Kios dan lapak pasar menarik bagi investor bermodal menengah. Harganya jauh di bawah ruko, permintaannya datang dari pedagang yang butuh tempat berjualan, dan di pasar yang ramai, kios hampir tidak pernah lama kosong.
Namun kios pasar berbeda dari rumah atau ruko. Status haknya sering bukan hak milik, ada aturan dari pengelola pasar, dan nilainya sangat bergantung pada letak di dalam pasar. Panduan ini membahas hal-hal yang perlu dicek sebelum membeli atau menyewa kios.
Kenali jenis haknya dulu
Pertanyaan pertama bukan berapa harganya, tetapi apa yang sebenarnya Anda beli. Di Indonesia, kios pasar umumnya masuk salah satu bentuk berikut:
- Hak pakai atau sewa dari pengelola pasar. Ini umum di pasar milik pemerintah daerah. Pedagang mendapat izin memakai kios untuk jangka waktu tertentu, dengan bukti yang namanya berbeda-beda di tiap daerah. Yang Anda โbeliโ sebenarnya hak memakai, bukan tanah dan bangunannya.
- Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL). Tanahnya dikuasai pemerintah atau badan tertentu dengan HPL, lalu kios atau bangunan di atasnya diberi HGB untuk jangka waktu tertentu. Ini sering ditemui di pusat perbelanjaan atau pasar yang dibangun bersama pihak swasta. Penjelasan lengkapnya ada di HGB di atas HPL.
- Hak milik di pasar milik swasta. Ada juga kios di kompleks milik swasta yang berdiri di atas tanah bersertifikat. Cek sertifikatnya seperti membeli properti biasa.
Kalau penjual tidak bisa menunjukkan dokumen yang jelas, jangan lanjut. Tanyakan langsung ke kantor pengelola pasar apakah nama penjual memang terdaftar sebagai pemakai kios itu.
Aturan pengelola pasar
Kios di pasar pemerintah biasanya terikat aturan pengelola. Hal yang perlu ditanyakan:
- Boleh dialihkan atau tidak. Ada pasar yang melarang jual beli hak pakai antarpedagang, atau mewajibkan pengalihan lewat pengelola dengan biaya tertentu.
- Boleh disewakan ulang atau tidak. Kalau Anda berniat membeli untuk disewakan ke pedagang lain, pastikan aturannya mengizinkan.
- Jangka waktu dan perpanjangan. Kapan haknya habis, bagaimana cara memperpanjang, dan berapa biayanya.
- Retribusi dan iuran rutin. Kebersihan, keamanan, listrik, dan air. Semua mengurangi hasil sewa.
- Rencana revitalisasi. Pasar yang akan dibongkar dan dibangun ulang bisa membuat pedagang pindah sementara, dan hak di bangunan baru belum tentu sama.
Minta semua jawaban dalam bentuk tertulis atau dari dokumen resmi, bukan dari cerita penjual.
Letak di dalam pasar lebih penting dari nama pasar
Dua kios di pasar yang sama bisa punya nilai yang sangat berbeda. Pembeli punya pola jalan sendiri: masuk dari pintu tertentu, melewati lorong utama, lalu keluar. Kios di jalur itu ramai, sementara kios di lantai atas atau di pojok belakang bisa sepi seharian.
Cara membacanya:
- Datang di beberapa waktu, pagi, siang, hari biasa, dan akhir pekan. Pasar tradisional di banyak tempat paling ramai di pagi hari.
- Ikuti arus pembeli dari pintu masuk utama dan lihat lorong mana yang paling dilewati.
- Hitung kios yang tutup di sekitar kios incaran. Banyak kios tutup adalah tanda bahaya.
- Lihat jenis dagangan sekitar. Pasar sering berkelompok: deretan kain, deretan sayur, deretan emas. Kios yang dagangannya cocok dengan kelompoknya lebih mudah disewakan.
- Akses dan parkir. Pembeli yang sulit parkir atau harus melewati genangan akan memilih pasar lain.
Di kota sungai seperti Banjarmasin, perhatikan juga apakah area pasar sering tergenang saat hujan deras bertepatan dengan air pasang. Genangan mengurangi pengunjung dan merusak barang dagangan.
Membeli atau menyewa?
Menyewa cocok kalau Anda ingin berdagang sendiri dan belum yakin dengan lokasinya. Modal awal kecil dan Anda bisa pindah bila pasarnya ternyata sepi. Sebelum menandatangani, baca isi kontraknya dengan teliti. Panduan isi surat perjanjian sewa bisa membantu.
Membeli hak kios cocok kalau Anda yakin pada lokasinya dan ingin menyewakannya ke pedagang lain atau memakainya jangka panjang. Hitung hasilnya dengan jujur: sewa setahun dikurangi retribusi, iuran, perawatan, dan cadangan bulan kosong, lalu bandingkan dengan harga beli. Jangan lupa bahwa hak yang punya batas waktu nilainya ikut turun saat masa berlakunya makin pendek.
Pertanyaan sebelum membayar
Sebelum menyerahkan uang kepada penjual hak kios, pastikan Anda sudah mendapat jawaban jelas atas pertanyaan berikut:
- Apa nama dan nomor dokumen hak kios ini, dan atas nama siapa terdaftar di pengelola pasar?
- Kapan masa berlakunya habis, dan berapa biaya perpanjangannya?
- Apakah ada tunggakan retribusi, iuran, atau tagihan listrik yang belum dibayar?
- Apakah pengelola mengizinkan pengalihan kepada Anda, dan apa saja dokumennya?
- Apakah ada rencana pembongkaran atau pemindahan pedagang dalam beberapa tahun ke depan?
Lakukan pembayaran bersamaan dengan proses pengalihan resmi di pengelola pasar atau di hadapan notaris, bukan sebelumnya. Simpan kuitansi dan salinan semua dokumen. Kalau penjual mendesak Anda membayar cepat sebelum urusan di pengelola selesai, anggap itu tanda bahaya dan tunda dulu.
Risiko yang khas pada kios pasar
- Pasar sepi karena pesaing baru. Pusat belanja modern atau pasar baru di dekatnya bisa menarik pembeli.
- Kebakaran. Pasar padat dengan instalasi listrik tua punya risiko kebakaran. Tanyakan apakah ada asuransi dan siapa yang menanggungnya.
- Perubahan kebijakan pengelola, misalnya kenaikan retribusi atau pembatasan sewa ulang.
- Status hak yang tidak bisa diperpanjang sesuai harapan.
Kalau dibandingkan dengan ruko, kios pasar lebih murah tetapi haknya lebih terbatas. Perbandingan dengan ruko bisa Anda baca di investasi ruko.
Ringkasan
- Pastikan jenis haknya: hak pakai dari pengelola, HGB di atas HPL, atau hak milik.
- Tanyakan aturan pengalihan, sewa ulang, dan perpanjangan ke pengelola pasar.
- Amati letak kios di dalam pasar pada beberapa waktu berbeda.
- Hitung hasil bersih setelah retribusi, iuran, dan bulan kosong.
- Perhitungkan risiko kebakaran, pesaing baru, dan perubahan aturan.
Kalau Anda sedang mencari kios, ruko, atau tempat usaha lain di Banjarmasin dan sekitarnya, tim Vorneo Property bisa membantu mencarikan dan memeriksa pilihannya.
