Kayu Tangi dan Jalan Sultan Adam sering muncul bersamaan dalam pencarian rumah dan ruko di Banjarmasin. Keduanya ada di Banjarmasin Utara, kecamatan yang menghubungkan pusat kota dengan jalan ke arah utara dan Barito Kuala.
Satu kawasan dikenal lewat kampusnya, satu lagi lewat deretan tokonya. Panduan ini membahas seperti apa keduanya, siapa yang mencari properti di sana, dan apa yang perlu Anda cek sebelum membayar.
Kami tidak mencantumkan harga per meter, karena harga di kawasan ini sangat berbeda dari satu gang ke gang lain. Untuk angka, lihat harga tanah di Banjarmasin sebagai gambaran umum, lalu bandingkan dengan beberapa penawaran nyata di lokasi.
Dua kawasan, dua karakter
Kayu Tangi adalah nama kawasan di sekitar Jalan Brigjen H. Hasan Basri. Kampus Universitas Lambung Mangkurat (ULM) ada di jalan ini, dan Universitas Islam Kalimantan Muhammad Arsyad Al Banjari (UNISKA MAB) berada tidak jauh dari sana di Jalan Adhyaksa. Politeknik Negeri Banjarmasin (Poliban) juga ada di sekitar kawasan yang sama.
Jalan Sultan Adam membentang melewati Sungai Miai dan Surgi Mufti. Jalan ini sudah menjadi koridor niaga yang cukup mapan, dengan kafe, toko, dan usaha jasa. Di sekitar simpang Cendana, arus kendaraan padat hampir sepanjang hari.
Perbedaannya bisa Anda rasakan saat berkunjung:
- Di sekitar kampus, yang ramai adalah mahasiswa, warung makan, fotokopi, dan kos.
- Di Jalan Sultan Adam, yang ramai adalah pelanggan toko dan kafe, juga kendaraan yang lewat.
- Di gang di belakang kedua jalan itu, suasananya permukiman biasa, tenang pada malam hari kecuali dekat kos yang padat.
Siapa yang mencari properti di sini
Pembeli dan penyewa di kawasan ini biasanya datang dari beberapa kelompok:
- Pemilik kos dan investor kecil, yang mencari rumah atau tanah untuk dijadikan kos mahasiswa.
- Pemilik usaha, yang mencari ruko di jalan utama untuk toko, kafe, klinik, atau kantor kecil.
- Dosen, pegawai kampus, dan keluarga, yang mencari rumah dekat tempat kerja.
- Orang tua mahasiswa, yang membeli atau menyewa rumah untuk ditempati anaknya selama kuliah.
Rumah lama di sekitar Kayu Tangi sering dicari karena bisa diubah menjadi kos. Pertanyaannya, apakah rumah itu memang cocok diubah. Itu dibahas di bagian berikut.
Rumah untuk kos: hitung sebelum membeli
Permintaan kamar kos di dekat kampus memang stabil, tetapi pasokannya juga banyak. Sebelum membeli rumah untuk dijadikan kos, lakukan beberapa hal ini:
- Hitung berapa kos yang ada dalam jarak jalan kaki dari kampus, dan berapa yang terlihat kosong atau menawarkan kamar.
- Tanyakan ke penghuni dan pemilik kos lain soal masa sepi, terutama saat libur semester.
- Cek apakah rumahnya bisa dibagi menjadi kamar dengan ventilasi, kamar mandi, dan jalur keluar yang layak.
- Cek izin dan aturan daerah untuk usaha kos, termasuk Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) kalau ada perubahan bangunan.
- Hitung dengan tingkat hunian yang lebih rendah dari perkiraan awal.
Cara menghitung dan mengelola kos dibahas di panduan bisnis kos-kosan, dan soal usaha di rumah tinggal ada di izin usaha di rumah tinggal. Untuk strategi khusus kos dekat kampus di Banjarmasin dan Banjarbaru, baca investasi kos dekat kampus.
Ruko di Jalan Sultan Adam dan sekitarnya
Ruko di koridor niaga punya daya tarik jelas: pelanggan lewat setiap hari. Tetapi ruko juga paling mudah salah dibeli karena beberapa hal kecil yang tidak terlihat dari foto.
Yang perlu dicek:
- Status tanah. Banyak ruko berdiri di atas Hak Guna Bangunan (HGB). Lihat kapan HGB berakhir dan berapa sisa waktunya. Perpanjangan perlu diurus sebelum habis. Perbedaan SHM dan HGB dijelaskan di artikel perbedaan SHM, HGB, dan AJB.
- Parkir. Jalan yang ramai sering tidak punya ruang parkir yang cukup. Lihat di mana pelanggan memarkir kendaraan pada jam sibuk.
- Lebar dan rencana jalan. Tanyakan ke dinas terkait apakah ada rencana pelebaran yang akan memotong bagian depan bangunan.
- Kondisi bangunan. Ruko tiga lantai butuh pengecekan beban lantai atas, tangga, dan kebocoran atap.
- Peruntukan. Pastikan lokasinya memang boleh dipakai untuk usaha yang Anda rencanakan.
Kalau Anda akan menyewa, bukan membeli, baca tips menyewa ruko dulu. Ruko yang tersedia bisa dilihat di daftar ruko disewakan di Banjarmasin dan ruko dijual di Banjarmasin.
Banjir dan pasang
Banjarmasin berada di dataran rendah dan air sungainya naik turun mengikuti pasang. Banjarmasin Utara tidak terkecuali. Genangan bisa muncul saat hujan deras bersamaan dengan pasang tinggi, dan tingginya berbeda dari satu lokasi ke lokasi lain.
Beberapa cara memeriksanya:
- Tanyakan ke tetangga terdekat, bukan hanya ke penjual, seberapa tinggi air pada kejadian terburuk yang mereka ingat.
- Bandingkan tinggi lantai rumah dengan jalan di depannya.
- Datang saat hujan lebat atau saat pasang tinggi, kalau jadwal survei Anda memungkinkan.
- Lihat saluran air di depan dan samping lahan, dan apakah airnya mengalir atau tertahan.
- Perhatikan tanda bekas air di dinding, pagar, dan tiang.
Soal cara membangun dan memilih rumah di daerah rawan genangan, baca rumah tahan banjir di lahan rawa dan hunian di lahan rawa Banjarmasin. Kalau tanahnya perlu ditinggikan, lihat membeli tanah urukan.
Akses dan kemacetan
Jalan Brigjen H. Hasan Basri dan Jalan Sultan Adam sama-sama jalan yang ramai. Pada jam berangkat dan pulang kerja, serta saat kuliah mulai dan selesai, lalu lintas di sekitar kampus bisa padat.
Karena itu, jalani rute harian Anda sebelum memutuskan. Coba dari rumah incaran ke tempat kerja atau kampus pada jam sibuk, bukan pada hari libur. Perhatikan juga seberapa mudah mobil keluar dari gang ke jalan utama.
Untuk gambaran kawasan lain di kota ini, lihat area berkembang di Banjarmasin.
Langkah sebelum membeli
- Tentukan tujuan Anda: tinggal sendiri, kos, atau usaha. Tiap tujuan butuh lokasi yang berbeda.
- Datang pada hari kuliah dan hari libur, siang dan malam.
- Cek sertifikat dan status tanah lewat panduan cek sertifikat tanah.
- Cek tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan riwayat banjir.
- Hitung dengan sewa dan tingkat hunian yang konservatif.
Rumah yang tersedia bisa Anda lihat di daftar rumah dijual di Banjarmasin. Kalau Anda ingin ditemani survei di Banjarmasin Utara, hubungi kami lewat halaman kontak.
