Banyak pasangan menganggap perjanjian pranikah hanya urusan orang kaya atau tanda tidak saling percaya. Padahal dalam urusan rumah, perjanjian ini sering menjadi dokumen yang menentukan siapa pemilik apa, siapa yang perlu tanda tangan, dan bagaimana bank menilai pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Artikel ini membahas perjanjian perkawinan dari sisi properti: apa yang bisa diatur, kapan dibuat, bagaimana pengaruhnya saat membeli dan menjual rumah, dan hal yang perlu ditanyakan ke notaris serta bank.

Tanpa perjanjian, harta otomatis bercampur

Undang-Undang Perkawinan membagi harta suami istri menjadi harta bersama dan harta bawaan. Rumah yang dibeli selama menikah masuk harta bersama, siapa pun nama di sertifikatnya. Menjual atau menjaminkannya butuh persetujuan keduanya. Penjelasan lengkapnya ada di artikel aturan harta bersama dalam jual beli.

Perjanjian perkawinan mengubah aturan bawaan itu. Pasangan bisa menyepakati bahwa harta masing-masing tetap terpisah, sebagian terpisah, atau dikelola dengan cara tertentu.

Pranikah dan pascanikah

Dulu perjanjian perkawinan hanya bisa dibuat sebelum atau saat akad nikah. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015, perjanjian ini juga boleh dibuat selama perkawinan berlangsung. Orang sering menyebutnya perjanjian pascanikah.

Beberapa hal yang perlu diketahui tentang bentuknya:

  • Dibuat dengan akta notaris, supaya kuat sebagai bukti.
  • Dicatatkan ke instansi yang mencatat perkawinan, yaitu Kantor Urusan Agama (KUA) bagi yang menikah secara Islam atau Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil bagi yang lain. Tanyakan prosedur terbarunya ke notaris atau kantor tersebut.
  • Tidak boleh merugikan pihak ketiga. Utang yang sudah ada kepada bank atau kreditur lain tidak bisa hilang hanya karena pasangan menandatangani pisah harta.
  • Bisa mengatur harta sejak tanggal perjanjian, atau juga harta yang sudah ada sebelumnya, sesuai yang disepakati.

Apa saja yang bisa diatur soal properti

Isi perjanjian tidak harus “pisah semuanya”. Beberapa pola yang umum:

  • Pisah harta penuh. Penghasilan, aset, dan utang masing-masing tetap milik sendiri.
  • Pisah harta untuk aset tertentu. Misalnya rumah warisan orang tua atau tanah yang dibeli sebelum menikah tetap milik satu pihak, sedangkan rumah tinggal bersama tetap harta bersama.
  • Pisah utang. Cocok kalau salah satu pasangan punya usaha dengan pinjaman modal, supaya rumah keluarga tidak ikut terseret kalau usahanya bermasalah.
  • Pengaturan rumah tinggal. Siapa yang boleh tinggal, siapa yang menanggung cicilan, dan apa yang terjadi kalau rumah dijual.

Semakin spesifik, semakin mudah dibaca oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan bank di kemudian hari. Lampirkan daftar aset kalau memang ada yang ingin dipisahkan, misalnya dengan nomor sertifikatnya.

Pengaruhnya saat membeli rumah

Dengan pisah harta, rumah yang dibeli atas nama satu pihak bisa menjadi milik pihak itu saja. Saat Akta Jual Beli (AJB), PPAT akan meminta salinan perjanjian perkawinan untuk memastikan pembeli memang bertindak sendiri.

Ada dua catatan praktis:

  • Sumber dana harus cocok. Kalau rumah atas nama istri tetapi dibayar dari rekening suami, status harta bisa dipersoalkan kemudian. Simpan bukti asal dana.
  • Nama di sertifikat penting. Tanpa perjanjian, nama di sertifikat tidak mengubah status harta bersama. Dengan pisah harta, nama itu justru menentukan pemiliknya. Pikirkan baik-baik sebelum AJB, karena mengganti nama sesudahnya berarti proses balik nama baru beserta biayanya.

