Bagi usaha kecil, sewa ruko sering menjadi salah satu pengeluaran terbesar. Sewanya biasanya dibayar setahun di muka, dan renovasi untuk menyesuaikan ruko dengan usaha Anda ikut tertanam di bangunan milik orang lain.
Salah pilih ruko jarang bisa diperbaiki di tengah jalan. Pindah berarti kehilangan sisa sewa, biaya renovasi, dan pelanggan yang sudah hafal lokasi Anda.
Panduan ini untuk pelaku usaha yang sedang mencari ruko. Isinya hal yang perlu dicek di lokasi, di kantor pemerintah, dan di kontrak, sebelum uang sewa berpindah tangan.
Lalu lintas, parkir, dan seberapa terlihat
Ramai belum tentu menguntungkan. Yang penting adalah apakah orang yang lewat bisa dan mau berhenti.
- Jalan satu arah. Pastikan arus kendaraan melewati depan ruko dari arah datangnya pelanggan Anda.
- Pembatas jalan. Pelanggan dari seberang mungkin harus memutar jauh. Cari tahu di mana putaran balik terdekat.
- Kecepatan kendaraan. Di jalan yang kendaraannya melaju kencang, orang jarang berhenti mendadak.
- Arah berangkat dan pulang kerja. Usaha sarapan lebih cocok di sisi jalan arah berangkat, sedangkan usaha makan malam di sisi arah pulang.
- Terlihat dari jauh. Pohon, tiang, baliho, atau bangunan yang menjorok ke depan bisa menutupi papan nama Anda.
- Parkir pelanggan. Hitung berapa motor dan mobil yang bisa parkir tanpa mengganggu jalan, dan apakah parkir itu dipakai bersama ruko sebelah.
- Bongkar muat. Usaha yang rutin menerima kiriman barang butuh tempat mobil boks berhenti.
Ukur sendiri lebar muka dan kedalaman ruko, jangan hanya percaya iklan. Lebar muka menentukan etalase dan pintu, sedangkan kedalaman menentukan ruang kerja dan tempat stok.
Datanglah pada beberapa waktu: pagi, siang, malam, dan akhir pekan. Hitung kasar orang yang lewat, lalu amati di mana mereka berhenti dan parkir.
Zonasi dan izin usaha
Izin usaha sekarang berbasis Nomor Induk Berusaha (NIB) yang diurus lewat sistem Online Single Submission (OSS). NIB membutuhkan alamat usaha, dan lokasi itu harus sesuai dengan peruntukan ruang untuk kegiatan usaha Anda.
Artinya, ruko di zona yang tidak mengizinkan jenis usaha Anda bisa menghambat izin. Cek zonasinya sebelum menandatangani kontrak, lewat dinas tata ruang kabupaten atau kota, atau peta rencana tata ruang di GISTARU milik Kementerian ATR/BPN. Caranya dibahas di panduan mengecek tata ruang dan zonasi tanah.
Minta juga pemilik menunjukkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama. Usaha tertentu, misalnya yang menjual makanan atau melayani kesehatan, bisa memerlukan izin tambahan sesuai jenis dan skalanya.
Kalau usaha Anda menimbulkan bau, suara, atau limbah, seperti bengkel atau binatu, bicarakan juga dengan ketua RT dan tetangga sekitar. Keluhan warga bisa mengganggu usaha walaupun izinnya lengkap.
Bangunan, listrik, dan air
Periksa bangunan seolah Anda akan tinggal di dalamnya:
- Atap dan dinding: noda bocor, retak, dan cat yang menggelembung karena lembap.
- Lantai dan ketinggiannya: apakah lebih tinggi dari jalan, dan apakah pernah tergenang saat hujan deras atau air pasang.
- Pintu depan: rolling door atau pintu lipat yang macet mahal untuk diganti.
- Toilet dan saluran air: keran, kloset, saluran pembuangan, dan septic tank.
- Got di depan ruko: saluran yang tersumbat membuat air menggenang di depan pintu setiap hujan.
- Tangga dan jalur keluar dari lantai atas jika terjadi kebakaran.
Lihat daya listrik di meteran, lalu hitung kebutuhan peralatan Anda, misalnya freezer, oven, mesin, dan AC. Kalau kurang, penambahan daya diajukan ke PLN lewat aplikasi PLN Mobile atau kantor PLN. Sepakati siapa yang membayar biaya penambahan daya, dan apakah daya itu tetap tinggal di ruko saat Anda pindah.
