房屋接手转让（over kredit）的广告随处可见：付给房主一笔钱，接着还月供，马上就能入住。对买方来说，这笔前期款项往往看起来比申请新房贷（KPR）买房所需的首付和各项费用要少。

这类交易有时确实说得通。但有两件事决定您是占了便宜还是掉进陷阱：真实成本是多少，以及转让走的是哪条途径。

本文写给考虑购买接手转让房的买家，也写给想把仍在还房贷的房子转出去的房主。

接手转让与转贷是两回事

接手转让是指房子连同剩余贷款一起转给别人。买方付给卖方一笔钱，作为卖方已还部分的补偿，这笔钱通常叫接手款（harga over）。之后，由买方继续偿还剩余的房贷月供。

银行间的房贷转贷（take over KPR）是另一回事。借款人不变，只是把贷款转到另一家银行，通常是为了拿到更低的利率。详见如何把房贷转到其他银行。

在广告里，两者常常都被叫作 take over。请问清楚：卖的是房子连同剩余贷款，还是房主只是想换一家银行？

算清真实成本

接手款只是前期付出的钱。真正拥有这套房子的成本包括：

  • 接手款，付给卖方。
  • 全部剩余月供，即每月月供乘以贷款期剩余的月数。
  • 办理费用，例如银行手续费、公证人或土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）的费用、产权取得税（BPHTB）、过户费和保险。

如果要与同类房子的市价比较，就要用另一个数字：接手款加上银行证明上的剩余本金。这个数字才相当于购买价。

示例计算（数字仅为示意）：接手款 Rp 1 亿，剩余本金 Rp 2.5 亿，还剩 120 个月的月供，每月 Rp 320 万。这套房子相当于 Rp 3.5 亿的售价，您可以拿它与附近的同类房子比较。而到还清为止，您要付出的钱是 Rp 1 亿加上 Rp 3.84 亿，还不包括办理费用。

也要留意利率类型。如果是浮动利率，月供可能上升也可能下降。如果还在固定利率期内，请问清何时结束，因为卖方给您看的月供，可能在您接手后不久就会改变。若要与新申请的房贷作比较，可以用房贷计算器算一算。

写给卖家：如何定一个合理的接手款

很多卖家按自己已经还了多少月供来定接手款，这样定出的价格往往偏高。在房贷的头几年，月供的大部分通常用来付利息，所以剩余本金下降得比预想的慢。

细心的买方会把接手款和剩余本金加起来，再与同类房子的价格比较。如果结果远高于市价，您的房子就很难卖出去。

更合理的做法是先估出您房子的市价，再减去剩余本金。差额大致就是买方能接受的接手款，这还没有算上买方要承担的办理费用。

正规途径：在同一家银行变更借款人

安全的途径是变更借款人（alih debitur），也就是经银行同意，把贷款转给买方。一般流程如下：

  1. 卖方向银行申请剩余欠款证明，如有拖欠和罚金，也要一并列明。
  2. 买方向同一家银行申请成为新借款人。银行会审查收入、文件，以及 OJK 征信记录（SLIK）中的信用记录。SLIK 是由印尼金融服务管理局（OJK）管理的金融信息服务系统（Sistem Layanan Informasi Keuangan）。银行也可能重新为房子估价。
  3. 银行作出决定并设定条件。利率和贷款期限可能按当时适用的规定调整。
  4. 在 PPAT 面前签署 AJB。买卖双方签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），产权证过户到买方名下，并以买方为借款人设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）。
  5. 支付接手款，按约定进行，最好在签 AJB 时支付，或按在公证人面前作出的书面安排支付。

银行通常会对这一手续收费，请一开始就问清金额。买卖双方请一起去银行，因为正规转让需要双方签字，往往还需要卖方配偶的同意。

如果银行不批准买方，另一条路是买方到另一家银行申请新的房贷，用来还清卖方的贷款。之后的流程与购买仍在还房贷的二手房相同。

私下转让及其风险

私下办理的接手转让（over kredit bawah tangan），只靠买卖双方之间的一份协议，有时再加上收据和授权书。买方以卖方的名义还月供，银行完全不参与。产权证和债务仍在卖方名下。

对买方的风险：

  • 卖方去世，您就得和其继承人打交道，授权书也随之失效。
  • 卖方反悔，或者把房子再次抵押、出售或重新主张权利。
  • 还清贷款时，产权证退还给卖方，而签 AJB 仍需要卖方配合。
  • 银行只认卖方是借款人，出了问题您没有任何立场。

对卖方的风险：

  • 买方停止还款，受损的是卖方的 SLIK 记录。
  • 房子可能被银行拍卖，因为债务仍在卖方名下。
  • 土地与建筑物税（PBB）等账单仍在卖方名下。

贷款合同一般也禁止借款人未经银行同意转让抵押房产。也就是说，这条路很脆弱，同时还可能让卖方违反自己的贷款合同。

支付接手款之前要核查的事项

  • 银行出具的剩余本金证明。不要只凭卖方的说法或还款本的照片。
  • 拖欠和罚金，以免在不知情的情况下由您承担。
  • 产权证状态，包括权利人姓名和产权类型。如果是建筑使用权（HGB），请查看到期日。
  • PBB 缴税凭证，需最近几年的。
  • 补贴状态。用政府补贴房贷购买的房子有其专门规定。进一步行动之前，请阅读补贴住房接手转让的规定。
  • 卖方的婚姻状况，因为婚姻期间购买的房子，出售时需要配偶同意。
  • 房子及周边环境的状况，要像买一般二手房那样仔细检查。

下一步

vorneo.id 上的接手转让房源会显示两个数字：付给卖方的接手款，以及每月月供。请以这两个数字为起点，在付任何钱之前，先与银行出具的证明核对。

先算出真实成本，再约卖方一起去银行，询问变更借款人的条件。

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