Bagi Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan warga negara asing, perjanjian pisah harta adalah syarat agar WNI tersebut tetap bisa memegang Sertifikat Hak Milik (SHM). Penjelasannya ada di artikel WNA membeli properti di Indonesia.

Pengaruhnya saat mengajukan KPR

Bank biasanya menanyakan status perkawinan sejak awal. Kalau tidak ada perjanjian, bank umumnya meminta persetujuan pasangan karena rumah yang dijaminkan adalah harta bersama.

Kalau ada perjanjian pisah harta, beberapa hal bisa berubah:

  • Persetujuan pasangan. Sebagian bank tidak lagi mewajibkan tanda tangan pasangan, sebagian tetap memintanya sebagai kehati-hatian.
  • Penghasilan yang dihitung. Dengan pisah harta, penghasilan pasangan belum tentu bisa digabung. Kalau Anda butuh penghasilan gabungan agar plafon cukup, tanyakan dulu ke bank. Bahasan skema ini ada di artikel KPR dengan penghasilan gabungan.
  • Utang yang tercatat. Bank tetap bisa memeriksa riwayat kredit pasangan, tergantung kebijakannya.

Kebijakan tiap bank berbeda, jadi jangan menyimpulkan dari pengalaman teman. Bawa salinan perjanjian saat konsultasi, lalu minta penjelasan tertulis soal syarat yang berlaku.

Pengaruhnya saat menjual

Pemilik yang terpisah hartanya bisa menjual rumah atas namanya sendiri tanpa tanda tangan pasangan, selama perjanjiannya jelas mencakup rumah itu. PPAT tetap akan memeriksa:

  • Akta perjanjian perkawinan dan bukti pencatatannya.
  • Tanggal perolehan rumah dibanding tanggal perjanjian.
  • Apakah rumah itu sedang dijaminkan.

Kalau Anda pembeli dan penjual mengaku pisah harta, minta lihat dokumennya sebelum membayar tanda jadi. Kalau penjual hanya bilang “sudah pisah harta” tanpa bisa menunjukkan akta, anggap belum ada dan minta pasangannya ikut tanda tangan.

Kapan perlu dipertimbangkan

Perjanjian perkawinan layak dibicarakan kalau salah satu situasi ini cocok dengan Anda:

  • Salah satu pasangan punya usaha dengan utang modal atau jaminan pribadi.
  • Ada aset warisan keluarga yang ingin tetap di garis keluarga asal.
  • Menikah dengan warga negara asing.
  • Pernikahan kedua, dengan anak dari pernikahan sebelumnya.
  • Pasangan ingin membeli properti investasi atas nama masing-masing.

Kalau tidak ada situasi di atas, banyak pasangan tetap baik-baik saja dengan harta bersama. Ini pilihan, bukan kewajiban.

Langkah membuatnya

  1. Bicarakan berdua lebih dulu: aset apa saja yang ada, utang apa saja, dan rencana membeli rumah dalam beberapa tahun ke depan.
  2. Datangi notaris, sampaikan apa yang ingin diatur, dan minta draf untuk dibaca di rumah.
  3. Tanda tangani akta di hadapan notaris.
  4. Catatkan perjanjian sesuai prosedur, dan simpan salinannya bersama buku nikah.
  5. Beri tahu bank kalau Anda punya KPR atau pinjaman berjalan, karena bank sebagai pihak ketiga perlu tahu.

Peran notaris dalam proses ini dibahas lebih jauh di artikel peran notaris dan PPAT.

Ringkasnya

Perjanjian perkawinan bukan soal curiga, tetapi soal kejelasan. Untuk properti, dokumen ini menentukan siapa pemilik rumah, siapa yang perlu tanda tangan, dan bagaimana bank menghitung kemampuan Anda. Kalau sedang menyiapkan pembelian rumah atau KPR, putuskan soal ini sebelum AJB, bukan sesudahnya.

Kalau Anda sedang mencari rumah dan ingin tahu dokumen apa saja yang perlu disiapkan, tim Vorneo Property bisa membantu dari pencarian sampai akad.