“产权证上是我的名字，所以我想卖就卖。”这句话常常听到，也常常是错的。

如果住宅或土地是在婚姻期间取得的，法律就把它视为婚后共同财产（harta bersama），不论产权证上登记的是谁的名字。要出售或抵押它，夫妻双方都必须同意。

这份指南写给准备出售或购买住宅的夫妻，也写给需要确认卖方确实有权出售的买家。内容包括婚后共同财产的基本规则、例外情况，以及需要核查的文件。

是否属于共同财产，不看产权证上的名字

1974 年第 1 号法律，即《婚姻法》（UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan）第 35 条，把夫妻财产分为两类：

  • 婚后共同财产，即婚姻期间取得的财产。
  • 婚前个人财产（harta bawaan），即夫妻各自在婚前带来的财产，再加上各自通过赠与或继承取得的财产。

婚后买的房子属于婚后共同财产，即使产权证上只有丈夫或只有妻子的名字。即使月供只从其中一方的工资里支付，它的性质也不会改变。

有些人直到坐在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前，才意识到这一点。最好一开始就知道。

有一种情况常让人困惑：房子是婚后买的，但用的是其中一方继承来的钱或婚前的钱。它的性质日后可能引起争议。请保存资金来源的证明，并与公证人商量夫妻之间是否需要订立书面约定。

出售或抵押需要配偶同意

根据同一部法律的第 36 条，处分婚后共同财产需要夫妻双方同意。在买卖中，这条规定在 PPAT 的办公桌前体现得很清楚。

PPAT 通常会要求：

  • 卖方的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）。
  • 结婚证（buku nikah）或婚姻登记证书（akta perkawinan）。
  • 配偶在买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）上的签字；如果配偶无法到场，则需要书面同意书。这份同意书最好在公证人面前出具。

房子抵押给银行、赠与他人或用于交换时，也是同样的道理。未经配偶同意的出售，会为日后的诉讼埋下隐患，买方也可能被卷进去。

如果配偶不同意，PPAT 不会继续制作契约。请先在家庭内部协商解决。走法律途径是最后的选择，最好先与律师商量。

如果配偶住在别的城市，或正在国外工作，请在签约日之前很早就办好同意书。向 PPAT 询问他们接受什么形式的同意书。

个人财产、继承与赠与

个人财产仍由夫妻各自支配，除非双方另有约定。其所有人有完全的权利自行出售。

问题在于，PPAT 和买方不一定能一眼看出某套房子属于个人财产。请准备好证明：

  • 早于结婚日期的取得日期，例如旧的 AJB 或产权证上的日期。
  • 继承文件，例如继承证明（Surat Keterangan Waris），如果房子是从父母那里继承的。
  • 赠与契约（akta hibah），如果房子是别人赠送的。

要当心已经混在一起的个人财产。例如用共同的钱大规模翻修过的继承房，或者婚前的土地上在婚姻期间盖起了房子。出售之前，请与公证人商量这些部分各自的性质。

婚姻财产协议，包括婚后订立的

婚姻财产协议（perjanjian perkawinan）可以约定夫妻财产分开。有了这样的协议，以一方名义购买的房子可以只归这一方所有。

自宪法法院第 69/PUU-XIII/2015 号判决（Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015）以来，婚姻财产协议可以在婚姻期间订立，不必在婚前。协议须在公证人面前订立，按规定办理登记，并且不得损害第三方的利益，例如债权人。

协议还可以约定其他事项，例如某笔债务由谁承担，只要不违反法律、宗教和公序良俗。

如果卖方说有婚姻财产协议，PPAT 会要求提供副本。作为买方，您也要一起看一看。

对于与外国公民结婚的印尼公民（WNI），这份协议至关重要。如果财产没有分开，这位印尼公民就不能持有永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik）。详见外国人能在印尼买房吗一文。

离婚之后，或配偶去世之后

离婚之后

离婚证明（akta cerai）结束了婚姻，但并不会自动分割婚后共同财产。在分割之前，房子仍归两人共有。

要出售这套房子，前夫和前妻都要签字，除非财产已经通过书面协议或法院判决分割。请向 PPAT 询问需要哪些分割文件。如果您是买方，而卖方刚离婚，请索取这些分割文件。只有离婚证明是不够的。

配偶去世之后

一般来说，婚后共同财产的一半归在世的一方，逝者的那一半则成为遗产。所以要出售这套房子，逝者的全体继承人都要同意，包括子女。请及早准备死亡证明（akta kematian）、继承证明和全体继承人的身份证件，因为 PPAT 会要求提供。

  • 未成年的继承人，其份额要出售，须先取得法院关于监护的裁定。
  • 住在国外的继承人，可以出具经印尼驻外使馆或领事馆认证的授权书。

办理顺序见出售继承的土地一文。

以夫妻名义申请房贷

申请房贷（KPR，Kredit Pemilikan Rumah）时，银行一般会要求配偶同意或签字。原因是房子将成为婚后共同财产，并抵押给银行。如果合并收入申请，双方的信用记录也都会被审查。

产权证可以登记在一方名下，也可以登记在双方名下。产权证上的名字不会改变婚后共同财产的性质，但写上双方的名字，能让各自的地位在书面上更清楚。请在签署 AJB 之前就商定好登记谁的名字，因为契约签署之后再改，要麻烦得多，还会增加费用。如何共同申请，见夫妻合并收入申请房贷一文。

买方需要核查的卖方状况

在支付定金之前，请索取并核查：

  • 卖方的身份证，包括婚姻状况一栏。如果上面写着未婚，而卖方看起来已经成家，请直接问清楚。
  • 家庭卡，用来了解其家庭成员。
  • 结婚证，如果卖方已婚，并确认其配偶也会签字。
  • 离婚证明和财产分割文件，如果卖方已经离婚。
  • 死亡证明和继承证明，如果卖方的配偶已经去世。
  • 婚姻财产协议，如果卖方说财产是分开的。
  • 房子的取得日期，用来与结婚日期比较。

如果有不对劲的地方，例如身份证上的婚姻状况与卖方的说法不一致，请暂缓支付定金，先请 PPAT 核查文件。

还需要向卖方索取哪些文件，见买房文件清单一文。

如果您和配偶正打算出售房子，可以从 Vorneo 的委托出售页面开始。