Kotabaru sering terasa jauh bagi orang Banjarmasin. Kota ini berada di Pulau Laut, pulau besar di ujung tenggara Kalimantan Selatan, dan menjadi ibu kota Kabupaten Kotabaru. Bagi yang tinggal atau bekerja di sana, Kotabaru adalah kota pesisir yang tenang dengan pelabuhan, pasar, kantor pemerintahan, dan laut yang selalu terlihat dari banyak sudut kota.

Artikel ini membahas seperti apa pasar properti di Kotabaru, apa bedanya membeli di kota pulau dibanding di daratan, dan hal-hal yang perlu Anda cek sebelum membeli rumah atau tanah di sana.

Mengenal Kotabaru sebagai Kota Pulau

Kota Kotabaru tumbuh di sisi pantai Pulau Laut, menghadap selat yang memisahkannya dari daratan Kalimantan. Pusat kotanya tidak besar. Toko, pasar, perkantoran, dan permukiman padat berkumpul di sekitar pesisir, lalu permukiman makin jarang ke arah perbukitan dan kebun di belakang kota.

Kabupaten Kotabaru sendiri jauh lebih luas dari kotanya. Wilayahnya mencakup Pulau Laut, pulau-pulau kecil di sekitarnya, dan bagian daratan Kalimantan. Jadi saat seseorang menyebut “properti di Kotabaru”, tanyakan dulu apakah yang dimaksud kota di Pulau Laut atau kecamatan lain di kabupaten yang sama. Karakter, akses, dan harga keduanya bisa sangat berbeda.

Akses: Feri, Jalan, dan Bandara Kecil

Hal pertama yang membedakan Kotabaru dari kota lain di Kalsel adalah aksesnya. Dari daratan, perjalanan darat biasanya disambung dengan kapal feri penyeberangan ke Pulau Laut. Ada juga bandar udara kecil yang melayani penerbangan ke kota lain.

Bagi pembeli, ini punya beberapa konsekuensi:

  • Waktu perjalanan tidak hanya soal jarak, tetapi juga jadwal feri, antrean kendaraan, dan cuaca di laut.
  • Biaya bahan bangunan bisa lebih tinggi karena sebagian didatangkan dari luar pulau. Ini berpengaruh kalau Anda berencana membangun atau merenovasi.
  • Survei sebaiknya direncanakan dengan waktu longgar, apalagi kalau Anda datang dari Banjarmasin atau Banjarbaru.

Sering ada kabar rencana proyek besar yang akan mempermudah akses ke Pulau Laut. Kabar seperti ini wajar membuat harga tanah naik di sekitar lokasinya. Tetapi jangan membeli hanya karena kabar rencana. Cek status proyeknya ke instansi resmi, dan nilai properti dari kondisi yang ada hari ini. Artikel kami tentang infrastruktur dan nilai properti di Kalsel membahas cara menimbang hal ini.

Siapa yang Mencari Properti di Kotabaru

Permintaan rumah di Kotabaru datang dari beberapa kelompok. Ada keluarga lokal yang ingin pindah dari rumah orang tua, aparatur sipil negara (ASN) yang ditugaskan di kantor kabupaten, pegawai bank dan perusahaan, serta pekerja yang terkait dengan pelabuhan, perikanan, dan industri di wilayah kabupaten.

Pola ini mirip dengan kota tambang dan kota industri lain di Kalsel. Permintaan sewa bisa naik saat ada proyek atau kontrak baru, lalu turun saat proyek selesai. Kalau Anda membeli untuk disewakan, baca juga panduan properti di kota tambang Kalsel, karena logika risikonya hampir sama.

Jenis Properti yang Umum Ditemui

Di Kotabaru, Anda biasanya akan menemukan beberapa jenis properti berikut.

Rumah di dalam kota. Rumah tembok dan rumah kayu di jalan-jalan dekat pusat kota, sebagian sudah lama dan diwariskan. Lokasinya praktis, tetapi lahannya sering sempit dan dokumennya perlu dicek lebih teliti, terutama kalau masih atas nama orang tua atau kakek nenek.

