Banyak usaha di Kalimantan Selatan lahir di rumah: warung di teras, katering dari dapur, jahitan di ruang depan, toko daring dengan stok di kamar belakang, atau kantor konsultan kecil. Selama skalanya kecil dan tetangga nyaman, jarang ada yang mempersoalkan.
Masalah muncul saat usaha membesar, ada pelanggan yang parkir di depan rumah orang, ada bau atau bising, atau saat Anda mengajukan pinjaman dan bank bertanya legalitasnya. Artikel ini membahas apa saja yang perlu dicek sebelum dan saat membuka usaha di rumah tinggal, dan bagaimana pengaruhnya kalau Anda sedang mencari rumah untuk keperluan ini.
Cek zonasi lebih dulu
Setiap kota dan kabupaten punya rencana tata ruang yang menentukan kegiatan apa yang boleh di suatu lokasi. Rumah di zona perumahan umumnya boleh dipakai untuk kegiatan usaha skala kecil yang tidak mengganggu, tetapi batasnya diatur dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) masing-masing daerah.
Hal yang biasa dibedakan:
- Usaha yang sebagian besar dikerjakan di depan laptop, seperti jasa desain atau konsultasi, jarang bermasalah.
- Usaha dengan pengunjung rutin, seperti salon atau warung makan, lebih sensitif soal parkir dan keramaian.
- Usaha dengan mesin, bahan kimia, atau limbah, seperti bengkel atau laundry besar, sering tidak cocok di zona perumahan.
Cara membaca zonasi dibahas di artikel cek tata ruang tanah. Kalau ragu, tanyakan ke dinas yang mengurus tata ruang di kota Anda.
Daftarkan NIB lewat OSS
Nomor Induk Berusaha (NIB) adalah identitas usaha yang diterbitkan lewat sistem Online Single Submission (OSS). Pendaftarannya dilakukan sendiri secara daring dan tidak dipungut biaya.
Saat mendaftar, Anda memilih Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) yang sesuai. Sistem kemudian menentukan tingkat risiko usaha:
- Risiko rendah. NIB umumnya sudah cukup sebagai perizinan dasar.
- Risiko menengah. Biasanya perlu tambahan sertifikat standar.
- Risiko tinggi. Butuh izin yang diverifikasi instansi terkait.
Untuk usaha mikro dan kecil, persyaratan kesesuaian ruang biasanya cukup dengan pernyataan mandiri di OSS. Tetap jujur saat mengisinya, karena pernyataan itu bisa diperiksa.
Usaha makanan dan minuman rumahan biasanya juga butuh izin produk tersendiri, seperti Sertifikat Produksi Pangan Industri Rumah Tangga (SPP-IRT), dan untuk produk tertentu sertifikasi halal. Tanyakan ke dinas kesehatan setempat.
Aturan perumahan dan klaster
Selain aturan pemerintah, banyak perumahan punya aturan sendiri dari pengembang atau pengelola. Klaster tertutup biasanya lebih ketat: ada yang melarang papan nama, membatasi tamu, atau melarang usaha yang mendatangkan pengunjung.
Baca aturan ini sebelum membeli kalau Anda memang berencana membuka usaha. Perbedaan klaster dan perumahan biasa dibahas di artikel cluster atau perumahan biasa.
Tetangga tetap penentu
Banyak daerah sudah menghapus izin gangguan yang dulu mewajibkan persetujuan tetangga. Namun dalam praktik, keluhan tetangga ke RT, kelurahan, atau dinas tetap bisa berujung teguran atau penutupan.
Beberapa kebiasaan yang membantu:
- Sampaikan rencana usaha ke RT dan tetangga terdekat sebelum mulai.
- Atur parkir pelanggan supaya tidak menutup pagar atau jalan orang.
- Batasi jam operasional yang bising.
- Kelola sampah dan limbah, terutama minyak dan sisa makanan. Di permukiman dengan saluran air kecil dan tanah rawa seperti di Banjarmasin, limbah dapur yang dibuang sembarangan cepat menyumbat saluran.
Bangunan dan PBG
Kalau usaha membuat Anda mengubah bangunan, misalnya membuka dinding depan jadi etalase atau menambah lantai untuk gudang, perhatikan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Perubahan fungsi atau struktur bangunan bisa memerlukan pembaruan PBG. Penjelasannya ada di artikel mengenal PBG pengganti IMB.
Kalau usahanya cukup besar sehingga rumah berubah menjadi tempat usaha sepenuhnya, pertimbangkan pindah ke ruko. Perbandingannya ada di artikel tanah, rumah, atau ruko.
Pengaruh pada PBB
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dihitung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan. Membuka usaha di rumah tidak otomatis menaikkan PBB. Namun penambahan bangunan atau perubahan penggunaan bisa memengaruhi penilaian saat ada pendataan ulang.
Ketentuannya diatur masing-masing daerah, jadi tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat kalau Anda mengubah rumah secara berarti.
Rumah KPR dan rumah subsidi
Kalau rumah masih dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR), baca perjanjian kreditnya. Sebagian perjanjian membatasi perubahan fungsi atau renovasi besar tanpa pemberitahuan ke bank.
Rumah subsidi punya aturan lebih ketat. Rumah ini pada dasarnya wajib dihuni sendiri oleh pemiliknya selama masa tertentu. Membuka warung kecil sering tidak dipersoalkan, tetapi mengubah rumah menjadi tempat usaha penuh bisa melanggar ketentuan. Tanyakan ke bank penyalur, dan baca artikel mengenal rumah subsidi.
Kenapa legalitas usaha tetap berguna
Banyak pemilik usaha rumahan menunda mengurus NIB karena merasa usahanya terlalu kecil. Padahal NIB dan izin dasar lain sering dibutuhkan untuk hal-hal yang memudahkan usaha tumbuh:
- Membuka rekening bank atas nama usaha.
- Mengajukan kredit usaha ke bank.
- Mendaftar sebagai penjual di sebagian marketplace atau menjadi pemasok kantor dan instansi.
- Ikut program pembinaan dari pemerintah daerah.
NIB juga membuat usaha Anda tercatat dengan alamat yang jelas, sehingga pelanggan dan mitra lebih percaya.
Saat suatu hari Anda menjual rumah dan memindahkan usaha, catatan yang rapi juga memudahkan Anda mengubah alamat usaha tanpa urusan panjang.
Kalau Anda mencari rumah untuk usaha
Beberapa hal yang layak dicek saat survei:
- Lebar jalan depan rumah dan ruang parkir.
- Zonasi lokasi di RDTR.
- Aturan perumahan atau klaster.
- Kapasitas listrik, karena peralatan usaha sering butuh daya lebih besar.
- Saluran pembuangan dan tempat sampah.
Ringkasnya
Usaha di rumah itu wajar dan sah selama sesuai zonasi, terdaftar dengan NIB, tidak mengganggu tetangga, dan tidak melanggar perjanjian KPR. Mulai dari yang kecil, catat izinnya, dan pindah ke ruko saat usaha sudah butuh ruang sendiri.
Kalau Anda sedang mencari rumah yang cocok sekaligus untuk tempat usaha, tim Vorneo Property bisa membantu menyaring pilihan sesuai kebutuhan Anda.
