细看房贷（KPR）的费用明细时，很多人会发现两项很少有人解释的支出：人寿保险保费和火灾保险保费。银行几乎总是要求投保这两项，而很多人连保单都没看就付了钱。
其实灾祸来临时，这两份保险可能起决定性作用。一份关乎借款人去世后家人背负的债务，另一份关乎房子失火后的损失。
本文写给准备申请房贷的借款人及其家人，帮助您了解钱付在哪里、保障什么，以及需要理赔时该怎么做。
银行为什么要求两份保险
在房贷存续期间，您的房子通过不动产抵押权（Hak Tanggungan）作为银行的担保。银行需要确保两件事稳妥：您的还款能力，以及抵押物的价值。
人寿保险保障前者：借款人去世时，剩余欠款由保险偿还，而不是落到家人身上。火灾保险保障后者：如果房屋因承保范围内的风险受损，就有资金修复。
在这两份保单中，银行通常被列为优先领取理赔款的一方，以剩余欠款为限。
保费的缴付方式因银行而异。有的在签约时一次性收取整个或部分贷款期的保费，有的则定期收取。这笔保费属于常被忽略的前期费用，详见买房时容易忽略的额外费用。
也请问清楚您能否自己选择保险公司。有些银行只接受与其合作的保险公司。
人寿保险：借款人去世时还清欠款
房贷人寿保险保障的是保单上列名的借款人。若其在贷款期内去世，保险公司会按保单条款向银行偿还剩余欠款。保额通常跟随剩余贷款本金，因此会随着还款逐渐减少。
对家人来说，这意味着不必为了还债而卖房。理赔款支付后，继承人可以领回产权证，并办理抵押权的注销。
有几点常被误解：
- 失业通常不在保障范围内。房贷人寿保险一般不会在您被裁员（PHK）或生病时代付月供，除非保单含有专门的扩展保障。
- 拖欠的月供可能不予理赔。借款人去世前已拖欠的月供及罚金，仍可能需要偿还。请问清细节。
- 健康告知必须如实。保单列有除外责任，投保时已有但未如实告知的疾病，可能成为拒赔的理由。
火灾保险：保障作为抵押物的房屋
房贷火灾保险保的是房屋建筑，不保土地，通常也不保屋内物品。家具、电器和贵重物品如需保障，要另外投保。
标准火灾保单一般承保火灾及几种相近的风险，例如雷击和爆炸。承保与除外风险的完整清单写在保单里，所以请索取一份副本。
对木屋和人口密集社区的房子来说，这份保险更加重要。火势很容易在房屋之间蔓延，房屋挨得很近的河岸社区也是如此。
也要留意保额。如果您做了大规模翻修或加建，请问清保单上的金额是否需要调整。保存好房屋状况的照片和大规模翻修的单据，核定损失时两者都用得上。
洪水保障需另行附加
洪水一般不在标准火灾保单之内。洪水保障通常要作为扩展保障另行附加，并加缴保费。
在南加里曼丹，这一点值得认真考虑。2021 年 1 月的洪水波及全省大部分地区，Hulu Sungai Tengah 是受灾最严重的地区之一。Banjarmasin 周边的许多地区地势也很低，且受潮汐影响。
请向银行或保险公司询问：
- 您的保单是否已含洪水扩展保障，还是需要另行附加。
- 保单对洪水的定义是什么，包括潮水和雨水造成的积水是否算在内。
- 免赔额（risiko sendiri）是多少，也就是每次理赔时仍由您自己承担的那部分损失。
保险不能替代预防。足够高的地面和良好的排水依然有用得多，详见沼泽地防洪住宅指南。
家人如何理赔
如果借款人去世，家人通常需要这样做：
- 尽快通知银行。保单通常规定了报案期限，所以不要拖延。
- 收集文件，例如死亡证明书或死亡证明信、医生或医院出具的证明、借款人和继承人的身份证件，以及贷款合同。银行会提供完整清单。
- 询问理赔期间的月供怎么处理。确认这段时间是否仍需暂时照常还款，以免被记为拖欠。
- 索取结清证明和产权证：理赔款付清后即可索取，然后到土地局（Kantor Pertanahan）办理产权证的注销抵押登记（roya），撤销抵押权。
如果发生火灾或洪水，请尽快向银行和保险公司报案。在确保安全的前提下，清理之前先把所有损坏拍照留存；如有主管部门出具的证明，也请保存好。
合并收入与伊斯兰房贷
如果房贷是以夫妻合并收入申请的，请问清楚被保险人是谁。有些银行只为主借款人投保。如果去世的是保单上没有列名的那一方，债务仍然继续，而用来还款的一部分收入却已经没有了。
伊斯兰房贷（KPR syariah）使用伊斯兰保险。术语略有不同，例如保费称为分摊金（kontribusi），资金作为互助基金（tabarru’）管理，由参保人彼此分担风险。对借款人来说，作用不变：参保人去世时还清融资款项，并保障作为抵押物的房屋。
房贷还清、转贷或转让时
房贷保险跟着贷款走。贷款一旦结束或发生变化，保障也随之改变。
- 提前还清。保障通常随贷款一同终止。如果保费已按整个贷款期一次付清，请问清是否有部分可以退还。
- 转贷到其他银行。新银行一般会要求新保单，因为旧保单附属于原银行的贷款。计算换银行的成本时，请把这笔新保费算进去。
- 通过正规的接手转让（over kredit）转给买方。新借款人需要以自己名义投保的保单。请向银行问清保单如何安排。
房贷还清后，您的房子就不再受银行保单的保障。如果是木屋或位于洪水多发地区的房子，可以考虑以自己的名义投保房屋保险。
保管好保单，并问清这些问题
很多家庭在灾祸来临时，都不知道保单放在哪里。签约时请索取保单或保险凭证的副本，与房贷文件放在一起，并告诉家人存放的位置。
签约前，请向银行询问：
- 被保险人是谁，保障期有多长。
- 火灾保单承保哪些风险，是否包括洪水。
- 保费如何缴付，提前还清房贷时能否退还部分保费。
- 需要理赔时，家人应如何报案、向哪里报案。
如果有一天因为收入下降而觉得月供吃力，这两份保险通常帮不上忙。银行另有办法，详见房贷月供吃力时怎么办。
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