Ruko menarik bagi investor karena bisa menghasilkan dari beberapa arah. Ruko bisa disewakan, dipakai untuk usaha sendiri, atau dijual kembali suatu hari nanti.

Namun ruko di lokasi yang salah bisa lama kosong, dan ruko kosong tetap menagih Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan biaya perawatan. Bangunan yang bagus tidak menolong jika tidak ada yang mau berusaha di jalan itu.

Panduan ini untuk investor perorangan yang sedang menimbang membeli ruko. Isinya cara menghitung hasil sewa, cara menilai lokasi, dan risiko yang perlu diperhitungkan sebelum membayar.

Tiga cara ruko menghasilkan uang

  • Disewakan. Penghasilan datang dari sewa pelaku usaha, yang biasanya dibayar per tahun.
  • Dipakai sendiri. Anda menghemat biaya sewa untuk usaha Anda, dan lantai atas bisa ditinggali atau dijadikan gudang.
  • Dijual kembali. Hasilnya bergantung pada harga saat membeli dan saat menjual. Tidak ada yang bisa menjamin harga naik.

Ketiganya bisa digabung, misalnya lantai bawah dipakai untuk usaha sendiri dan lantai atas disewakan. Setiap cara menuntut pemeriksaan yang sedikit berbeda, jadi tentukan dulu tujuan utamanya.

Investor yang mengincar sewa paling peduli pada permintaan penyewa. Pemakai sendiri paling peduli pada kecocokan lokasi dengan usahanya. Yang berniat menjual kembali perlu memikirkan siapa pembeli berikutnya.

Cara menghitung yield

Yield kotor adalah sewa setahun dibagi total biaya membeli, lalu dikali 100. Total biaya membeli mencakup harga ruko, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya akta dan balik nama, serta perbaikan awal.

Yield bersih lebih mendekati kenyataan. Kurangi sewa dengan Pajak Penghasilan (PPh) final 10 persen, PBB, perawatan, asuransi, dan cadangan bulan kosong.

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi): harga ruko Rp 1,5 miliar ditambah biaya pembelian dan perbaikan awal Rp 100 juta, total Rp 1,6 miliar. Sewanya Rp 90 juta per tahun, sehingga yield kotornya sekitar 5,6 persen. Setelah dikurangi PPh final Rp 9 juta, PBB dan perawatan Rp 10 juta, serta cadangan satu bulan kosong Rp 7,5 juta, sisanya Rp 63,5 juta. Yield bersihnya sekitar 4 persen.

Pakai angka sewa dari ruko pembanding yang benar-benar tersewa, bukan dari janji penjual. Yield juga hanya mengukur hasil sewa, dan tidak memberi tahu apakah harga ruko akan naik atau turun.

Lokasi lebih menentukan daripada bangunan

Ruko sederhana di jalan yang hidup biasanya lebih mudah disewakan daripada ruko megah di jalan yang sepi. Penyewa membayar untuk pelanggan yang lewat, bukan untuk fasad.

Hal yang perlu diamati di lokasi:

  • Arus kendaraan dan pejalan kaki pada jam usaha, di hari kerja dan akhir pekan.
  • Usaha yang bertahan di sekitarnya, dan sudah berapa lama mereka buka.
  • Pesaing, terutama deretan ruko baru yang akan berebut penyewa yang sama.
  • Parkir, karena pelanggan yang sulit parkir akan pindah ke tempat lain.
  • Akses, seperti jalan satu arah, pembatas jalan, dan jarak ke putaran balik.

Tanda bahaya yang paling mudah dilihat adalah banyak ruko kosong di sekitarnya, apalagi jika tulisan disewakan atau dijual sudah lama terpasang. Itu biasanya tanda permintaan di lokasi tersebut lemah.

Bicaralah juga dengan pemilik usaha di sekitarnya. Tanyakan sudah berapa lama mereka menyewa, bagaimana ramainya pembeli, dan apakah mereka berencana pindah. Jawaban mereka sering lebih jujur daripada brosur.

Untuk melihat ruko dari kacamata penyewa, baca juga panduan menyewa ruko untuk usaha.

Legalitas: HGB atau SHM, dan PBG

Status hak ruko bisa berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). SHM tidak punya batas waktu, sedangkan HGB punya. Menurut PP No. 18 Tahun 2021, HGB berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.

