HGB tidak berlaku selamanya. Ruko, gudang, dan rumah di perumahan yang dibeli dua puluh lima tahun lalu bisa saja sertifikatnya habis dalam hitungan tahun. Pemilik yang baru sadar saat tanggal berakhir sudah dekat biasanya kehabisan waktu.

Artikel ini menjelaskan jangka waktu HGB, beda perpanjangan dan pembaruan, kapan sebaiknya mengajukan, syarat, dan biaya. Penjelasan dasar tentang jenis hak ada di perbedaan SHM, HGB, dan AJB.

Jangka waktu HGB

Aturannya ada di Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) 18/2021. Untuk HGB di atas tanah negara dan di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL), jangka waktunya:

  • 30 tahun sejak hak diberikan, paling lama.
  • Diperpanjang 20 tahun, paling lama.
  • Diperbarui 30 tahun, paling lama, setelah masa perpanjangan habis.

Kalau dijumlahkan, satu bidang bisa dipegang hingga 80 tahun dalam tiga tahap. Angka itu batas atas, bukan hak yang otomatis didapat. Setiap tahap harus diurus dan disetujui.

Untuk HGB di atas tanah Hak Milik orang lain, jangka waktunya paling lama 30 tahun. Setelah itu hak diperbarui lewat akta pemberian HGB baru di atas Hak Milik. Dasarnya perjanjian pemilik tanah, jadi persetujuannya tergantung kesepakatan kedua pihak.

Tanggal berakhir ada di sertifikat. Cek dulu sebelum membeli atau menyewa properti yang berdiri di atas HGB.

Perpanjangan dan pembaruan

Dua istilah ini sering dianggap sama, padahal berbeda:

  • Perpanjangan adalah penambahan masa berlaku hak yang masih berjalan, paling lama 20 tahun. Diajukan sebelum hak berakhir.
  • Pembaruan adalah pemberian hak baru di atas tanah yang sama, paling lama 30 tahun, setelah masa perpanjangan habis.

Urutannya selalu perpanjangan dulu, baru pembaruan. Artinya, pemilik yang HGB-nya baru mulai tidak langsung bisa minta pembaruan. Ia harus menjalani tahap pertama sampai selesai.

Aturannya juga mengizinkan pembaruan diajukan sebelum masa perpanjangan benar-benar berakhir. Tanyakan ke Kantor Pertanahan bagaimana praktiknya di wilayah Anda.

Kapan sebaiknya mengajukan

Menurut Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021, permohonan perpanjangan diajukan paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGB. Kalimat itu menetapkan batas akhir, bukan waktu yang dianjurkan.

Dalam praktik, jangan menunggu sampai bulan terakhir. Pemeriksaan berkas, pengukuran ulang, dan persetujuan membutuhkan waktu, dan lamanya tidak bisa dipastikan. Batas “paling cepat” kapan permohonan boleh diajukan tidak dimuat di sini karena belum bisa dipastikan dari teks aturan. Tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan berapa lama sebelum tanggal berakhir permohonan sudah boleh diajukan.

Beberapa hal yang membuat Anda perlu mulai lebih awal:

  • Anda berencana menjual atau menjaminkan properti. Calon pembeli dan bank melihat sisa masa HGB.
  • Sertifikat sedang dijaminkan di bank, sehingga perlu izin bank.
  • Ada tunggakan atau masalah yang harus dibereskan dulu.
  • HGB berada di atas HPL, yang butuh persetujuan pihak lain.

Syarat perpanjangan

Perpanjangan tidak otomatis. Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021 menyebut syarat utama: tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Bangunan yang dulu diizinkan untuk pabrik tetapi sekarang terbengkalai, atau ruko yang dipakai di luar peruntukan, bisa ditolak.

Selain itu, biasanya Kantor Pertanahan memeriksa:

  • Penggunaan tanah sesuai tujuan hak dan sesuai tata ruang;
  • Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek HGB. Warga negara Indonesia perorangan dan badan hukum Indonesia boleh memegang HGB;
  • Tidak ada sengketa atas bidang itu;
  • Kewajiban kepada negara dan kepada pihak lain sudah dipenuhi, termasuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Dokumen yang biasanya diminta mencakup sertifikat asli, identitas pemegang hak, bukti bayar PBB, dan bukti penggunaan tanah seperti izin bangunan atau persetujuan bangunan gedung. Daftar pastinya berbeda antar kantor, jadi mintalah daftar tertulis dari Kantor Pertanahan.

