Rumah dekat kampus sering dijual dengan satu kalimat: bisa jadi kos, mahasiswa pasti ada. Kalimat itu setengah benar. Mahasiswa memang datang setiap tahun, tetapi mereka juga pergi saat libur, dan kamar baru bermunculan di sekitar kampus yang sama.
Panduan ini melengkapi panduan bisnis kos-kosan dengan sudut yang khusus kos mahasiswa di Banjarmasin dan Banjarbaru: kampus mana di mana, bagaimana kalender akademik memengaruhi hunian, dan apa yang perlu dicek sebelum membeli.
Kami tidak menyebut harga sewa atau tingkat hunian di sini, karena angkanya berbeda tiap lokasi dan tiap tahun. Cari angkanya sendiri dengan cara di bawah.
Kampus yang menarik kos
Beberapa kampus yang membentuk permintaan kos di dua kota ini:
- Universitas Lambung Mangkurat (ULM) punya kampus di Banjarmasin, di kawasan Kayu Tangi, dan di Banjarbaru.
- Universitas Islam Kalimantan Muhammad Arsyad Al Banjari (UNISKA MAB) berada di Jalan Adhyaksa, Kayu Tangi, Banjarmasin.
- Politeknik Negeri Banjarmasin (Poliban) berada di kawasan yang sama dengan ULM Banjarmasin.
- UIN Antasari punya kampus utama di Jalan A. Yani Km 4,5, Banjarmasin, dan kampus kedua di Banjarbaru.
- Universitas Sari Mulia (UNISM) berada di Banjarmasin.
Letak kampus bisa berubah, dan sebagian kampus membuka fakultas atau kampus baru. Cek alamat resmi tiap kampus sebelum Anda menghitung jarak.
Kawasan sekitar ULM dan UNISKA dibahas di panduan Kayu Tangi dan Sultan Adam. Untuk gambaran Banjarbaru, lihat prospek properti Banjarbaru.
Kos yang sudah ada: hitung dulu pesaingnya
Hal pertama yang perlu Anda lakukan adalah menghitung, bukan membeli.
- Datangi jalan dan gang di sekitar rumah incaran. Catat berapa kos yang ada dalam jarak jalan kaki dari kampus.
- Catat berapa yang memasang tulisan “terima kamar” atau “kamar kosong”.
- Tanyakan ke pemilik atau penjaga kos lain soal tingkat hunian mereka pada bulan sepi.
- Bandingkan fasilitasnya: kamar mandi dalam, pendingin ruangan, wifi, parkir. Kamar yang biasa saja sulit bersaing dengan kos baru yang lebih lengkap dengan sewa yang sama.
Hasilnya lebih berguna daripada klaim penjual. Kalau banyak kamar kosong di sekitar, jangan menghitung dengan hunian penuh.
”8 menit ke kampus”: cara mengujinya
Iklan sering menyebut jarak dalam menit. Uji sendiri:
- Jalani rute itu pada jam kuliah pagi, bukan pada hari Minggu.
- Coba dengan motor dan dengan jalan kaki, karena banyak mahasiswa tidak punya kendaraan.
- Perhatikan apakah rutenya melewati jalan yang tergenang saat hujan atau pasang.
- Tanyakan ke mahasiswa yang tinggal di sana seberapa jauh rasanya.
Kalau waktu tempuh sebenarnya dua kali lipat dari iklan, penghuni akan memilih kos yang lebih dekat.
Kalender akademik dan masa sepi
Hunian kos naik turun mengikuti kalender kampus. Mahasiswa baru biasanya mencari kamar menjelang awal tahun ajaran, dan sebagian penghuni pulang kampung saat libur semester atau setelah lulus.
Tanggal pastinya berbeda tiap kampus dan tiap tahun, jadi lihat kalender akademik di situs resmi kampus-kampus sekitar. Dari situ Anda bisa memperkirakan bulan mana yang kamar mudah kosong.
Beberapa cara menghadapinya:
- Tawarkan sewa semesteran atau tahunan dengan harga per bulan yang lebih ringan, supaya penghuni terikat lebih lama. Bandingannya ada di sewa tahunan atau bulanan.
- Minta pembayaran di muka, dan catat aturannya dalam perjanjian.
- Sisakan dana cadangan untuk bulan-bulan kosong, termasuk biaya listrik dan air yang tetap berjalan.
- Jangan menaikkan sewa tepat saat penghuni lama sedang memutuskan memperpanjang atau pindah.
Menghitung hasilnya dengan jujur
Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi, bukan harga di kawasan mana pun):
- Rumah diubah menjadi 8 kamar, masing-masing disewa Rp 700 ribu per bulan.
- Kalau semua kamar terisi 12 bulan: 8 x 700 ribu x 12 = Rp 67,2 juta setahun.
- Kalau rata-rata hunian hanya 75 persen sepanjang tahun: Rp 50,4 juta.
- PPh final 10 persen dari sewa bruto: sekitar Rp 5 juta.
- Listrik, air, wifi, kebersihan, penjaga, dan perbaikan harus dikurangkan dari sisanya.
Selisih antara hunian penuh dan 75 persen sudah lebih dari Rp 16 juta setahun. Itu sebabnya hitungan yang memakai hunian penuh menyesatkan. Cara menentukan harga sewa kamar dibahas di menentukan harga sewa.
Pajak dan aturan
- PPh final. Penghasilan dari sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final 10 persen dari sewa bruto. Rinciannya ada di pajak penghasilan sewa.
- Pajak daerah. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 memasukkan “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel” ke dalam jasa perhotelan (Pasal 53 ayat 1 huruf j). Apakah rumah kos termasuk di dalamnya masih diperdebatkan, dan daerah memiliki aturannya sendiri. Tanyakan ke badan pendapatan daerah di kota Anda, jangan menebak.
- Izin usaha. Usaha kos didaftarkan lewat sistem Online Single Submission (OSS) untuk mendapatkan Nomor Induk Berusaha (NIB). Kalau Anda mengubah bangunan, urus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Lihat mengenal PBG dan izin usaha di rumah tinggal.
- Perjanjian dengan penghuni. Tulis jangka waktu, harga, denda, jam bertamu, dan uang jaminan. Contoh isinya ada di isi surat perjanjian sewa dan uang jaminan sewa.
Hal yang sering terlewat
- Banjir dan genangan. Kamar yang tergenang tidak akan disewa. Cek riwayat genangan sebelum membeli.
- Kapasitas listrik dan air. Banyak kamar berarti banyak pendingin ruangan dan pompa. Cek daya listrik dan sumber airnya.
- Tetangga. Kos yang ramai bisa memicu keluhan soal suara dan parkir. Bicaralah dengan ketua RT lebih dulu.
- Penjaga atau pengelola. Kalau Anda tidak tinggal dekat, siapkan orang yang bisa menangani keluhan dengan cepat.
Langkah sebelum membeli
- Hitung kos dan kamar kosong di sekitar lokasi.
- Uji waktu tempuh ke kampus pada jam kuliah.
- Lihat kalender akademik dan rencanakan masa sepi.
- Hitung dengan hunian 70 sampai 80 persen, bukan 100 persen.
- Tanyakan pajak daerah dan izin yang berlaku di kota Anda.
Kalau Anda ingin ditemani mencari rumah untuk kos di Banjarmasin atau Banjarbaru, lihat daftar rumah dijual di Banjarmasin dan di Banjarbaru, atau hubungi kami lewat halaman kontak.
