Arti KDB, KLB, dan GSB: Berapa Luas yang Boleh Dibangun

Banyak orang membeli tanah 200 m² lalu menggambar rumah yang memenuhi hampir seluruh lahan. Saat mengurus izin, gambar itu dikembalikan karena melebihi batas yang ditetapkan pemerintah daerah.

Batas itu ditulis dalam beberapa singkatan: KDB, KLB, KDH, GSB. Artikel cara mengecek tata ruang dan zonasi tanah sudah menyebut ketiganya sekilas. Di sini kita bahas lebih dalam: apa arti tiap angka menurut aturan, bagaimana angka-angka itu saling membatasi, dan bagaimana menghitungnya di tanah sungguhan.

Arti tiap singkatan

Definisinya ada di Pasal 1 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang peraturan pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung. Dalam bahasa sehari-hari:

• KDB (Koefisien Dasar Bangunan). Perbandingan, dalam persen, antara luas seluruh lantai dasar bangunan dan luas lahan. Ini yang membatasi seberapa lebar bangunan boleh menutup tanah.
• KLB (Koefisien Lantai Bangunan). Perbandingan antara luas seluruh lantai, semua tingkat dijumlahkan, dan luas lahan. Ini yang membatasi total luas bangunan.
• KDH (Koefisien Daerah Hijau). Perbandingan antara ruang terbuka di luar bangunan yang dipakai untuk taman atau penghijauan dan luas lahan. Ini yang memaksa sebagian tanah tetap terbuka.
• KBG (Ketinggian Bangunan Gedung). Jumlah lantai maksimal yang diizinkan.
• GSB (Garis Sempadan Bangunan). Garis yang membatasi lahan yang tidak boleh dilewati bangunan, ke arah depan, belakang, maupun samping.
• KTB (Koefisien Tapak Basemen). Perbandingan luas tapak basemen dan luas lahan. Ini hanya relevan kalau Anda berencana membuat basemen.

Semua angka ini dikaitkan dengan KRK, yaitu informasi tentang ketentuan tata bangunan dan lingkungan yang diberlakukan pemerintah kabupaten atau kota pada lokasi tertentu.

Cara angka-angka itu saling membatasi

Ini bagian yang sering terlewat. KDB, KLB, KDH, dan GSB berlaku bersamaan, bukan salah satu. Bangunan Anda harus lolos semuanya.

Akibatnya, angka yang paling ketat yang menentukan. KDB 60 persen terdengar longgar, tetapi kalau GSB depan dan samping sudah memakan banyak tanah, area yang tersisa bisa lebih kecil dari 60 persen. Begitu pula KLB: ia membatasi total luas lantai, jadi rumah tiga lantai di atas tapak yang lebar bisa terbentur KLB lebih dulu daripada KDB.

Contoh hitungan di tanah 200 m²

Angka di bawah ini hanya ilustrasi. Angka resmi tanah Anda bisa sangat berbeda.

Tanah berukuran 10 m x 20 m, luas 200 m². Anggap KRK-nya menyebut:

• KDB 60 persen
• KLB 1,2
• KDH 20 persen
• GSB depan 4 m, belakang 2 m, dan samping 1,5 m di kiri dan kanan

Hitungannya:

1. Batas dari KDB. 60 persen x 200 m² = 120 m² untuk luas lantai dasar.
2. Batas dari GSB. Lebar yang tersisa 10 m dikurangi 3 m (dua sisi 1,5 m) menjadi 7 m. Panjang yang tersisa 20 m dikurangi 4 m dan 2 m menjadi 14 m. Area yang boleh dibangun 7 m x 14 m = 98 m².
3. Tapak yang berlaku. Angka terkecil dari keduanya, yaitu 98 m². KDB tidak pernah terpakai penuh karena GSB sudah lebih ketat.
4. Batas dari KLB. 1,2 x 200 m² = 240 m² total luas lantai. Dua lantai penuh memakai 196 m². Sisanya 44 m² bisa dipakai untuk lantai ketiga yang lebih kecil, kalau ketinggian bangunan (KBG) di zona itu mengizinkan tiga lantai.
5. Cek KDH. 20 persen x 200 m² = 40 m² harus berupa ruang terbuka hijau. Tanah di luar tapak adalah 200 m² dikurangi 98 m², yaitu 102 m², jadi syarat ini terpenuhi asalkan sebagian halaman tidak diplester penuh.

Kesimpulan praktisnya: rumah ini paling banyak seluas sekitar 240 m² dalam dua setengah sampai tiga lantai, bukan 120 m² x 2 lantai. Kalau Anda sudah membayangkan rumah 2 lantai masing-masing 120 m², gambar itu tidak akan lolos.

