Banyak pembeli rumah di perumahan kaget saat membaca sertifikatnya. Yang tertulis bukan Sertifikat Hak Milik (SHM), melainkan Hak Guna Bangunan (HGB), lengkap dengan tanggal berakhirnya.

Tidak perlu panik. HGB adalah hak yang sah. Untuk rumah tinggal milik Warga Negara Indonesia (WNI), haknya bisa ditingkatkan menjadi hak milik lewat permohonan ke Kantor Pertanahan.

Panduan ini untuk pemilik rumah yang ingin mengurus peningkatan itu, termasuk yang sertifikatnya masih dipegang bank karena Kredit Pemilikan Rumah (KPR) belum lunas.

Kenapa banyak rumah perumahan bersertifikat HGB

Pengembang perumahan umumnya berbentuk perusahaan. Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960 atau UUPA), hak milik hanya bisa dipegang WNI, jadi perusahaan memegang tanah proyeknya dengan HGB. Ketika tanah itu dipecah per kavling dan dijual, sertifikat yang Anda terima ikut berstatus HGB.

HGB punya masa berlaku. Menurut PP No. 18 Tahun 2021, HGB diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu dapat diperbarui paling lama 30 tahun. Tanggal berakhirnya tercantum di sertifikat.

Setiap perpanjangan berarti mengurus berkas dan membayar biaya lagi. Dengan SHM, urusan perpanjangan itu tidak ada lagi. Karena itu peningkatan hak layak dipertimbangkan begitu syaratnya terpenuhi.

Siapa yang bisa mengajukan

Dasar jalur ini adalah Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998. Syarat utamanya:

  • Pemohon WNI. Warga negara asing dan badan hukum seperti perusahaan tidak bisa memegang hak milik.
  • Dipakai untuk rumah tinggal. Bangunannya rumah, bukan ruko, gudang, atau tempat usaha.
  • Luas tanah sampai 600 m².
  • Sertifikat sudah atas nama Anda. Peningkatan hak hanya bisa diajukan oleh pemegang hak yang tercatat.

Kalau tanah Anda lebih luas dari 600 m², jalurnya berbeda dan syaratnya lebih banyak. Tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan.

Kalau Anda membeli dari pengembang dan sertifikat masih atas nama pengembang, selesaikan dulu Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan balik namanya.

Dokumen yang perlu disiapkan

Syarat bisa sedikit berbeda antarkantor. Umumnya yang diminta:

  • Sertifikat HGB asli.
  • KTP dan Kartu Keluarga pemegang hak, sebagai bukti WNI.
  • Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang menunjukkan fungsi rumah tinggal. Kalau belum ada, tanyakan dokumen pengganti yang diterima kantor tersebut, misalnya surat keterangan dari kelurahan atau desa.
  • Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
  • Surat pernyataan pemohon, yang formatnya biasanya disediakan Kantor Pertanahan.
  • Formulir permohonan, ditambah surat kuasa kalau pengurusan diwakilkan.

Kalau SPPT PBB masih atas nama pengembang atau pemilik lama, tanyakan ke kantor pajak daerah cara memperbarui datanya. Data PBB sering ikut diperiksa saat permohonan.

Kalau status izin bangunan rumah Anda belum jelas, artikel mengenal PBG pengganti IMB menjelaskan bedanya dengan IMB lama dan cara mengurusnya.

Alur pengajuan dan biayanya

Urutan umumnya seperti ini:

  1. Datangi loket Kantor Pertanahan tempat tanah terdaftar, atau minta bantuan PPAT.
  2. Serahkan berkas dan isi formulir permohonan perubahan hak.
  3. Petugas memeriksa data sertifikat dan kelengkapan berkas Anda.
  4. Bayar biaya resmi sesuai tagihan dari loket.
  5. Sertifikat HGB ditarik, lalu terbit SHM atas nama Anda. Di kantor yang sudah menerapkan layanan elektronik, SHM-nya bisa terbit sebagai sertifikat elektronik.

Biaya utamanya adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai tarif resmi Kementerian ATR/BPN. Tanyakan juga ke Kantor Pertanahan atau PPAT apakah ada pajak daerah untuk perubahan hak di kabupaten atau kota Anda, karena ketentuannya bisa berbeda. Kalau memakai jasa PPAT, biaya jasanya terpisah.

