您已经和卖方谈好了价格，房贷（KPR）申请材料也已经递交，随后银行告知了房子的银行估价（appraisal）结果：金额比您谈定的价格低。
这种情况相当常见，二手房尤其如此。问题在于，贷款额度是按银行的估价计算的，而不是按您和卖方约定的价格。中间的差额，只能用别的办法补上。
本文写给正处在房贷办理过程中的买家，也写给买家刚收到类似消息的卖家。
银行如何为房子估价
在批准房贷之前，银行会对将作为抵押物的房子进行估价。估价由银行内部的估价师完成，或由银行指定的公共评估师事务所（KJPP，Kantor Jasa Penilai Publik）完成，后者是持牌的评估机构。
估价师会到现场测量、拍照，并核对房屋现状与文件是否一致。主要考察以下几方面：
- 土地与建筑，包括面积、地块形状、房龄和建筑状况。
- 位置与通达，例如道路宽度、汽车能否开进来，以及是否有积水记录。
- 可比成交，也就是附近同类房屋实际卖出的价格。
- 文件，例如产权证、建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB），以及土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证。
估价与 PBB 纳税通知单（SPPT）上所载的税务评估价（NJOP）不是一回事。NJOP 是计税的依据，而估价是对房屋在估价当时作为抵押物的价值所作的估算。
银行再按估价的一定比例确定贷款额度。这个比例取决于银行自身的政策，以及印尼央行（Bank Indonesia）关于贷款与抵押物价值之比，即贷款价值比（LTV，Loan to Value）的规定。
示例计算（数字仅为示意）：房价 Rp 5 亿，银行贷款比例为 80%。如果估价与房价相同，贷款额度是 Rp 4 亿。如果估价只有 Rp 4.5 亿，额度就降到 Rp 3.6 亿，中间 Rp 4000 万的差额需要您自己补上。
估价为什么会低于房价
银行估价师是从抵押物的角度看房子的：如果有一天必须把它卖掉，大概能值多少。因此，估出来的数字往往偏保守。常见的原因有：
- 价格出自卖方的期望，而不是附近真实发生过的成交。
- 昂贵的装修带来的增值不及其花费，例如在市价一般的片区铺高档瓷砖、装高档整体厨房。
- 房屋状况，例如墙体开裂、屋顶漏水、留有水淹痕迹，或室内地面低于路面。
- 出入受限，例如汽车开不进去的窄巷。
- 文件与现状不符，例如房子已经扩建，PBG 或 IMB 上却还是旧图纸，或者产权证上的土地面积与实地不一致。
- 可比成交太少，例如位于城郊，或房子的形态与众不同。
这些原因有的可以补救，有的不能。弄清楚是哪一种，有助于您决定下一步怎么走。
您可以怎么做
请银行以书面形式写明估价金额和批准的贷款额度。有的银行只告知最终数字，有的愿意说明主要理由。在此基础上，您有几条路可走。
增加首付
最简单的办法是用自有资金补上差额。选择这条路之前，请把所有开支重新算一遍，包括签约费用、税费和公证人费用，这些都还是要付的。别把应急资金也搭进去。您可以用房贷计算器重新估算月供和首付。
重新议价
估价出自第三方，是正当的议价依据。请客气地告诉卖方：银行对房子的估价是多少，而您只能补上其中一部分差额。卖方可以降价、与您分摊差额，或者提出别的条件。怎样组织您的出价，可参阅房屋议价技巧。
申请复核
如果估价遗漏了某些事实，可以向银行申请复核。例如土地面积被记错、大规模翻修没有计入，或者附近有距离更近的可比成交。请带上证据：产权证复印件、PBG、翻修单据或成交价格资料。各银行的复核政策不同，结果也不保证会改变。
换一家银行
另一家银行有自己的估价师和政策，估出的数字可能不同，也可能一样。请把新一轮估价的费用和多花的时间算进去。也要核对您与卖方约定的期限，因为重新申请可能会超过这个期限。
退出交易
如果差额太大，退出也可以是明智的决定。估价偏低，有时恰恰透露了这栋房子的某些问题。请查看协议中关于定金（tanda jadi）的条款：如果房贷没有足额获批，您的钱能不能退回？
写得周全的协议会从一开始就约定这一点。例如，若银行批准的额度低于某个金额，定金全额退还；或者房价按估价调整。
在纸面上抬高房价就是欺诈
有时会有人提出捷径：在文件上写一个高于实际成交的价格，或者开一张从未真正支付过的首付收据，好让银行的贷款额度跟着提高。这种做法常被称为虚抬房价（mark-up）。
这是对银行的欺诈。您是在提供虚假信息来获取贷款，所有在文件上签了字的人都可能被卷入法律纠纷。您背负的债务还会超过房子本身的价值。
如果有人建议这么做，请把它当作整笔交易的危险信号，并从上面的正规做法中选一种。
写给卖家：定一个站得住脚的价格
很多买家都用房贷买房。如果您的要价远高于附近的成交价，房子也许很快就有人出价，但交易会卡在估价这一关。您的时间耗在等待上，最后还得和新买家从头再来。
以下几点会有帮助：
- 根据可比成交定价，而不是根据广告标价或您个人需要筹多少钱。具体方法见确定售价指南。
- 准备与房屋现状相符的文件，包括加建部分的 PBG，以及 PBB 已缴清的凭证。
- 保留大规模翻修的单据，它们能帮助估价师了解房屋状况。
- 留出合理的议价空间，尤其是当买家打算用房贷的时候。
下一步
如果您的估价结果刚出来、低于房价，请按顺序这样做：
- 请银行书面提供估价金额和批准的贷款额度。
- 算出差额，再核实扣除其他费用后，您手上真正能动用的资金有多少。
- 在协议约定的期限到期之前，与卖方商量。
- 做出决定：增加首付、重新议价、申请复核、换一家银行，或者退出。
如果您还在找二手房，不妨先了解二手房的房贷流程，好在协议里一开始就把这种可能性约定清楚。
如果您想找人聊聊正在看的房子的价格，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo 团队。
