Jalan Ahmad Yani adalah jalan utama yang menghubungkan Banjarmasin dengan Banjarbaru, lalu terus sampai Martapura. Warga biasa menyebutnya โJalan A. Yaniโ, dan alamat di sepanjang jalan ini sering ditulis dengan patokan kilometer, misalnya โKm 6โ atau โKm 17โ.
Di sepanjang koridor ini ada hampir semua jenis properti: ruko, gudang, dealer kendaraan, rumah makan, kompleks perumahan di gang-gang samping, sampai tanah kosong di pinggir jalan. Panduan ini membahas cara membaca koridor ini sebelum membeli atau menyewa.
Wilayah yang dilalui
Dari pusat Banjarmasin, Jalan A. Yani mengarah ke tenggara. Setelah keluar dari wilayah kota, jalan ini melewati Kertak Hanyar dan Gambut, yang masuk Kabupaten Banjar. Setelah itu, jalan masuk ke Landasan Ulin di Banjarbaru, dekat Bandara Syamsudin Noor, lalu melewati pusat Banjarbaru dan berlanjut ke Martapura.
Artinya, satu jalan yang sama melintasi tiga pemerintahan: Kota Banjarmasin, Kabupaten Banjar, dan Kota Banjarbaru. Ini penting karena aturan tata ruang, pajak daerah, dan kantor yang mengurus izin bisa berbeda tergantung di mana lokasi Anda berada.
Membaca alamat berpatokan kilometer
Alamat seperti โJl. A. Yani Km 12โ memudahkan orang membayangkan lokasi. Angka kilometer menunjukkan perkiraan jarak dari titik awal jalan di Banjarmasin. Namun untuk transaksi, alamat ini tidak cukup:
- Satu angka kilometer mencakup ruas yang panjang, di kedua sisi jalan.
- Penulisan alamat tidak selalu konsisten. Ada yang menulis โKm 12โ, ada yang โKm 12,5โ, dan ada yang memakai nama gang atau kompleks.
- Patokan kilometer bisa membuat Anda mengira lokasi masih di Banjarmasin, padahal sudah masuk Kabupaten Banjar.
Jadi, selalu minta titik koordinat atau pin peta, nama kelurahan atau desa, dan kecamatan. Cocokkan semuanya dengan sertifikat dan tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Kalau ada yang tidak cocok, tanyakan sebelum lanjut. Selisih kecil, misalnya nama desa yang berbeda, bisa berarti tanah yang ditunjukkan bukan tanah yang tercatat di sertifikat.
Ruko dan tanah usaha di pinggir jalan
Koridor ini adalah salah satu pusat usaha di Kalimantan Selatan. Ruko dan tanah di pinggir jalan sering dianggap pilihan aman. Kenyataannya, tidak semua titik sama bagusnya.
Hal yang perlu dicek:
- Sisi jalan. Arus kendaraan pagi dan sore bisa berbeda arah. Toko kebutuhan harian sering lebih ramai di sisi yang dilalui orang pulang kerja.
- Putaran balik. Jalan A. Yani punya median di banyak ruas. Lokasi yang jauh dari putaran membuat pelanggan dari arah berlawanan harus memutar jauh.
- Tempat parkir. Kalau pelanggan tidak bisa berhenti dengan aman, arus kendaraan yang ramai tidak banyak membantu.
- Ruko kosong di sekitarnya. Kalau banyak ruko di deretan yang sama kosong atau ditawarkan untuk dijual, cari tahu alasannya.
- Garis sempadan dan rencana pelebaran. Tanyakan ke dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) setempat soal batas bangunan dari jalan dan apakah ada rencana pelebaran.
Baca juga panduan investasi ruko dan tips sewa ruko.
Kemacetan dan waktu tempuh
Jalan A. Yani adalah jalur utama komuter antara Banjarmasin dan Banjarbaru. Pada jam berangkat dan pulang kerja, beberapa ruas bisa padat, terutama mendekati Banjarmasin. Truk dan kendaraan angkutan barang juga ikut lewat.
Kalau Anda membeli rumah di gang samping A. Yani dengan rencana pulang pergi setiap hari, jangan mengandalkan perkiraan aplikasi peta saja. Jalani rutenya sendiri pada jam yang sama dengan rencana Anda. Perhatikan juga seberapa sulit keluar dari gang ke jalan utama saat jam sibuk, karena ini sering memakan waktu lebih lama daripada perjalanannya sendiri.
Untuk perbandingan tinggal di kota masing-masing, baca panduan tinggal di Banjarbaru dan panduan tinggal di Martapura.
Genangan di ruas rendah
Tanah di sisi Banjarmasin, Kertak Hanyar, dan Gambut banyak berupa rawa. Semakin ke Banjarbaru, tanah umumnya lebih tinggi. Di ruas yang rendah, jalan dan halaman bisa tergenang saat hujan deras, dan sebagian kawasan di sekitar koridor ini terdampak banjir Januari 2021.
Untuk rumah atau ruko di pinggir jalan, cek beberapa hal:
- Bandingkan tinggi lantai dengan permukaan jalan. Jalan yang ditinggikan saat perbaikan bisa membuat bangunan lama lebih rendah dari jalan.
- Lihat ke mana air dari halaman mengalir, dan apakah saluran di depan bangunan lancar.
- Tanyakan ke pemilik usaha di sebelahnya apakah tokonya pernah kemasukan air.
Rumah di gang samping
Banyak kompleks perumahan berada di gang atau jalan yang bercabang dari A. Yani. Rumah di sini sering lebih tenang dan lebih murah daripada properti di pinggir jalan utama, tetapi tetap dekat ke jalur utama.
Hal yang perlu diperhatikan:
- Lebar dan kondisi jalan masuk, terutama kalau Anda punya mobil.
- Panjang gang dari A. Yani sampai rumah.
- Apakah jalan masuk ikut tergenang saat hujan.
- Status jalan masuk: apakah jalan umum atau masih tanah milik orang lain.
Gudang dan usaha besar
Selain ruko, koridor ini juga diminati untuk gudang, bengkel, dan tempat usaha yang butuh lahan luas. Untuk usaha seperti ini, perhatikan apakah truk bisa masuk dan berputar di dalam lahan, karena truk yang mundur ke jalan utama berbahaya dan sering dikeluhkan warga. Cek juga peruntukan lahannya dalam rencana tata ruang, karena tidak semua lahan di pinggir jalan boleh dipakai untuk gudang. Panduan sewa atau beli gudang membahas hitungannya.
Langkah praktis
- Minta pin peta, kelurahan atau desa, dan kecamatan, bukan hanya patokan kilometer.
- Pastikan lokasinya masuk wilayah Banjarmasin, Kabupaten Banjar, atau Banjarbaru.
- Datangi lokasi pada jam sibuk dan saat hujan.
- Untuk ruko, cek sisi jalan, putaran balik, parkir, dan rencana pelebaran.
- Cocokkan sertifikat dan PBB dengan lokasi yang Anda lihat.
Koridor A. Yani menawarkan akses yang mudah ke dua kota, dengan detail kecil yang menentukan apakah sebuah titik cocok untuk Anda. Lihat pilihan ruko dijual di Banjarmasin, dan tim Vorneo Property bisa membantu menilai lokasinya bersama Anda.
