Anda menemukan ruko di lokasi ramai atau kios di pasar yang strategis, dengan harga yang terasa lebih ringan dari ruko sekitarnya. Sertifikatnya Hak Guna Bangunan (HGB). Tetapi di salah satu kolomnya ada keterangan bahwa HGB itu berada di atas Hak Pengelolaan (HPL).
Keterangan kecil itu mengubah banyak hal: siapa yang harus menyetujui jual beli, bagaimana perpanjangannya, dan apa yang terjadi saat masa berlakunya habis. Artikel ini menjelaskan apa itu HGB di atas HPL, di mana biasanya ditemukan, dan apa saja yang perlu Anda cek.
Apa itu HPL
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang sebagian kewenangannya dilimpahkan kepada pemegangnya. Pemegang HPL biasanya instansi pemerintah, pemerintah daerah, badan usaha milik negara atau daerah, atau badan tertentu yang ditunjuk.
Pemegang HPL tidak memakai seluruh tanahnya sendiri. Mereka bisa menyerahkan bagian tanah itu kepada pihak lain lewat perjanjian pemanfaatan tanah. Di atas bagian itu kemudian diterbitkan hak lain, paling sering HGB, atas nama pihak yang memanfaatkannya.
Jadi ada dua lapis. Lapis bawah adalah HPL milik instansi atau badan. Lapis atas adalah HGB milik Anda sebagai pembeli. Perbedaan HGB dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) secara umum dijelaskan di artikel perbedaan SHM, HGB, dan AJB.
Di mana HGB di atas HPL biasa ditemukan
Pola ini cukup umum di beberapa jenis properti:
- Kios dan los di pasar yang tanahnya dikelola pemerintah daerah.
- Deretan ruko yang dibangun lewat kerja sama pengembang dengan pemerintah daerah atau badan usaha milik negara.
- Kawasan industri, pelabuhan, atau kawasan khusus lain yang tanahnya dipegang satu badan pengelola.
- Sebagian perumahan yang dibangun di atas tanah HPL milik instansi tertentu.
Kalau Anda sedang menimbang kios atau lapak pasar, artikel investasi kios dan lapak pasar membahas sisi bisnisnya.
Cara mengenalinya dari sertifikat
Sertifikat HGB di atas HPL mencantumkan asal haknya. Biasanya ada keterangan yang menyebut HPL beserta nomor dan pemegangnya. Kalau Anda ragu membacanya, minta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengecek sertifikat ke Kantor Pertanahan. Hasil pengecekan akan memperlihatkan jenis hak, masa berlaku, dan catatan lain yang melekat.
Selain sertifikat, tanyakan kepada penjual apakah ada perjanjian dengan pemegang HPL. Perjanjian itu sering berisi syarat yang tidak tertulis di sertifikat, misalnya peruntukan bangunan, kewajiban pembayaran berkala, atau syarat pengalihan.
Biaya rutin dan aturan pemakaian
Selain pajak yang biasa, pemilik HGB di atas HPL kadang punya kewajiban lain kepada pemegang HPL. Bentuknya tergantung perjanjian: pembayaran berkala, iuran pengelolaan kawasan, atau kontribusi tertentu. Di kawasan pasar, ada juga aturan jam buka, jenis dagangan, atau larangan mengubah bentuk kios.
Kewajiban seperti ini memengaruhi hitungan untung rugi, apalagi kalau properti itu mau disewakan. Minta penjual menunjukkan bukti pembayaran terakhir kepada pemegang HPL, dan tanyakan langsung ke pengelolanya apakah ada rencana kenaikan biaya atau penataan kawasan. Jawaban mereka sering lebih jujur menggambarkan keadaan daripada brosur penjual.
Rekomendasi pemegang HPL saat jual beli
Inilah perbedaan yang paling terasa. Untuk mengalihkan HGB di atas HPL, umumnya diperlukan rekomendasi atau persetujuan tertulis dari pemegang HPL. Tanpa dokumen ini, PPAT biasanya tidak bisa memproses Akta Jual Beli (AJB), atau Kantor Pertanahan tidak bisa mendaftarkan peralihannya.
