牌与楼上空间
招牌和广告牌由地方政府管理。问清楚您的店招是否需要许可，或是否要缴广告税（pajak reklame）。还要问问业主，这排商铺对招牌的样式和尺寸有没有规定。
楼上常常是一份还没想好怎么用的“赠品”。一开始就要确定它的用途：
- 住人：检查通风、浴室，以及是否有与营业区分开的出入通道。
- 仓库：问清楚楼板能否承受重物。
- 办公室或工作间：检查插座、照明和网络信号。
- 转租：确认合同允许，因为合同可能禁止租客未经业主许可转租。
保护您生意的合同条款
商铺租约要比住宅租约写得更细，因为里面有您生意的投入。一般要点见租赁协议里的要点一文。租商铺时，请确认以下内容写进合同：
- 租期和续租选择权，包括提前通知的期限。
- 续租时的涨租，以及涨幅如何确定。
- 装修改动：哪些可以改，租约结束时是否要恢复原状。
- 可以带走的物品，例如展示柜、空调和加装的设施。
- 土地与建筑物税（PBB），每年向业主征收，写明由谁缴纳。
- 把部分商铺转租给他人。
- 提前退租，例如生意关门时，以及剩余租期能否转给接替的租客。
- 租期内商铺被出售时，您的合同如何处理。
- 营业时间和出入，如果商铺位于对营业时间或道闸有规定的小区内。
如果商铺要先装修才能用，可以争取装修完成后再开始计算租期。对还没开张的生意来说，几个星期免租意义很大。
如果您的生意是被指定为扣缴义务人的企业，您必须从租金中代扣 10% 的最终所得税（PPh final），并给业主出具扣缴凭证（bukti potong）。要在合同中约定租金数字是否已含这笔税。
确认您付款给合法业主
付款前，把产权证或 PBB 缴税通知单上的业主姓名，与出租人的身份证（KTP）核对。如果是别人在经手，要求出示业主的书面授权书，并直接和业主本人沟通。
如果商铺有几位共同业主，例如多位继承人，要取得所有人的书面同意，或者由他们出具授权书，授权一人签署合同。
还要看产权证的类型。商铺可能持有建筑使用权（HGB）证书，而 HGB 有有效期限。确认它不会在您租期内到期。
问清楚商铺是否正抵押给银行。如果业主还不上贷款，商铺可能被拍卖，您的租约也会受影响。
付款要打到业主本人名下的账户，每笔付款都要索取签字收据。
下一步
- 在不同时段去看几次心仪的商铺，观察客流。
- 谈价之前，先核实用地分区是否允许您的经营类型。
- 找懂行的人一起检查房屋、用电容量和用水。
- 谈合同时带上上面的条款清单。
- 核实业主身份之后再付款。
正在出租的商铺，可以在 Banjarmasin 出租商铺和 Banjarbaru 出租商铺列表中比较。