Perumahan baru. Kompleks perumahan di pinggir kota, termasuk rumah subsidi. Cek legalitas pengembang, kondisi jalan masuk, dan saluran air hujan sebelum memberi uang tanda jadi.

Ruko dan bangunan usaha. Ruko di jalan utama dan dekat pasar cocok untuk usaha yang melayani warga sehari-hari. Ramainya bergantung pada aktivitas kota, jadi amati lalu lintas pembeli di jam yang berbeda.

Tanah pesisir dan tanah kebun. Tanah di tepi pantai menarik untuk rumah peristirahatan atau usaha wisata kecil, sementara tanah di belakang kota sering berupa kebun. Keduanya butuh pengecekan khusus yang dibahas di bawah.

Membeli Tanah di Pesisir: Cek Ekstra

Tanah dengan pemandangan laut memang menarik, tetapi tanah pesisir punya risiko yang jarang ada di tengah kota.

Pertama, garis sempadan pantai. Ada batas jarak dari garis pantai yang tidak boleh dibangun sembarangan. Tanyakan ketentuannya untuk lokasi tersebut ke dinas tata ruang atau kantor pertanahan setempat, dan cek juga rencana tata ruang tanahnya.

Kedua, pasang surut dan abrasi. Lihat bekas air pasang tertinggi, tanyakan ke warga sekitar apakah garis pantai mundur dalam beberapa tahun terakhir, dan perhatikan apakah ada tanggul atau pemecah ombak.

Ketiga, status lahan. Pastikan tanah tidak berada di kawasan hutan, kawasan mangrove, atau kawasan lindung. Lahan seperti ini bisa saja dijual dengan surat keterangan desa, tetapi tidak bisa disertifikatkan dengan mudah.

Keempat, udara asin. Besi, seng, dan peralatan listrik lebih cepat berkarat di dekat laut. Kalau membeli rumah jadi, periksa rangka atap, pagar, dan kusen. Kalau membangun, anggarkan bahan yang lebih tahan karat.

Cek Dokumen Seperti di Kota Lain

Di kota pulau maupun di daratan, aturan dasarnya sama. Pastikan sertifikat asli, nama di sertifikat cocok dengan penjual, dan tanah tidak sedang dijaminkan atau bersengketa. Cek di BPN setempat, dan gunakan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang di wilayah Kotabaru.

Di luar pusat kota, Anda mungkin bertemu tanah yang masih berupa Surat Keterangan Tanah (SKT) atau segel. Tanah seperti ini bisa dibeli, tetapi pahami dulu risikonya dan biaya untuk meningkatkannya menjadi sertifikat. Panduan SKT dan segel tanah menjelaskan langkahnya.

Tips Survei di Kotabaru

Beberapa hal praktis saat Anda survei:

  • Datang saat air pasang dan saat hujan kalau memungkinkan, terutama untuk lokasi dekat pantai atau dataran rendah.
  • Cek sinyal ponsel dan ketersediaan internet di lokasi, karena di pinggir kota layanannya bisa terbatas.
  • Tanyakan sumber air bersih, apakah dari jaringan Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM), sumur, atau air hujan.
  • Hitung jarak ke pasar, sekolah, puskesmas, dan pelabuhan dengan mencoba jalannya sendiri.
  • Bicara dengan tetangga. Di kota yang tidak besar, warga biasanya tahu riwayat tanah dan pemiliknya.

Kesimpulan

Kotabaru cocok bagi Anda yang memang punya alasan tinggal atau berusaha di sana: pekerjaan, keluarga, atau usaha yang melayani warga lokal dan pendatang. Sebagai kota pulau, akses feri, biaya bahan bangunan, dan risiko tanah pesisir perlu dihitung sejak awal. Cek dokumen di BPN, cek tata ruang untuk tanah pantai, dan jangan membeli hanya karena kabar proyek.

Kalau Anda sedang mempertimbangkan properti di Kotabaru atau kabupaten lain di Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu Anda menimbang pilihan dan mengecek dokumennya.