Harga sudah sepakat, sertifikat sudah dicek, dan jadwal Akta Jual Beli (AJB) sudah ditetapkan. Lalu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengabarkan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) rumah itu menunggak beberapa tahun, lengkap dengan dendanya. Proses tertahan, dan penjual mulai bertanya apakah pembeli mau ikut menanggung.
Masalah ini kecil kalau ketahuan sejak awal, dan menjengkelkan kalau baru muncul menjelang tanda tangan. Artikel ini menjelaskan cara membaca dokumen PBB, mengecek tunggakan, dan menyepakati siapa yang membayar.
Sekilas tentang PBB
PBB untuk rumah dan tanah di perkotaan dan perdesaan sekarang dikelola pemerintah kabupaten atau kota, biasanya lewat Badan Pendapatan Daerah (Bapenda). Jadi PBB rumah di Banjarmasin diurus Bapenda Kota Banjarmasin, dan PBB tanah di Banjarbaru diurus Bapenda Kota Banjarbaru.
Setiap tahun, Bapenda menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Di dalamnya ada:
- Nomor Objek Pajak (NOP), yaitu nomor unik untuk bidang tanah dan bangunan itu.
- Nama dan alamat wajib pajak.
- Letak objek pajak.
- Luas tanah dan bangunan menurut catatan Bapenda.
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
- Jumlah pajak terutang dan tanggal jatuh temponya.
Pajak yang tidak dibayar sampai jatuh tempo akan dikenai denda administrasi sesuai peraturan daerah setempat. Semakin lama dibiarkan, semakin besar jumlahnya.
Kenapa tunggakan penting bagi pembeli
PBB melekat pada objeknya, yaitu tanah dan bangunan, bukan pada orangnya. Kalau tunggakan tidak dibereskan sebelum jual beli, tunggakan itu tetap tercatat pada NOP yang sama, dan Anda sebagai pemilik baru yang akan berurusan dengannya.
Tunggakan juga bisa menahan transaksi. Di banyak daerah, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayar pembeli harus divalidasi Bapenda, dan validasi itu memeriksa status PBB objeknya. PPAT pun biasanya meminta SPPT dan bukti bayar PBB sebelum membuat AJB. Rincian pajak lain dalam jual beli dibahas di artikel pajak jual beli properti.
Selain tunggakan, data di SPPT juga bisa memberi petunjuk lain. Luas di SPPT yang jauh berbeda dari sertifikat, atau nama wajib pajak yang sama sekali tidak berhubungan dengan penjual, layak ditanyakan.
Cara mengecek tunggakan PBB
- Minta SPPT tahun berjalan dan beberapa tahun terakhir dari penjual, beserta bukti pembayarannya. Lima tahun terakhir adalah angka yang sering diminta, tetapi lebih panjang lebih baik kalau dokumennya ada.
- Catat NOP dari SPPT. Pastikan alamat dan letak objeknya sesuai dengan rumah atau tanah yang Anda beli.
- Cek NOP itu di layanan cek PBB milik Bapenda setempat. Banyak Bapenda menyediakannya lewat situs atau aplikasi, dan sebagian bank serta kanal pembayaran juga menampilkan tagihan yang belum dibayar.
- Kalau hasilnya meragukan, datangi kantor Bapenda dan minta informasi status pembayaran. Banyak daerah bisa menerbitkan surat keterangan lunas PBB.
- Bandingkan luas tanah dan bangunan di SPPT dengan sertifikat dan kondisi di lapangan.
- Minta PPAT ikut mengecek, karena mereka sudah terbiasa dengan prosedur Bapenda di wilayahnya.
Untuk tanah kosong atau rumah di pinggir kota, kadang ternyata objeknya belum punya SPPT sama sekali, atau satu SPPT masih mencakup bidang induk yang lebih luas sebelum dipecah. Keduanya perlu dibereskan di Bapenda sebelum transaksi, dan prosesnya bisa memakan waktu.
Tanda-tanda yang perlu diwaspadai
Beberapa hal kecil layak membuat Anda bertanya lebih jauh:
- Penjual tidak bisa menunjukkan SPPT sama sekali, atau hanya punya SPPT dari bertahun-tahun lalu.
- Penjual meminta urusan PBB dibereskan nanti saja setelah AJB.
- Bukti bayar berupa kuitansi tulisan tangan dari perantara, bukan dari kanal pembayaran resmi.
- NOP di SPPT ternyata menunjuk ke alamat lain, atau luasnya mencakup tanah tetangga.
- Rumah sudah lama kosong dan tidak ada yang mengurus pembayaran.
Tidak semuanya berarti penipuan. Rumah warisan yang lama kosong, misalnya, sering memang menunggak tanpa niat buruk. Tetapi semua hal ini perlu dijelaskan dan dibereskan sebelum uang berpindah tangan.
Siapa yang membayar
Secara umum, wajib pajak PBB adalah pihak yang memiliki atau menguasai objek pada saat pajak terutang. Dalam jual beli, kebiasaan yang wajar adalah:
- Tunggakan tahun-tahun sebelumnya, termasuk dendanya, dibayar penjual, karena penjual yang menguasai objek selama itu.
- PBB tahun berjalan dibayar penjual, atau dibagi sesuai bulan serah terima, tergantung kesepakatan.
Apa pun pilihannya, tuliskan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau kesepakatan tertulis sebelum AJB. Sebutkan juga tenggatnya: tunggakan harus lunas paling lambat sekian hari sebelum tanda tangan AJB, dengan bukti bayar diserahkan kepada PPAT.
Kalau penjual kekurangan dana, ada cara yang lebih aman daripada Anda membayar lebih dulu tanpa catatan. Misalnya, tunggakan dibayar dari sebagian harga jual yang ditahan, dengan kesepakatan tertulis dan bukti bayar yang jelas. Bicarakan caranya dengan PPAT.
Setelah AJB: mutasi SPPT
Setelah balik nama sertifikat selesai, nama di SPPT tidak selalu ikut berubah. Ajukan perubahan data wajib pajak, sering disebut mutasi SPPT, ke Bapenda dengan membawa sertifikat yang sudah atas nama Anda dan dokumen yang diminta. Dengan begitu SPPT tahun berikutnya terbit atas nama Anda dan tagihannya sampai ke alamat yang benar. Prosedur balik nama sendiri dijelaskan di artikel proses balik nama sertifikat.
Ingat juga bahwa PBB adalah biaya tahunan yang akan Anda tanggung selama memiliki properti itu. Masukkan dalam hitungan anggaran, bersama biaya lain yang sering terlewat di artikel biaya tersembunyi saat membeli rumah.
Penutup
Sebelum menyerahkan tanda jadi, minta SPPT dan bukti bayar PBB beberapa tahun terakhir, cek NOP-nya di Bapenda, dan cocokkan datanya dengan sertifikat. Tuliskan siapa yang melunasi tunggakan dan kapan. Untuk aturan denda dan syarat validasi di daerah Anda, tanyakan langsung ke Bapenda atau PPAT setempat. Dokumen lain yang perlu disiapkan ada di checklist dokumen membeli rumah.
Kalau Anda sedang menyiapkan pembelian rumah atau tanah di Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu memeriksa kelengkapan dokumennya.
