Cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dulu terasa ringan bisa berubah menjadi beban. Penghasilan turun, usaha sepi, ada anggota keluarga yang sakit, atau masa bunga tetap berakhir dan cicilan naik.

Reaksi yang paling umum justru yang paling merugikan: diam, berharap bulan depan membaik, lalu mulai melewatkan cicilan. Semakin lama tunggakan berjalan, semakin sedikit pilihan yang tersisa.

Panduan ini untuk Anda yang masih membayar tetapi mulai kewalahan, atau yang sudah tertinggal satu dua bulan dan ingin tahu jalan keluarnya.

Bertindak sebelum menunggak

Hubungi bank begitu Anda melihat masalah akan datang, bukan setelah berbulan-bulan menunggak. Bank umumnya lebih suka debitur yang tetap membayar dengan syarat baru daripada harus menjual jaminan. Selama catatan Anda masih lancar, posisi Anda untuk meminta keringanan juga lebih baik.

Sebelum datang ke bank, susun hitungan sederhana:

  • Penghasilan rumah tangga sekarang, dan perkiraan beberapa bulan ke depan.
  • Pengeluaran wajib, seperti makan, sekolah, listrik, air, dan transportasi.
  • Cicilan lain yang sedang berjalan.
  • Angka cicilan KPR yang sanggup Anda bayar dengan jujur, bukan angka yang terdengar bagus di depan petugas bank.

Hitungan ini membuat pembicaraan dengan bank lebih konkret. Bawa juga gambaran apakah kesulitan Anda sementara, misalnya karena sakit, atau permanen, misalnya karena penghasilan memang turun.

Catat nama petugas, tanggal, dan isi pembicaraan setiap kali Anda menghubungi bank. Catatan ini berguna jika kelak ada perbedaan pemahaman.

Apa artinya bagi catatan SLIK Anda

Setiap kredit tercatat di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang dikelola Otoritas Jasa Keuangan (OJK). SLIK memakai lima tingkat kolektibilitas: 1 Lancar, 2 Dalam Perhatian Khusus, 3 Kurang Lancar, 4 Diragukan, dan 5 Macet.

Keterlambatan membuat kolektibilitas Anda turun. Catatan itu terlihat oleh bank dan lembaga keuangan lain saat Anda mengajukan kredit berikutnya, termasuk kredit kendaraan atau KPR baru suatu hari nanti.

Tanyakan juga kepada bank bagaimana kredit Anda akan tercatat di SLIK setelah syaratnya diubah. Cara membaca dan mengecek catatan ini ada di panduan cek SLIK OJK.

Pilihan restrukturisasi dari bank

Restrukturisasi adalah perubahan syarat kredit yang disepakati dengan bank supaya cicilan kembali terjangkau. Bentuknya umumnya salah satu atau gabungan dari tiga cara ini:

  • Penjadwalan kembali (rescheduling). Tenor diperpanjang sehingga cicilan bulanan turun. Konsekuensinya, total bunga yang Anda bayar biasanya bertambah.
  • Persyaratan kembali (reconditioning). Sebagian syarat diubah, misalnya bunga diturunkan untuk sementara atau ada masa tenggang pembayaran pokok.
  • Penataan kembali (restructuring). Perubahan yang lebih menyeluruh, yang bisa menggabungkan beberapa cara sekaligus.

Restrukturisasi bukan hak otomatis. Bank menilai penyebab kesulitan Anda dan apakah Anda masih sanggup membayar dengan syarat baru. Mintalah jadwal cicilan baru dan total biayanya secara tertulis sebelum menandatangani, lalu bandingkan dengan syarat lama.

Perhatikan juga apa yang terjadi setelah masa keringanan selesai. Cicilan yang turun untuk sementara bisa naik lagi sesudahnya, jadi pastikan angka setelah masa itu juga masuk akal bagi Anda.

Jika penyebabnya adalah bunga yang naik setelah masa bunga tetap berakhir, dan catatan Anda masih lancar, membandingkan penawaran bank lain juga layak dicoba. Hitungan untung ruginya ada di panduan take over KPR ke bank lain.

