父母留下的土地，往往过了很多年才有人想到要卖。有的家庭需要用钱，有的家人分居各地、无力照看这块地，也有的只是希望把遗产公平地分清楚。

有一点需要从一开始就明白：继承的土地不能由一个人单独出售，即使他是长子长女，或是一直以来照管这块地的人。

本文写给希望依规出售继承土地或住宅的家庭，也写给想确保交易安全的买方。

全体继承人都必须同意

遗产在分割之前，属于全体继承人共有。因此，出售必须经过全体继承人同意，并由他们在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签字。

无法到场的继承人，可以出具授权书委托其他继承人。办授权书之前，先问清楚 PPAT 接受哪种形式，免得返工。

如果某位继承人已经去世，他的份额会转给他自己的继承人。也就是说，这些人同样需要表示同意。

还要留意被继承人生前这块地的状态。如果土地是在被继承人婚姻期间取得的，就属于婚后共同财产（harta bersama），在世的配偶对这块地享有自己的一份权利。详见买卖中的婚后共同财产规定一文。

瞒着部分继承人私下出售，几乎总会出问题。被撇开的继承人可以起诉，买方也可能被卷进去。

证明谁是继承人的文件

所有步骤的基础，是一份确定继承人有哪些的文件，通常称为继承证明（Surat Keterangan Waris）。它的形式因家庭背景而异，例如经街道长（lurah）和区长（camat）确认的证明信、公证人出具的公证书，或者法院裁定。公证人或 PPAT 可以告诉您哪种形式适用于您的家庭。

通常需要的文件：

  • 被继承人的死亡证明，由人口与民事登记局（Disdukcapil）出具。
  • 继承证明，或同等效力的继承人认定文件。
  • 家庭卡（Kartu Keluarga）和身份证（KTP），全体继承人的都要。
  • 被继承人的结婚证，如果被继承人已婚。
  • 产权证原件，以及最近一次土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证。

继承过户的具体步骤，详见办理继承产权证过户一文。

如果土地还没有产权证，只有 segel（旧式土地凭据）或土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah），情况就不一样了。需要先理清占有的来龙去脉，并与土地局（Kantor Pertanahan）商量登记途径。

办理顺序：先继承过户，再买卖

常见的顺序如下：

  1. 在土地局登记因继承发生的产权转移，使产权证登记在各继承人名下。
  2. 全体继承人作为卖方，在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。
  3. 凭这份 AJB 在土地局登记产权转移给买方。

正是第三步让买方登记为所有人。根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖发生的产权转移，只能凭 PPAT 制作的契约登记。

确切顺序由 PPAT 根据文件情况决定。所以，请在寻找买家之前先见 PPAT。这样您会知道还缺哪些文件、整个过程大约需要多久，对买方的承诺也能切合实际。

各阶段的税费

出售继承的土地要经过两个环节，各有各的税。

  • 继承发生时，继承人通常要缴纳产权取得税（BPHTB）。免税额度和减免由各县、市的地方条例（Perda）规定。
  • 出售时，作为卖方的继承人根据 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016），缴纳成交总额 2.5% 的最终所得税（PPh final）。
  • 买方要就购买缴纳 BPHTB，根据 2022 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2022），最高为交易价值扣除免税额度后的 5%。

拖欠的 PBB 最好在开始办理之前缴清，因为好几个环节都要出示缴税凭证。

示例计算（数字仅为示意）：继承的土地以 Rp 6 亿售出。2.5% 的最终所得税为 Rp 1500 万，从售地款中支付。如果大家共同承担的其他费用比如是 Rp 1000 万，可分给继承人的就剩 Rp 5.75 亿。

房产买卖税费的概况，见房产买卖中的税费一文。您所在地区的确切数字，请向 PPAT 和当地的地方税务机构询问。

继承人未成年、身在国外或意见不一

以下几种情况需要额外的步骤：

  • 继承人未成年。未成年子女的份额，父母或亲属不能随意出售，出售需要法院就监护问题作出裁定。
  • 继承人身在国外。他们可以出具经印尼驻外大使馆或领事馆认证的授权书。先向 PPAT 要授权书的格式，再寄给对方签字。
  • 继承人意见不一。先进行家庭协商，必要时请一位各方都尊重的人居中调停。如果谈不拢，还有调解和诉讼途径，但都需要时间和费用。

还有一个折中办法值得考虑：想保留土地的继承人，可以按大家商定的价格买下其他继承人的份额。

书面约定售地款的分配

遗产纠纷往往在钱到手之后才爆发，而不是之前。所以，请在土地挂牌出售之前，就把分配方案写成书面约定。

这份约定最好包括：

  • 每位继承人的份额，用百分比或金额表示，依照家庭所采用的继承法，或依照共同商定。
  • 先行扣除的费用，例如最终所得税、PPAT 费用、中介佣金和拖欠的 PBB。
  • 共同认可的最低价，避免由某一个人自行决定。
  • 由谁代表家庭与买家或中介接洽。
  • 收款账户，以及收到款项后的分配时间。

约定由大家共同签字，条件允许的话，在公证人面前签署。每一笔分配都要保留转账凭证和收据。

买方需要核查什么

如果您要购买继承的土地，付款之前请核查以下几点：

  • 继承证明上的继承人名单，并与将要签署契约的人逐一核对。
  • 缺席继承人的授权书，如果在国外签署，还要看认证手续。
  • 法院裁定，如果有未成年继承人。
  • PPAT 在土地局核查产权证的结果，包括是否有冻结或查封。
  • 目前由谁占有土地，以及是否有其他人主张权利。

在所有签字齐全之前，不要把全款付给某一位继承人。如果要付定金，请对方开具收据，并在收据上注明交易以全体继承人同意为前提。

下一步

  1. 备齐死亡证明、继承证明、全体继承人的家庭卡和身份证、产权证以及 PBB 凭证。
  2. 召开家庭协商会，并把分配约定写下来。
  3. 去见 PPAT，确定办理顺序并补齐缺少的文件。
  4. 一切就绪后，再把土地挂牌出售。

如果家人已经商定出售，这块土地或住宅可以通过 Vorneo 委托出售页面交给我们代售。