Beberapa hal yang perlu Anda tanyakan sejak awal:
- Ke kantor mana permohonan rekomendasi diajukan, dan apa syaratnya.
- Berapa lama biasanya prosesnya.
- Apakah ada biaya atau kontribusi yang harus dibayar kepada pemegang HPL saat pengalihan.
- Siapa yang menanggung biaya itu, penjual atau pembeli. Tuliskan kesepakatannya.
- Apakah ada tunggakan kewajiban dari pemilik lama kepada pemegang HPL.
Jangan membayar lunas sebelum rekomendasi keluar. Kalau perlu mengikat transaksi lebih dulu, gunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan syarat bahwa jual beli batal dan uang kembali kalau rekomendasi tidak diberikan.
Masa berlaku, perpanjangan, dan pembaruan
HGB punya jangka waktu, dan HGB di atas HPL juga begitu. Bedanya, perpanjangan dan pembaruan HGB di atas HPL memerlukan persetujuan pemegang HPL. Pemegang HPL bisa menetapkan syarat baru, termasuk biaya, atau dalam keadaan tertentu tidak memperpanjang.
Saat HGB berakhir dan tidak diperpanjang, tanahnya kembali ke penguasaan pemegang HPL. Bangunan di atasnya pun mengikuti ketentuan dalam perjanjian. Karena itu:
- Cek tanggal berakhirnya HGB di sertifikat.
- Hitung sisa masa berlakunya dibandingkan rencana Anda, entah untuk usaha atau disewakan.
- Tanyakan ke pemegang HPL bagaimana kebijakan perpanjangan selama ini.
Sisa masa berlaku yang pendek seharusnya tercermin dalam harga.
KPR dan penjaminan
Sebagian bank mau membiayai properti HGB di atas HPL, sebagian lebih berhati-hati. Pembebanan hak tanggungan atas HGB di atas HPL umumnya juga memerlukan persetujuan pemegang HPL. Kalau Anda berencana memakai Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau kredit usaha, tanyakan ke bank sebelum menyerahkan tanda jadi, dan minta mereka melihat salinan sertifikatnya.
Peningkatan menjadi SHM
Banyak pembeli berharap HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM. Untuk HGB biasa di atas tanah negara, jalannya relatif jelas, seperti dijelaskan di artikel cara meningkatkan HGB menjadi SHM. Untuk HGB di atas HPL, peningkatan hak umumnya memerlukan pelepasan atau persetujuan pemegang HPL, dan banyak pemegang HPL tidak melepaskan tanahnya. Jangan membeli dengan anggapan bahwa status ini pasti bisa naik menjadi SHM.
Kapan tetap layak dibeli
HGB di atas HPL tidak otomatis buruk. Kios di pasar yang ramai atau ruko di kawasan yang dikelola dengan baik bisa tetap menguntungkan. Yang penting, harga sudah memperhitungkan sisa masa berlaku, biaya ke pemegang HPL, dan keterbatasan saat dijual lagi. Bandingkan juga dengan ruko di atas tanah HGB biasa atau SHM di sekitarnya. Pertimbangan lain soal ruko dibahas di artikel investasi ruko.
Penutup
Sebelum membeli properti HGB di atas HPL, cek sertifikat lewat PPAT, minta salinan perjanjian dengan pemegang HPL, tanyakan syarat dan biaya rekomendasi, dan hitung sisa masa berlakunya. Jadikan rekomendasi pemegang HPL sebagai syarat sebelum pelunasan. Untuk aturan yang berlaku di lokasi tertentu, konfirmasikan langsung ke Kantor Pertanahan dan pemegang HPL-nya.
Kalau Anda sedang melihat ruko atau kios dengan status seperti ini di Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu menyusun pertanyaan untuk penjual dan pemegang HPL.