Apa yang masuk hitungan

Di sinilah sering terjadi salah paham. Aturan nasional hanya memberi definisi umum. Perincian apa yang dihitung sebagai lantai, misalnya teras beratap, kanopi, tangga luar, atau balkon, bisa berbeda antardaerah. Banyak kantor perizinan juga punya cara sendiri menghitung bagian bangunan yang menjorok ke atas halaman.

Jangan menebak. Tanyakan langsung ke dinas yang menerbitkan PBG di daerah Anda, dan minta penjelasannya tertulis.

Satu hal lagi: tanah di sudut jalan, yang disebut rumah hook, biasanya punya GSB di dua sisi yang menghadap jalan. Lahan yang boleh dibangun menyusut lebih banyak dari perkiraan. Artikel rumah hook dan tusuk sate membahas sisi lain dari bentuk tanah ini.

Di mana mencari angkanya

1. KRK atau keterangan rencana kota. Dokumen ini paling dekat dengan yang Anda butuhkan, karena memuat angka untuk bidang tanah tertentu. Tidak semua daerah menerbitkannya dengan nama yang sama, jadi tanyakan ke dinas tata ruang atau dinas PBG.
2. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Kalau daerah Anda sudah punya RDTR, aturan zonanya memuat intensitas pemanfaatan ruang, termasuk koefisien yang berlaku di zona itu. Peta tata ruang bisa dilihat lewat GISTARU milik Kementerian ATR/BPN.
3. Dinas penerbit PBG. Mereka yang akan mencocokkan gambar Anda dengan angka di atas. Bertanya sebelum menggambar jauh lebih murah daripada merevisi gambar.
4. Peraturan daerah. Garis sempadan di sepanjang jalan, sungai, dan saluran biasanya diatur lagi di tingkat daerah, sehingga angkanya berbeda dari satu jalan ke jalan lain.

Tulis nama pejabat, tanggal, dan isi jawabannya. Kalau suatu hari ada perbedaan paham, catatan itu berguna.

Kaitannya dengan PBG dan SLF

Sejak IMB diganti, izin membangun disebut Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Saat mengajukannya, rencana teknis Anda diperiksa terhadap ketentuan tata bangunan di lokasi, termasuk angka-angka tadi. Penjelasan lengkap proses itu ada di artikel mengenal PBG pengganti IMB.

Setelah bangunan selesai, pemeriksaan berlanjut ke Sertifikat Laik Fungsi (SLF), yang dibahas di artikel sertifikat laik fungsi (SLF). Bangunan yang tidak sesuai PBG, misalnya karena menambah lantai atau memajukan teras melewati GSB, bisa kesulitan mendapat SLF dan berisiko ditegur.

Kalau Anda membeli rumah atau ruko yang sudah ada

Angka-angka ini juga penting untuk bangunan jadi, terutama kalau Anda berencana menambah lantai atau memperluas.

• Minta PBG atau IMB lama dan bandingkan luasnya dengan kondisi sekarang. Selisih besar tanda ada tambahan yang tidak berizin.
• Hitung sisa ruang. Rumah yang sudah berdiri hampir di batas KDB tidak punya ruang untuk ekspansi.
• Untuk ruko, periksa juga apakah zonanya memang mengizinkan kegiatan usaha. Artikel tanah rumah atau ruko membahas pertimbangan itu.
• Masukkan biaya pengurusan izin ke hitungan, bersama biaya lain di menghitung biaya bangun rumah.

Singkatan lain yang sering muncul

Di dokumen tata ruang Anda mungkin bertemu istilah lain seperti RTRW, KKPR. Artikel kamus istilah properti merangkum arti istilah-istilah itu dalam bahasa yang lebih ringan.

Langkah singkat sebelum membeli tanah untuk dibangun

1. Minta lokasi pasti tanah dan nomor sertifikatnya dari penjual.
2. Tanyakan zona dan angka KDB, KLB, KDH, KBG, dan GSB ke dinas setempat, lalu minta tertulis.
3. Hitung sendiri luas bangunan maksimal seperti contoh di atas.
4. Bandingkan hasilnya dengan rumah atau ruko yang Anda butuhkan. Kalau tidak cukup, tawar harganya atau cari tanah lain.
5. Bawa angka itu ke arsitek atau kontraktor sebelum gambar dibuat.

Kalau Anda butuh bantuan menilai apakah sebidang tanah di Kalimantan Selatan cukup untuk bangunan yang Anda inginkan, Vorneo bisa membantu survei lokasi lewat halaman kontak.