NJOP, Harga Pasar, dan Nilai Appraisal: Bedanya dan Kapan Dipakai

Saat membeli atau menjual rumah, Anda akan bertemu tiga angka untuk bangunan dan tanah yang sama: NJOP di lembar tagihan pajak, harga yang disepakati penjual dan pembeli, dan nilai appraisal dari bank. Ketiganya jarang sama, dan itu wajar.

Masalah muncul ketika orang memakai angka yang salah untuk tujuan yang salah. Penjual menurunkan harga karena melihat NJOP, atau pembeli kaget karena plafon KPR lebih kecil dari harga rumah.

Artikel ini menjelaskan apa tiap angka, siapa yang menetapkannya, dan angka mana yang dipakai di tiap urusan.

Tiga angka, tiga fungsi

Angka	Siapa yang menetapkan	Dipakai untuk
NJOP	Kepala daerah, lewat proses penilaian PBB	Dasar PBB, dan pembanding untuk BPHTB
Harga pasar atau harga transaksi	Penjual dan pembeli lewat tawar-menawar	Dasar jual beli, dan dasar BPHTB pada jual beli
Nilai appraisal	Penilai yang ditunjuk bank	Dasar plafon KPR dan jaminan

Tiap angka menjawab pertanyaan yang berbeda. NJOP menjawab berapa pajak bumi dan bangunan tahunan. Harga pasar menjawab berapa yang mau dibayar pembeli dan diterima penjual. Appraisal menjawab berapa nilai agunan di mata bank.

NJOP: nilai untuk pajak

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan perkotaan dan perdesaan (PBB-P2). Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 (Pasal 40):

• NJOP ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2, dan besarannya ditetapkan oleh kepala daerah.
• NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali objek tertentu yang bisa ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya.
• Ada NJOP tidak kena pajak, paling sedikit Rp 10 juta untuk setiap wajib pajak. Kalau Anda punya lebih dari satu objek di satu kabupaten atau kota, pengurangan itu hanya diberikan pada salah satunya.
• NJOP yang dipakai untuk menghitung pajak ditetapkan antara 20 persen dan 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak.
• Tarif PBB-P2 ditetapkan dengan peraturan daerah, paling tinggi 0,5 persen (Pasal 41).

Artinya, NJOP bukan harga jual. Daerah punya kebebasan menentukan persentasenya dalam batas tadi, jadi tagihan PBB di Banjarmasin dan di kabupaten lain tidak bisa dibandingkan begitu saja.

NJOP dihitung dari luas tanah dikali NJOP per meter tanah, ditambah luas bangunan dikali NJOP per meter bangunan. Angkanya tercantum di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. Karena hanya ditetapkan tiap beberapa tahun, NJOP sering tertinggal dari pasar.

Harga pasar: yang benar-benar dibayar

Harga pasar terbentuk dari penawaran, pembanding di sekitar, kondisi rumah, dan keadaan penjual serta pembeli. Tidak ada rumus resminya.

Untuk menentukan harga jual atau tawar, lihat dulu cara menentukan harga jual dan harga tanah di Banjarmasin. Jangan memakai NJOP sebagai satu-satunya patokan.

Appraisal: nilai di mata bank

Saat mengajukan KPR, bank menilai agunan lewat penilai, baik internal maupun penilai eksternal. Penilai melihat:

• transaksi pembanding di sekitar lokasi,
• kondisi fisik bangunan,
• akses jalan, lingkungan, dan peruntukan,
• kesesuaian dokumen dan izin.

Hasilnya sering lebih rendah dari harga yang disepakati. Bank menghitung plafon kredit dari nilai yang diakuinya, bukan dari harga yang tertulis di perjanjian. Kalau selisihnya besar, pembeli harus menutup dengan uang muka yang lebih besar, atau meminta penjual menurunkan harga.

Pilihan lengkap saat itu terjadi ada di appraisal KPR lebih rendah dari harga rumah.

Pajak mana memakai angka mana

PBB (pemilik tiap tahun). Memakai NJOP, seperti diuraikan di atas. Tagihan tidak berubah karena harga jual Anda naik atau turun.

BPHTB (pembeli, sekali saat membeli). Menurut Pasal 46 UU 1/2022:

• Nilai perolehan objek pajak (NPOP) untuk jual beli adalah harga transaksi.
• Untuk waris, hibah, dan tukar menukar, yang dipakai adalah nilai pasar.
• Kalau NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang dipakai untuk PBB pada tahun terjadinya perolehan, yang dipakai sebagai dasar adalah NJOP.
• Dasar itu dikurangi NPOP tidak kena pajak, paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah itu, dan paling sedikit Rp 300 juta untuk waris atau hibah wasiat kepada keluarga garis lurus satu derajat termasuk suami atau istri. Angka pastinya diatur peraturan daerah.
• Tarif BPHTB paling tinggi 5 persen, juga ditetapkan peraturan daerah (Pasal 47).

Karena NJOP berfungsi sebagai batas bawah BPHTB, menurunkan harga di akta di bawah NJOP tidak mengurangi pajak pembeli. Itu juga bukan praktik yang benar. Biaya lain yang menyertai jual beli dibahas di biaya tersembunyi beli rumah.

PPh penjual. Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan tanah dan bangunan. Menurut PP 34 Tahun 2016, tarif umumnya 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan, dengan tarif lebih rendah untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana. Nilai mana yang dipakai pada transaksi Anda sebaiknya ditanyakan ke PPAT. Ringkasan semua pajak ada di pajak jual beli properti.

Contoh: satu rumah, tiga angka

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi):

• NJOP rumah itu Rp 400 juta.
• Penjual dan pembeli sepakat harga Rp 600 juta.
• Penilai bank menilai Rp 540 juta.

Yang terjadi:

• BPHTB dihitung dari Rp 600 juta, karena harga transaksi lebih tinggi dari NJOP, lalu dikurangi NPOP tidak kena pajak daerah itu.
• Bank menghitung plafon dari Rp 540 juta, bukan Rp 600 juta.
• Selisih Rp 60 juta antara harga dan appraisal tidak dibiayai bank. Pembeli menutupnya dari uang muka, atau menawar harga turun.
• PBB tahunan tetap dihitung dari NJOP.

Satu rumah, tiga angka, dan tidak ada yang salah.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira NJOP adalah harga wajar. Rumah dengan NJOP rendah bisa bernilai jauh lebih tinggi, terutama bila sudah direnovasi atau berada di jalan yang ramai.
• Mengira harga pasar pasti diakui bank. Plafon KPR tidak otomatis mengikuti harga yang disepakati.
• Menulis harga lebih rendah di akta. Selain berisiko hukum, nilai di bawah NJOP tidak mengurangi dasar BPHTB.
• Tidak mengecek SPPT terbaru. Ambil bukti PBB tahun berjalan, dan cek tunggakannya lewat cek tunggakan PBB sebelum membeli.

Langkah praktis

1. Minta salinan SPPT PBB terbaru dan catat NJOP tanah dan bangunan.
2. Kumpulkan harga pembanding nyata di sekitar lokasi.
3. Kalau memakai KPR, tanyakan ke bank perkiraan appraisal sebelum menyepakati harga.
4. Minta PPAT menghitung BPHTB dan PPh dengan angka yang berlaku di daerah Anda.
5. Siapkan selisih antara harga dan appraisal sebagai dana tambahan.

Istilah lain yang sering muncul ada di kamus istilah properti. Kalau Anda ingin menjual rumah dan butuh bantuan menentukan harga, Vorneo menerima titip jual.