Peralatan berdaya besar tertentu mungkin butuh sambungan tiga fasa. Tanyakan ke PLN sebelum Anda menandatangani kontrak.
Untuk air, tanyakan sumbernya, Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) atau sumur. Usaha makanan dan minuman butuh air yang jernih dengan pasokan yang lancar.
Papan nama dan lantai atas
Papan nama dan reklame diatur pemerintah daerah. Tanyakan apakah papan usaha Anda perlu izin atau terkena pajak reklame. Tanyakan juga ke pemilik apakah ada ketentuan bentuk dan ukuran papan di deretan ruko itu.
Lantai atas sering menjadi bonus yang belum dipikirkan. Tentukan sejak awal untuk apa lantai itu dipakai:
- Tempat tinggal: cek ventilasi, kamar mandi, dan akses yang terpisah dari area usaha.
- Gudang: tanyakan apakah lantainya kuat menahan barang berat.
- Kantor atau ruang kerja: cek colokan listrik, penerangan, dan sinyal internet.
- Disewakan lagi: pastikan kontrak mengizinkannya, karena kontrak bisa saja melarang penyewa menyewakan kembali tanpa izin pemilik.
Isi kontrak yang melindungi usaha Anda
Kontrak sewa ruko perlu lebih rinci daripada sewa rumah, karena ada investasi usaha di dalamnya. Panduan umumnya ada di hal penting dalam surat perjanjian sewa. Untuk ruko, pastikan hal berikut tertulis:
- Masa sewa dan opsi perpanjangan, termasuk batas waktu pemberitahuan.
- Kenaikan sewa saat perpanjangan, beserta cara menentukannya.
- Renovasi: apa yang boleh diubah, dan apakah ruko harus dikembalikan seperti semula saat sewa berakhir.
- Barang yang boleh dibawa pulang, seperti etalase, AC, dan instalasi tambahan.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang ditagihkan kepada pemilik setiap tahun, dan siapa yang membayarnya.
- Menyewakan kembali sebagian ruko kepada pihak lain.
- Keluar lebih awal, misalnya jika usaha tutup, dan apakah sisa sewa bisa dialihkan ke penyewa pengganti.
- Penjualan ruko selama masa sewa dan nasib kontrak Anda.
- Jam operasional dan akses, jika ruko berada di kompleks yang punya aturan jam buka atau portal.
Jika ruko perlu direnovasi sebelum bisa dipakai, coba tawarkan agar masa sewa baru dihitung setelah renovasi selesai. Beberapa minggu tanpa sewa sangat berarti bagi usaha yang belum berjalan.
Jika usaha Anda berbentuk badan yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, Anda wajib memotong Pajak Penghasilan (PPh) final 10 persen dari sewa dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Sepakati di kontrak apakah angka sewa sudah termasuk pajak itu.
Pastikan Anda membayar kepada pemilik yang sah
Sebelum membayar, cocokkan nama pemilik di sertifikat atau tagihan PBB dengan KTP orang yang menyewakan. Jika yang mengurus orang lain, minta surat kuasa tertulis dari pemilik dan bicaralah langsung dengan pemiliknya.
Jika ruko dimiliki beberapa orang, misalnya para ahli waris, minta persetujuan tertulis dari semuanya, atau surat kuasa kepada satu orang yang menandatangani kontrak.
Lihat juga jenis sertifikatnya. Ruko bisa bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang punya masa berlaku. Pastikan masa itu tidak habis selama Anda menyewa.
Tanyakan apakah ruko sedang menjadi jaminan kredit di bank. Jika pemilik gagal membayar kreditnya, ruko bisa dilelang, dan sewa Anda ikut terganggu.
Bayar ke rekening atas nama pemilik, dan minta kuitansi bertanda tangan untuk setiap pembayaran.
Langkah berikutnya
- Kunjungi calon ruko pada beberapa waktu yang berbeda dan amati arus pelanggan.
- Cek zonasi untuk jenis usaha Anda sebelum membicarakan harga.
- Periksa bangunan, daya listrik, dan air bersama orang yang paham.
- Bawa daftar klausul di atas saat membahas kontrak.
- Bayar setelah identitas pemilik terverifikasi.
Ruko yang sedang disewakan bisa Anda bandingkan di daftar ruko disewakan di Banjarmasin dan ruko disewakan di Banjarbaru.
