很多父母希望趁自己还在世时，就把住宅或土地归谁定下来。常用的方式是赠与（hibah），也就是在生前赠送，不经过买卖。

赠与可以让家里的事情更有条理。但如果在不了解规则的情况下进行，反而可能在多年之后引发兄弟姐妹之间的争吵。

这份指南写给打算把房产赠与子女的父母，以及将要接受赠与的子女。内容包括赠与与继承、买卖的区别，在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）处办理的手续，税费，法律上的限制，以及预防纠纷的做法。

赠与、继承与买卖有什么区别

三者都会转移权利，但方式不同：

  • 赠与发生在赠与人在世时。权利通过赠与契约转移，然后在土地局（Kantor Pertanahan）登记，不涉及付款。
  • 继承发生在业主去世之后。遗产按照适用于该家庭的继承法，分给全体继承人。
  • 买卖涉及付款。卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），买方缴纳产权取得税（BPHTB）。

如果父母对分配方式已经拿定主意，并希望子女尽快持有登记在自己名下的产权证，赠与是合适的。如果家里对分配还没有达成一致，赠与解决不了问题，反而可能制造新的问题。

还有一点常被忽略：赠与一旦完成，房子就归子女所有。没有这个子女的同意，父母就不能再出售或抵押它。

赠与契约须在 PPAT 面前签署

土地和建筑物的赠与，要由 PPAT 制作赠与契约（akta hibah）。在家里签署、贴了印花的声明书是不够的。土地局正是凭这份 PPAT 契约办理登记，就像买卖中的买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）一样。

赠与人和受赠人要到 PPAT 面前签署契约。如果房子属于婚后共同财产（harta bersama），赠与人的配偶也要表示同意。如果受赠人还未成年，请向 PPAT 询问由谁代理，以及需要哪些文件。

请选择执业区域涵盖土地所在地的 PPAT。PPAT 的职责以及它与公证人的区别，见公证人与 PPAT 在房产交易中的角色一文。

通常需要的文件

具体清单因 PPAT 和土地局而异，但一般包括：

  • 产权证原件，登记在赠与人名下。
  • 赠与人和受赠人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）。
  • 赠与人的结婚证（buku nikah）；如果房产属于婚后共同财产，还要有配偶的同意书。
  • 亲属关系证明，例如子女的出生证明，或同时列有双方的家庭卡。
  • 最近一年的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证。
  • 税号（NPWP，Nomor Pokok Wajib Pajak），如果办税时需要。
  • 最终所得税免税证明和 BPHTB 缴税凭证，须在签署契约之前办好。

在制作契约之前，PPAT 还会到土地局核查产权证，确认没有仍在登记中的冻结（blokir）、查封（sita）或不动产抵押权（Hak Tanggungan，即银行对土地设定的担保）。

父母赠与子女涉及的税

需要了解两种税，一种在赠与人一方，一种在受赠人一方。

赠与人的所得税

根据 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016），转让土地或建筑物原则上要缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税。不过，赠与直系一等血亲，即父母与亲生子女之间的赠与，不在此税的征收范围内。

要享受这项豁免，请向税务局申请免税证明（SKB，surat keterangan bebas）。PPAT 会在签署契约之前要求出示 SKB，所以要提早办理。

赠与孙辈、侄甥、兄弟姐妹或其他人，情况则不同。在决定以赠与方式把房产给他们之前，请先询问税务局或 PPAT。

受赠人的 BPHTB

接受赠与的子女仍须缴纳 BPHTB。根据 2022 年第 1 号法律，即《中央与地方财政关系法》（UU No. 1 Tahun 2022，UU HKPD），税率最高为取得价值扣除免税额度（NPOPTKP）之后的 5%。

NPOPTKP 的金额和部分减免，由各县、市的地方条例（Perda）规定，所以各地的数字可能不同。请向当地的地方税收机构或 PPAT 询问。房产税费的概况，见了解房产买卖中的税费一文。

需要了解的赠与限制

对于穆斯林家庭，《伊斯兰法汇编》（KHI，Kompilasi Hukum Islam）有三条重要规定：

  • 最多三分之一的财产。 赠与最多不得超过赠与人财产的三分之一（第 210 条）。如果这套房子是父母唯一的大宗财产，就需要仔细计算。
  • 可以计入遗产。 父母对子女的赠与可以作为遗产份额的一部分来计算（第 211 条）。所以其他兄弟姐妹可以要求在分配遗产时把这项赠与一并计入。
  • 不得撤回，但父母对子女的赠与除外（第 212 条）。

对于非穆斯林家庭，民法同样为继承人保留一定的份额。请向公证人询问您的赠与将来会如何计算。

如果将来想收回赠与，过程并不像在纸面上取消那么简单。采取任何行动之前，请先与公证人、PPAT 或法律顾问商量。

配偶与其他子女的同意

根据 1974 年第 1 号法律，即《婚姻法》（UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan），婚姻期间取得的房子属于婚后共同财产。要把它赠与他人，夫妻双方都必须同意。

如果其中一方已经去世，逝者的份额已归其继承人所有，因此也需要让他们参与。完整说明见买卖中的婚后共同财产规则一文。

至于其他子女，书面同意确实不一定是必需的。但下面这些做法对预防纠纷很有帮助：

  • 坦诚沟通，去 PPAT 之前与所有子女谈清楚，包括这样分配的理由。
  • 签一份声明书，表明他们知悉并同意这项赠与，在公证人面前签署或经过认证。
  • 记录其他财产的分配，如果其他子女以别的形式分得份额。
  • 写明居住安排，如果父母仍想住在被赠与的房子里。

可以参照的步骤

  1. 在家庭内部商定赠与哪一处房产、赠与谁，以及其他子女分得什么。
  2. 确认产权证在赠与人名下、PBB 已缴清，并且没有仍在登记中的抵押权。
  3. 去找土地所在地区的 PPAT，核查产权证并取得文件清单。
  4. 在税务局办理所得税 SKB，然后以受赠人名义缴纳 BPHTB。
  5. 在 PPAT 面前签署赠与契约。
  6. PPAT 把契约提交土地局登记，过户到受赠人名下。
  7. 把契约、完税凭证和家庭声明书存放在安全的地方。

如果父母在赠与办成之前就去世了，就要走继承的途径。步骤见如何办理遗产产权证过户一文。

如果您的家人正在考虑出售或分配位于加里曼丹的房产，有问题想咨询，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。