Lama prosesnya juga berbeda di setiap kantor. Minta perkiraannya di loket, dan simpan tanda terima berkas untuk memantau perkembangannya. Jangan serahkan sertifikat asli kepada perantara yang menjanjikan proses kilat. Urus sendiri di loket atau lewat PPAT yang Anda pilih.

Setelah SHM terbit, periksa nama, luas, dan letak tanahnya. Kesalahan ketik jauh lebih mudah diperbaiki saat itu juga daripada bertahun-tahun kemudian.

Kalau sertifikat masih dipegang bank

Kalau KPR belum lunas, sertifikat HGB Anda disimpan bank dan terbebani Hak Tanggungan, yaitu hak jaminan bank atas tanah. Meningkatkan hak berarti mengubah hak yang sedang dijaminkan, jadi bank harus ikut setuju.

Ada dua pilihan:

  • Mengurus bersama bank. Bank memberi persetujuan dan biasanya meminta Hak Tanggungan dipasang kembali atas SHM yang baru. Tanyakan prosedur dan biayanya kepada bank.
  • Menunggu lunas. Setelah KPR lunas dan roya, yaitu penghapusan Hak Tanggungan, selesai, Anda mengajukan peningkatan hak sendiri. Langkah roya dijelaskan di artikel cara mengurus roya setelah KPR lunas.

Pilihan kedua biasanya lebih sederhana. Namun kalau masa HGB tinggal sedikit, bicarakan dengan bank lebih awal supaya hak Anda tidak telanjur habis.

Kasus yang jalurnya berbeda

  • HGB sudah habis masa berlakunya. Urusan pertama adalah perpanjangan atau pembaruan haknya. Tanyakan ke Kantor Pertanahan jalur yang berlaku untuk kasus Anda, dan jangan menunda.
  • HGB di atas Hak Pengelolaan (HPL). Ada perumahan yang dibangun di atas tanah HPL milik instansi tertentu. Peningkatan haknya biasanya memerlukan persetujuan pemegang HPL. Cek keterangan asal hak pada sertifikat, atau tanyakan ke PPAT.
  • Ruko dan bangunan usaha. Jalur rumah tinggal tidak berlaku untuk ruko, gudang, atau kantor. Tanyakan ke Kantor Pertanahan apakah ada jalur lain. Perlu diingat juga, perusahaan tidak bisa memegang SHM. Kalau suatu saat ruko itu akan dijual kepada perusahaan, haknya perlu diubah lebih dulu.
  • Tanah lebih dari 600 m². Jalurnya bukan lewat Keputusan Menteri tadi, dan syaratnya lebih banyak.

Perbedaan SHM dan HGB secara umum dibahas di artikel mengenal perbedaan SHM, HGB, dan AJB.

Kalau Anda membeli rumah yang masih HGB

Rumah ber-HGB bisa dibeli dengan cara biasa: AJB di hadapan PPAT, bayar pajak, lalu balik nama. Setelah sertifikat atas nama Anda, barulah Anda bisa mengajukan peningkatan hak.

Sebelum menawar, lakukan tiga hal:

  • Lihat tanggal berakhirnya HGB. Masa yang tinggal sedikit berarti ada urusan perpanjangan atau peningkatan hak yang harus segera Anda tangani.
  • Cek asal haknya. HGB di atas HPL punya jalur yang berbeda, seperti dijelaskan di atas.
  • Sepakati siapa yang mengurus. Ada penjual yang bersedia meningkatkan hak lebih dulu sebelum menjual. Kalau tidak, masukkan biaya dan waktu pengurusannya ke dalam perhitungan harga Anda.

Mulai dari mana

  1. Ambil sertifikat Anda, lalu catat jenis hak, luas tanah, dan tanggal berakhirnya HGB.
  2. Pastikan sertifikat sudah atas nama Anda dan Anda WNI.
  3. Kumpulkan PBG atau IMB serta bukti bayar PBB terbaru.
  4. Kalau sertifikat masih di bank, tanyakan prosedur bank, atau rencanakan pengajuan setelah roya.
  5. Datangi Kantor Pertanahan untuk menanyakan syarat terbaru dan rincian PNBP-nya.

Kalau Anda sedang mencari rumah dan ingin tahu status sertifikatnya sebelum menawar, Anda bisa bertanya ke Vorneo lewat WhatsApp.