曾经觉得轻松的房贷（KPR）月供，可能会变成沉重的负担：收入下降、生意冷清、家人生病，或者固定利率期结束、月供上涨。

最常见的反应恰恰最吃亏：闷着不说，指望下个月会好起来，然后开始漏缴月供。拖欠的时间越长，剩下的选择就越少。

本文写给仍在还款但开始力不从心的您，也写给已经落下一两个月、想找出路的您。

在拖欠之前采取行动

一看到问题要来，就联系银行，而不是拖欠好几个月之后。比起变卖抵押物，银行一般更愿意让借款人按新条件继续还款。只要您的记录还是正常的，您申请减负时的处境也更有利。

去银行之前，先算一笔简单的账：

  • 目前的家庭收入，以及未来几个月的预估。
  • 必要开支，例如伙食、学费、电费、水费和交通。
  • 其他分期，即目前仍在偿还的部分。
  • 您实事求是能负担的房贷月供，而不是在银行职员面前听起来体面的数字。

有了这笔账，和银行谈的时候就更具体。也请说明您的困难是暂时的，比如因为生病，还是长期的，比如收入确实降了下来。

每次联系银行，都记下职员姓名、日期和谈话内容。日后如有理解上的分歧，这些记录就派得上用场。

这对您的 SLIK 记录意味着什么

每笔贷款都记录在 OJK 征信记录（SLIK）中。SLIK 即金融信息服务系统（Sistem Layanan Informasi Keuangan），由印尼金融服务管理局（OJK，Otoritas Jasa Keuangan）管理，采用五个等级：1 正常（Lancar）、2 特别关注（Dalam Perhatian Khusus）、3 次级（Kurang Lancar）、4 可疑（Diragukan）、5 损失（Macet）。

逾期会让您的等级下降。日后您再申请贷款时，包括车贷或新的房贷，其他银行和金融机构都能看到这条记录。

也请问银行，条件变更之后，您的贷款在 SLIK 中会如何记录。如何查询和解读这份记录，见申请房贷前查询 SLIK OJK。

银行提供的贷款重组方式

贷款重组（restrukturisasi）是与银行商定变更贷款条件，让月供重新变得负担得起。形式通常是以下三种之一，或几种组合：

  • 重新安排还款期（rescheduling）。延长贷款期限，让每月月供降低。代价是您支付的利息总额通常会增加。
  • 调整贷款条件（reconditioning）。变更部分条件，例如暂时降低利率，或给予本金还款宽限期。
  • 全面重组（restructuring）。范围更广的变更，可以同时结合几种方式。

贷款重组并不是自动享有的权利。银行会评估您陷入困难的原因，以及您能否按新条件继续还款。签字之前，请银行书面提供新的还款计划和总费用，再与原有条件作比较。

还要留意减负期结束之后的情况。暂时降低的月供之后可能再次上调，所以请确认那之后的数字对您来说同样可行。

如果问题出在固定利率期结束后利率上调，而您的记录仍然正常，也值得比较一下其他银行的方案。利弊如何计算，见转贷到其他银行的指南。

银行通常要求的文件

每家银行都有自己的清单，但一般会要求：

  • 申请书，说明困难的原因，以及您希望获得哪种减负。
  • 收入变化的证明，例如解雇通知书（PHK）、最新工资单或生意的销售记录。
  • 医疗证明，如果原因是生病。
  • 银行流水，需最近几个月的。
  • 身份证件和贷款合同，例如身份证（KTP）、家庭卡（Kartu Keluarga）和房贷合同副本。

去之前就把这些文件备齐，免得因材料不全耽误申请。您交给银行和从银行收到的所有函件，都请保留副本。

如果贷款重组仍不够

有时银行给的减负不足以解决问题。在这种情况下，自己卖房几乎总比坐等拍卖要好。

自己卖，价格、时机和买家都还由您决定。售房所得用来还清银行，剩下的仍归您所有。

请尽早告诉银行您打算卖房。银行需要准备剩余欠款证明，而且这也表明您有意履行还款义务。仍在还房贷的房子如何清偿和转让，见出售仍在还房贷的房子。

另一条路是正规的接手转让（over kredit）。买方为您已经还掉的部分向您付款，然后经同一家银行批准，接手剩余的贷款。具体做法见通过银行安全办理接手转让。

搬到更小的房子，在感情上确实不容易。但决定做得越早，通常给家里留下的钱就越多。

如果贷款变成坏账

您的房子以不动产抵押权（Hak Tanggungan）抵押给银行，这由 1996 年第 4 号法律（UU No. 4 Tahun 1996）规定。根据该法第 6 条，如果借款人违约，银行作为债权人有权通过公开拍卖出售抵押物，并从拍卖所得中受偿。

这类拍卖由财政部国有资产总局下属的国有资产与拍卖服务处（KPKNL）主持。在走到这一步之前，银行通常会先发出警告函。

到了拍卖阶段，价格和时间都不再由您决定。房子会按现状卖给素不相识的买家，住在里面的人可能必须搬走。拍卖所得用于偿还欠款及相关费用，如有剩余，则退还给房主。这一过程中买方的一面，见购买银行拍卖房。

不要无视银行的来函。即使消息不好，也请去银行当面谈。

只会让情况更糟的捷径

走投无路时，有些捷径看起来很诱人。以下几种请避开：

  • 借网贷来还月供。网贷期限短、成本高，债务只是换了个地方，而且越滚越大。
  • 通过中间人（joki）办理接手转让。有人会主动提出只付一小笔钱、签一份私下协议就接手您的房子。产权证和债务仍在您名下，一旦他们停止还款，受损的是您的 SLIK 记录，被拍卖的是您的房子。
  • 代清 SLIK 记录的服务。没有任何中间人能合法删除信用记录。记录只会因还清欠款而改变，或在数据确有错误时通过正式更正而改变。
  • 不告知银行就悄悄搬走。问题依旧在您名下，您的选择只会越来越少。

下一步

  1. 把本月的收入和支出算清楚。
  2. 在下一期月供到期之前联系银行，请其说明有哪些贷款重组方式。
  3. 准备好证明文件，提交书面申请。
  4. 如果减负仍不够，趁您的记录还良好，开始考虑卖房或办理正规的接手转让。

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