Untuk ruko HGB, cek sisa masa berlakunya dan perkirakan biaya perpanjangannya. Jalur peningkatan HGB menjadi SHM menurut Kepmen Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 ditujukan untuk rumah tinggal. Untuk ruko, tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan apakah dan bagaimana haknya bisa ditingkatkan.

Periksa juga Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama. Pastikan fungsi bangunannya mencakup usaha, dan tanyakan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) bila ada.

Sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memeriksa sertifikat di Kantor Pertanahan. Jika ruko masih dibangun pengembang, periksa dulu legalitas pengembang, status tanah induknya, dan PBG proyeknya sebelum membayar.

Risiko kosong dan biaya perawatan

Satu bulan kosong menghapus sekitar 8 persen dari sewa setahun. Ruko yang kosong enam bulan kehilangan separuh penghasilan tahunannya, sementara PBB, listrik minimum, dan perawatan tetap berjalan.

Risiko kosong datang dari beberapa arah:

  • Usaha penyewa gagal, lalu penyewa tidak memperpanjang.
  • Ruko baru di dekatnya menawarkan harga lebih rendah.
  • Perubahan jalan, misalnya arus satu arah baru atau pembatas jalan yang memotong akses.
  • Jeda antarpenyewa untuk perbaikan dan pemasaran.

Kontrak panjang dengan penyewa yang usahanya mapan mengurangi risiko ini. Imbalannya, penyewa seperti itu bisa saja meminta harga yang lebih rendah atau kenaikan yang dikunci.

Perawatan ruko meliputi atap, talang, rolling door, instalasi listrik dan air, serta cat. Sisihkan dana perawatan setiap tahun, jangan menunggu kerusakan datang.

Pajak dan biaya rutin

  • PPh final atas sewa, 10 persen dari sewa bruto sesuai PP No. 34 Tahun 2017. Jika penyewa badan usaha yang ditunjuk sebagai pemotong, penyewa yang memotong. Jika tidak, Anda menyetor sendiri, umumnya paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Rinciannya ada di panduan pajak penghasilan sewa.
  • PBB, yang ditagihkan setiap tahun kepada pemilik.
  • BPHTB saat membeli, paling tinggi 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai tidak kena pajak menurut Perda setempat.
  • PPh final 2,5 persen dari nilai penjualan saat Anda menjual kembali, sesuai PP No. 34 Tahun 2016.

Masukkan semua pos ini ke hitungan sejak awal. Pajak sewa saja sudah memotong sepersepuluh penghasilan kotor Anda.

Seberapa mudah ruko dijual kembali

Calon pembeli ruko umumnya pelaku usaha atau investor, jadi pasarnya lebih sempit daripada rumah tinggal. Pembiayaan bank untuk ruko juga mengikuti kebijakan masing-masing bank.

Beberapa hal membuat ruko lebih mudah dijual:

  • Lokasi yang hidup, dengan usaha yang ramai di sekitarnya.
  • Penyewa yang bertahan lama, karena investor membeli penghasilan, bukan sekadar bangunan.
  • Sertifikat yang bersih, dan masa HGB yang masih panjang jika statusnya HGB.
  • Dokumen yang lengkap, seperti PBG dan bukti pembayaran pajak.

Hitung juga biaya keluarnya: PPh final 2,5 persen, komisi agen jika memakai jasa agen, dan waktu menunggu pembeli yang cocok.

Untuk melihat harga tawaran ruko di pasar, pantau daftar ruko dijual di Banjarmasin. Perbandingan ruko dengan tanah dan rumah sebagai investasi ada di panduan memilih tanah, rumah, atau ruko.

Langkah berikutnya

  1. Tentukan tujuan utama: disewakan, dipakai sendiri, atau dijual kembali.
  2. Amati lokasinya pada jam usaha, di hari kerja dan akhir pekan, lalu hitung ruko kosong di sekitarnya.
  3. Hitung yield kotor dan bersih dengan angka sewa dari pembanding nyata.
  4. Cek sertifikat, sisa masa HGB, dan PBG lewat PPAT sebelum membayar.

Kalau ingin berdiskusi soal ruko yang sedang Anda incar, hubungi Vorneo lewat WhatsApp.