Saat harga rumah atau tanah sudah sepakat, biasanya muncul pertanyaan berikutnya: berapa biaya ke PPAT, dan siapa yang membayar. Jawabannya terbagi dalam beberapa pos yang masing-masing punya dasar dan penerima berbeda.
Artikel ini memisahkan pos-pos itu, supaya Anda bisa membaca rincian yang diberikan PPAT dan tahu mana yang boleh ditawar. Soal peran PPAT dan notaris, lihat peran notaris dan PPAT. Soal tarif pajaknya, lihat pajak jual beli properti.
Biaya akta jual beli bukan satu angka
Total yang Anda bayar di hari penandatanganan biasanya gabungan dari empat kelompok:
- Honor PPAT, yaitu jasa membuat akta jual beli (AJB).
- Pengecekan sertifikat, supaya status tanah diperiksa sebelum akta dibuat.
- Pajak, yaitu PPh final penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli.
- Biaya balik nama di Kantor Pertanahan, yang masuk sebagai penerimaan negara bukan pajak (PNBP).
Hanya kelompok pertama yang masuk kantong PPAT. Sisanya diteruskan ke instansi lain. Ini sebabnya angka total yang disebut PPAT bisa jauh lebih besar dari honornya sendiri.
Honor PPAT dan batasnya
Pasal 32 Peraturan Pemerintah (PP) 24/2016, yang mengubah PP 37/1998 tentang peraturan jabatan PPAT, menetapkan batasnya. Uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.
Beberapa hal yang perlu dipahami dari aturan ini:
- Ini batas atas. PPAT boleh mengenakan lebih rendah. Tidak ada kewajiban memungut 1 persen penuh.
- Dasarnya harga di akta. Kalau harga di akta Rp500 juta, batas honornya Rp5 juta. Ini hitungan batas, bukan tarif yang pasti Anda bayar.
- Sudah termasuk saksi. Honor saksi tidak boleh ditagih terpisah di atas batas itu.
- Lurah atau camat sebagai PPAT Sementara juga terikat batas yang sama.
Kalau diminta lebih dari 1 persen, tanyakan dasarnya. Selisihnya mungkin biaya lain yang digabung, misalnya pengecekan atau balik nama. Minta rincian tertulis per pos, bukan satu angka bulat.
Pengecekan sertifikat
Sebelum membuat AJB, PPAT memeriksa sertifikat ke Kantor Pertanahan. Pemeriksaan ini memastikan nomor dan nama sesuai catatan, serta melihat apakah ada catatan blokir, sita, atau hak tanggungan. Anda juga bisa memakai cara cek sertifikat tanah sebelum bertemu PPAT.
Menurut sumber yang mengutip PP 128/2015, tarif resmi pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan Rp50.000 per sertifikat. Angka ini perlu Anda konfirmasi lagi, karena yang Anda tagih dari PPAT bisa mencakup ongkos pengurusan. Kalau pembeli menunggu hasil pengecekan sebelum membayar uang muka, risikonya lebih kecil.
Validasi pajak
Sebelum AJB ditandatangani, kedua pajak harus dibayar dan divalidasi:
- PPh final penjual dibayar ke kas negara, lalu divalidasi di kantor pajak.
- BPHTB pembeli dibayar ke pemerintah daerah, lalu divalidasi di badan pendapatan daerah.
PPAT biasanya tidak menandatangani akta sebelum buktinya ada. Angka tarif dan pengurangan BPHTB dibahas di artikel pajak. Cukup ingat satu hal: pajak adalah pos terbesar dan dibayar langsung ke instansi pajak, bukan ke PPAT, jadi mintalah bukti setor aslinya.
Biaya balik nama
Setelah AJB, PPAT mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan. Biaya pendaftaran peralihan hak adalah PNBP. Menurut Pasal 16 ayat (2) PP 128/2015 yang dikutip Antara pada 2026, rumusnya 1 per mil dikali luas tanah dikali zona nilai tanah, ditambah Rp50.000.
Karena zona nilai tanah berbeda tiap lokasi, hasilnya berbeda untuk Banjarmasin Tengah dan kecamatan pinggir kota. Minta PPAT menghitung PNBP untuk bidang Anda, lalu cocokkan dengan loket Kantor Pertanahan kalau ragu.