Dokumen yang biasanya diminta

Setiap bank punya daftar sendiri, tetapi umumnya meminta:

  • Surat permohonan yang menjelaskan penyebab kesulitan dan bentuk keringanan yang Anda minta.
  • Bukti perubahan penghasilan, misalnya surat pemutusan hubungan kerja (PHK), slip gaji terbaru, atau catatan penjualan usaha.
  • Keterangan medis, jika penyebabnya sakit.
  • Rekening koran beberapa bulan terakhir.
  • Identitas dan perjanjian kredit, seperti KTP, Kartu Keluarga, dan salinan akad KPR.

Siapkan dokumen ini sebelum datang, supaya permohonan tidak tertunda karena berkas kurang. Simpan salinan semua surat yang Anda serahkan dan terima dari bank.

Jika restrukturisasi tidak cukup

Kadang keringanan dari bank tidak cukup menutup masalahnya. Dalam kondisi itu, menjual rumah sendiri hampir selalu lebih baik daripada menunggu lelang.

Saat menjual sendiri, Anda masih menentukan harga, waktu, dan pembelinya. Hasil penjualan dipakai melunasi bank, dan sisanya tetap milik Anda.

Beri tahu bank sejak awal bahwa Anda berencana menjual. Bank perlu menyiapkan surat keterangan sisa utang, dan kabar ini menunjukkan Anda berniat menyelesaikan kewajiban. Opsi pelunasan dan pengalihan saat rumah masih ber-KPR dibahas di menjual rumah yang masih KPR.

Jalan lain adalah over kredit resmi. Pembeli membayar Anda untuk bagian yang sudah Anda cicil, lalu mengambil alih sisa kredit lewat persetujuan bank yang sama. Caranya ada di panduan over kredit rumah lewat bank.

Pindah ke rumah yang lebih kecil memang tidak mudah secara perasaan. Tetapi keputusan yang diambil lebih awal biasanya menyisakan lebih banyak uang untuk keluarga.

Jika kredit menjadi macet

Rumah Anda dijaminkan kepada bank dengan Hak Tanggungan, yang diatur Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Menurut Pasal 6 undang-undang itu, jika debitur cedera janji, bank sebagai kreditur berhak menjual jaminan melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan dari hasilnya.

Lelang semacam ini dijalankan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Kementerian Keuangan. Sebelum sampai ke tahap itu, bank biasanya mengirim surat peringatan.

Di lelang, Anda tidak lagi menentukan harga maupun waktunya. Rumah dijual apa adanya kepada pembeli yang tidak Anda kenal, dan penghuninya mungkin harus mengosongkan rumah. Hasil lelang dipakai melunasi utang dan biayanya, dan jika ada kelebihan, kelebihan itu dikembalikan kepada pemilik. Sisi pembeli dari proses ini dibahas di membeli rumah lelang bank.

Jangan abaikan surat dari bank. Datang dan bicarakan, bahkan jika kabarnya buruk.

Jalan pintas yang memperburuk keadaan

Saat terdesak, beberapa jalan pintas terlihat menarik. Hindari yang berikut:

  • Meminjam dari pinjaman online untuk membayar cicilan. Tenornya pendek dan biayanya tinggi, sehingga utang hanya berpindah tempat dan membesar.
  • Over kredit lewat joki. Ada orang yang menawarkan diri mengambil alih rumah dengan pembayaran kecil dan perjanjian di bawah tangan. Sertifikat dan utang tetap atas nama Anda, dan jika mereka berhenti membayar, catatan SLIK Anda yang rusak dan rumah Anda yang dilelang.
  • Jasa pembersih SLIK. Tidak ada perantara yang bisa menghapus catatan kredit secara sah. Catatan berubah lewat pelunasan, atau lewat koreksi resmi jika datanya memang keliru.
  • Pindah diam-diam tanpa kabar ke bank. Masalahnya tetap atas nama Anda, dan pilihan Anda makin sempit.

Langkah berikutnya

  1. Susun hitungan penghasilan dan pengeluaran bulan ini.
  2. Hubungi bank sebelum cicilan berikutnya jatuh tempo, dan minta penjelasan pilihan restrukturisasi.
  3. Siapkan dokumen pendukung dan ajukan permohonan tertulis.
  4. Jika keringanan tidak cukup, mulai pertimbangkan menjual atau over kredit resmi selagi catatan Anda masih baik.

Jika menjual atau mengalihkan rumah menjadi pilihan, Vorneo memasarkan rumah dan listing take over di seluruh Kalimantan, dan bisa dihubungi lewat WhatsApp.