Batulicin adalah ibu kota Kabupaten Tanah Bumbu, di pesisir tenggara Kalimantan Selatan. Dari Banjarmasin, perjalanan darat ke sana memakan waktu sekitar lima sampai enam jam, jadi pasar propertinya punya karakter sendiri dan tidak mengikuti pola kota-kota di sekitar Banjarmasin.
Tanah Bumbu tumbuh dari tambang batu bara, kebun sawit, dan pelabuhan. Panduan ini menjelaskan bagian-bagian kotanya, siapa yang mencari properti di sana, dan satu pengecekan tambahan yang jarang diperlukan di kota besar, yaitu tumpang tindih izin lahan.
Kami tidak mencantumkan harga, karena harga tanah dan rumah di sini sangat bergantung pada lokasi dan bisa berubah cepat. Bandingkan beberapa penawaran nyata di lokasi dan tanyakan riwayat jual beli di sekitarnya.
Batulicin, Simpang Empat, dan sekitarnya
Orang sering menyebut “Batulicin” untuk seluruh kawasan ini, padahal ada beberapa bagian:
- Batulicin adalah ibu kota kabupaten dan kawasan pelabuhan.
- Simpang Empat ada di dekatnya dan menjadi pusat niaga, tempat ruko dan kantor jasa penunjang tambang berkumpul.
- Kusan Hilir tumbuh sebagai permukiman di sekitar ibu kota.
- Satui di selatan dikenal sebagai salah satu kawasan tambang batu bara tertua di kabupaten ini.
- Sungai Loban relatif lapang, dan sering jadi tujuan orang yang mencari lahan luas.
Karena itu, saat melihat iklan “tanah di Batulicin”, tanyakan kecamatan dan desanya. Jarak dan karakter tiap bagian bisa sangat berbeda.
Pelabuhan sebagai gerbang
Pelabuhan Batulicin sudah lama menjadi jalur keluar masuk barang dan orang, termasuk penyeberangan menuju Kotabaru di Pulau Laut. Kegiatan pelabuhan menarik pekerja, pedagang, pemasok, dan usaha pendukung seperti bengkel, gudang, dan rumah makan.
Bagi pembeli, ini berarti nilai properti komersial di sekitar jalan menuju pelabuhan cenderung ditentukan oleh kegiatan di sana. Kalau kegiatannya ramai, ruko dan gudang mudah disewakan. Kalau melemah, ruko di titik yang sama bisa sepi.
Kalau Anda juga mempertimbangkan Pulau Laut, baca panduan properti di Kotabaru.
Siapa yang mencari properti di sini
Permintaan datang dari beberapa kelompok:
- Pekerja tambang, kebun sawit, dan pelabuhan, yang butuh rumah atau kamar dekat tempat kerja.
- Pegawai pemerintah, guru, dan tenaga kesehatan, yang bertugas di ibu kota kabupaten.
- Pemilik usaha kecil, yang membuka toko, bengkel, rumah makan, atau penginapan.
- Perantau yang sudah menetap, yang membeli rumah untuk keluarga.
Kelompok kedua dan keempat sering terlupakan, padahal mereka cenderung bertahan ketika kegiatan tambang sedang lesu. Pilih properti yang tetap menarik bagi mereka.
Cek tambahan: izin tambang, kebun, dan kawasan hutan
Di kota besar, pembeli biasanya cukup memeriksa sertifikat dan tata ruang. Di Tanah Bumbu, sebagian besar wilayah kabupaten tertutup oleh izin usaha pertambangan (IUP) batu bara dan hak guna usaha (HGU) perkebunan sawit. Tanah yang Anda incar bisa tumpang tindih dengan salah satunya, terutama kalau belum bersertifikat.
Hak atas tanah dan izin tambang adalah dua hal yang berbeda. Punya sertifikat tidak otomatis berarti lokasinya aman dari rencana bukaan tambang di dekatnya.
Pengecekan yang masuk akal:
- Kantor Pertanahan dan peta BHUMI. Lihat apakah bidangnya sudah terdaftar, dan apakah ada HGU atau hak lain di atasnya.
- Dinas ESDM provinsi. Tanyakan apakah lokasi masuk atau dekat wilayah izin pertambangan.
- Rencana tata ruang kabupaten. Lihat peruntukan lokasinya. Caranya dijelaskan di artikel cek tata ruang tanah.
- Dinas kehutanan. Tanyakan apakah bidang itu berada di dalam kawasan hutan. Tanah di kawasan hutan tidak bisa dijual beli seperti tanah biasa.
- Kantor desa dan warga. Tanyakan siapa pemegang tanah sebelumnya, dan apakah ada sengketa batas.
Untuk dokumen tanah yang berasal dari surat desa atau segel, baca SKT dan segel tanah. Tahapan pemeriksaan sertifikat ada di cara cek sertifikat tanah.
Rumah, ruko, dan tanah: apa yang biasanya dicari
Rumah. Perumahan di sekitar Simpang Empat, Kusan Hilir, dan Batulicin cocok untuk keluarga dan pekerja. Tanyakan kondisi jalan masuk, air bersih, dan listrik, karena sebagian lokasi baru berkembang.
Ruko. Simpang Empat dan jalan utama di Batulicin adalah titik yang paling ramai. Cek status tanah (SHM atau HGB), sisa masa HGB, lahan parkir, dan siapa penyewa sebelumnya. Panduan sewa ruko ada di tips sewa ruko.
Tanah. Tanah di pinggiran bisa terlihat murah, tetapi pengecekan izin lahan di atas harus selesai sebelum Anda membayar. Baca juga tips membeli tanah di Kalimantan Selatan.
Kebun. Kalau yang Anda cari kebun sawit kecil, status lahannya perlu dicek lebih teliti. Lihat legalitas kebun sawit.
Membeli untuk disewakan
Sewa di kota tambang mengikuti kegiatan tambang dan kontrak kontraktor. Hitung dengan masa kosong dan sewa yang lebih rendah dari sewa saat ramai, jangan dengan angka terbaik yang Anda dengar. Contoh hitungan dan risiko yang umum ada di panduan properti di kota tambang.
Kalau Anda menargetkan penyewa dari perusahaan atau kontraktor, baca juga menyewakan rumah untuk mess karyawan.
Survei dari jauh
Karena jaraknya, banyak pembeli dari Banjarmasin atau luar daerah ingin memutuskan lewat foto dan video. Itu berisiko. Beberapa hal yang bisa Anda lakukan:
- Minta video langsung dari lokasi, termasuk jalan masuk dan lingkungan sekitar.
- Minta pemilik atau kerabat Anda yang tinggal di sana melihat langsung.
- Jangan transfer uang muka sebelum dokumen dicek oleh PPAT atau notaris setempat.
- Rencanakan satu kunjungan penuh, termasuk ke kantor desa dan Kantor Pertanahan.
Soal cara menghindari penipuan, baca menghindari penipuan properti.
Langkah sebelum membeli
- Tentukan tujuan: tinggal, sewa, atau usaha.
- Pastikan lokasi persisnya: kecamatan, desa, dan jarak ke pusat kegiatan.
- Jalankan lima pengecekan izin lahan di atas.
- Hitung dengan sewa dan tingkat hunian yang konservatif.
- Libatkan PPAT setempat sebelum membayar.
Rumah yang tersedia bisa Anda lihat di daftar rumah dijual di Tanah Bumbu, dan ruko sewaan di daftar ruko disewakan di Tanah Bumbu. Kalau Anda ingin properti di sana dipasarkan, kami menerima titip jual.