Honor PPAT untuk mengurus balik nama kadang dihitung tersendiri. Tanyakan apakah mengurus balik nama sudah ada di honor 1 persen atau ditagih lagi. Alur lengkapnya ada di proses balik nama.
Contoh rincian
Misalkan rumah dijual Rp500 juta. Berikut cara membaca rincian dari PPAT, tanpa angka tarif pajak yang berbeda per daerah:
| Pos | Dasar | Dibayar ke | Biasanya ditanggung |
|---|---|---|---|
| Honor PPAT | Paling banyak 1 persen, di sini Rp5 juta | PPAT | Pembeli |
| Pengecekan sertifikat | Tarif resmi atau ongkos pengurusan | Kantor Pertanahan lewat PPAT | Pembeli |
| PPh final | Persentase dari harga | Kas negara | Penjual |
| BPHTB | Persentase dari nilai di atas batas bebas pajak | Pemda | Pembeli |
| PNBP balik nama | Rumus per mil ditambah Rp50.000 | Kantor Pertanahan | Pembeli |
Dari tabel ini, hanya batas honor yang bisa dihitung langsung dari aturan. Pos lain bergantung pada tarif dan nilai tanah di lokasi Anda.
Siapa yang biasanya membayar
Tidak ada aturan yang mewajibkan pembeli atau penjual membayar honor PPAT. Yang ada adalah kebiasaan:
- Penjual menanggung PPh final.
- Pembeli menanggung BPHTB, honor PPAT, pengecekan sertifikat, dan biaya balik nama.
Kebiasaan ini bisa berubah. Saat tawar-menawar, penjual kadang diminta menanggung sebagian. Pada rumah baru dari pengembang, tanyakan apakah biaya akta sudah masuk harga. Tuliskan pembagiannya di surat kesepakatan atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) supaya tidak jadi debat di hari penandatanganan. Perbedaan PPJB dan AJB dibahas di artikel beda AJB dan PPJB.
Siapa yang memilih PPAT
Pembeli dan penjual boleh sepakat memakai PPAT yang mana saja yang wilayah kerjanya mencakup lokasi tanah. Kalau bank memberi KPR, bank biasanya punya daftar PPAT rekanan, dan pembeli diminta memakainya. Dalam kasus itu, tanyakan ke bank apakah honor PPAT rekanan sudah termasuk biaya cek sertifikat dan pengurusan balik nama.
Apa pun pilihannya, PPAT adalah pejabat yang harus netral. Ia membuat akta untuk kedua pihak, bukan hanya yang membayarnya. Kalau Anda merasa PPAT hanya melayani salah satu pihak, bicarakan terbuka sebelum menandatangani.
Cara menekan biaya tanpa mengorbankan keamanan
- Tanya rincian sebelum setuju. Minta PPAT menuliskan setiap pos dengan dasar hitungnya.
- Bandingkan dua atau tiga PPAT. Honor boleh berbeda, selama di bawah batas 1 persen.
- Jangan menurunkan harga di akta. Harga akta yang jauh di bawah harga sebenarnya mengurangi pajak di atas kertas, tetapi menimbulkan masalah. Pajak dihitung dari nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan nilai jual objek pajak, dan selisihnya bisa jadi sengketa di kemudian hari.
- Siapkan dokumen lengkap. Berkas yang bolak-balik membuat PPAT menagih jasa tambahan.
- Minta kuitansi untuk setiap setoran dan simpan salinannya.
Biaya lain di luar akta ada di biaya tersembunyi saat beli rumah. Kalau ada agen yang membantu, komisinya terpisah dari semua pos di atas. Lihat komisi agen properti.
Bantuan dari Vorneo
Kalau Anda ingin tahu perkiraan biaya akta sebelum menandatangani, Vorneo bisa memperkenalkan Anda ke PPAT yang biasa menangani transaksi di Kalimantan Selatan. Untuk menjual lewat Vorneo, lihat titip jual. Untuk survei dan pendampingan, hubungi kami lewat halaman kontak.