HGB di atas HPL

Kalau HGB Anda berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan, ada satu tahap tambahan. Pasal 38 ayat (2) PP 18/2021 mensyaratkan persetujuan pemegang HPL untuk HGB di atas HPL. Dalam praktik, perpanjangan dan pembaruan juga memerlukan rekomendasi atau persetujuan pemegang HPL, dan perjanjian pemanfaatan tanah mengaturnya.

Pemegang HPL bisa menetapkan syarat baru, termasuk uang pemasukan atau sewa. Dalam keadaan tertentu ia bisa menolak. Karena itu pemilik ruko atau rumah di atas HPL perlu menjaga hubungan dan kelengkapan pembayaran sejak jauh hari. Contoh dan cara mengenalinya ada di HGB di atas HPL.

Biaya

Biaya perpanjangan terdiri dari beberapa pos:

  • PNBP (penerimaan negara bukan pajak) untuk pelayanan di Kantor Pertanahan. Besarnya mengikuti ketentuan tarif yang berlaku dan umumnya bergantung pada luas dan nilai tanah.
  • Pengukuran ulang, bila diperlukan.
  • Biaya pengurusan kalau Anda memakai jasa PPAT atau konsultan.
  • Uang pemasukan atau sewa ke pemegang HPL, bila HGB berada di atas HPL.

Angka rupiah tidak dicantumkan karena nilainya berbeda menurut luas, lokasi, dan kebijakan pemegang HPL. Minta perhitungan tertulis dari Kantor Pertanahan, dan jangan membayar lewat orang yang tidak memberi tanda terima.

Kalau HGB habis dan tidak diperpanjang

Pasal 37 ayat (3) PP 18/2021 menyatakan bahwa HGB yang telah habis jangka waktunya membuat tanahnya kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara, atau menjadi tanah HPL. Bangunan di atasnya mengikuti ketentuan peraturan dan perjanjian yang ada.

Ayat (4) membuka kemungkinan prioritas bagi bekas pemegang hak, dengan pertimbangan antara lain tanah dimanfaatkan dengan baik dan sesuai tata ruang. Ini kemungkinan, bukan jaminan. Pemilik yang membiarkan HGB habis lalu mengajukan permohonan baru tidak punya kedudukan yang sama dengan yang memperpanjang tepat waktu.

Dampak ke jual beli dan KPR

Sisa masa HGB memengaruhi harga dan pembiayaan:

  • Pembeli menghitung berapa tahun yang tersisa, dan apakah perpanjangan mungkin. Sisa yang pendek seharusnya menurunkan harga.
  • Bank biasanya meminta sisa masa HGB melebihi tenor kredit. Karena itu KPR untuk properti ber-HGB hampir habis sulit disetujui. Lihat syarat pengajuan KPR.
  • Penjual yang memperpanjang lebih dulu bisa menawarkan sertifikat dengan sisa masa panjang, dan itu biasanya membuat transaksi lebih lancar.

Pemilik rumah perumahan bisa memilih jalur lain: mengubah HGB menjadi SHM. Kalau Anda perorangan WNI dan rumah itu untuk tempat tinggal, langkahnya ada di panduan HGB menjadi SHM. Untuk ruko atau gudang atas nama perusahaan, jalur itu tidak berlaku dan perpanjangan adalah satu-satunya cara. Soal ruko sebagai investasi, baca juga investasi ruko.

Langkah ringkas

  1. Cek tanggal berakhir HGB di sertifikat.
  2. Cek apakah tanah di atas tanah negara, HPL, atau Hak Milik orang lain.
  3. Pastikan PBB lunas dan penggunaan tanah sesuai tujuan hak.
  4. Minta daftar syarat dan perhitungan biaya tertulis ke Kantor Pertanahan.
  5. Kalau di atas HPL, hubungi pemegang HPL lebih dulu.
  6. Ajukan permohonan jauh sebelum tanggal berakhir, dan simpan tanda terimanya.

Kalau Anda sedang mencari ruko, gudang, atau rumah ber-HGB di Kalimantan Selatan dan ingin tahu sisa masa haknya sebelum membeli, Vorneo bisa membantu memeriksa sertifikat bersama Anda. Untuk menjual properti ber-HGB, lihat titip jual, dan hubungi kami lewat halaman kontak untuk pendampingan survei.