很多在住宅小区买房的人，看到产权证时都吃了一惊。上面写的不是永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik），而是建筑使用权（HGB），还注明了到期日。

不必慌张。HGB 是合法的权利。印尼公民（WNI）名下的自住住宅，可以向土地局（Kantor Pertanahan）申请，把权利升级为永久产权（Hak Milik）。

这份指南写给想办理这项升级的房主，也包括房贷（KPR）还没还清、产权证仍由银行保管的房主。

为什么很多小区住宅是 HGB

住宅开发商一般是公司。根据 1960 年第 5 号法律，即《土地基本法》（UU No. 5 Tahun 1960，UUPA），永久产权只能由印尼公民持有，所以公司以 HGB 的形式持有项目用地。这些土地被分割成一个个地块（kavling）出售时，您拿到的产权证也随之是 HGB。

HGB 有期限。根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），HGB 的授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日印在产权证上。

每次延长都意味着要再办一次手续、再交一次费用。有了 SHM，就不再有延长这件事。所以一旦符合条件，升级权利是值得考虑的。

谁可以申请

这条途径的依据是 1998 年第 6 号土地事务国务部长兼国家土地局局长决定（Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998）。主要条件如下：

  • 申请人是印尼公民。 外国公民以及公司等法人不能持有永久产权。
  • 用作自住住宅。 建筑物是住宅，而不是商铺（ruko）、仓库或经营场所。
  • 土地面积不超过 600 平方米。
  • 产权证已经在您名下。 只有登记在册的权利人才能申请升级。

如果您的土地超过 600 平方米，途径就不同，条件也更多。请直接向土地局询问。

如果您是向开发商购买的，而产权证仍在开发商名下，请先在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），并办完过户。

需要准备的文件

各地土地局的要求可能略有不同。一般需要：

  • HGB 产权证原件。
  • 权利人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga），作为印尼公民身份的证明。
  • 建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB），能证明建筑用途为自住住宅。如果还没有，请询问该土地局接受哪些替代文件，例如街道（kelurahan）或村（desa）出具的证明信。
  • 当年的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证。
  • 申请人声明书，格式通常由土地局提供。
  • 申请表；如果委托他人办理，还要附上授权书。

如果 PBB 的纳税通知单仍在开发商或前业主名下，请向地方税务局询问如何更新资料。申请时，PBB 资料常常也会被核查。

如果您房子的建筑许可状况还不清楚，认识取代 IMB 的 PBG一文说明了它与旧 IMB 的区别以及办理方法。

申请流程与费用

一般顺序如下：

  1. 前往土地所登记的土地局柜台，或者请 PPAT 协助。
  2. 递交材料，填写权利变更申请表。
  3. 工作人员核查产权证资料，并检查您的材料是否齐全。
  4. 按柜台开出的账单缴纳官方费用。
  5. HGB 产权证被收回，然后签发您名下的 SHM。在已经启用电子服务的土地局，SHM 可能以电子产权证的形式签发。

主要费用是按土地与空间规划部（ATR/BPN）官方收费标准缴纳的非税国家收入（PNBP，Penerimaan Negara Bukan Pajak）。也请向土地局或 PPAT 问清，您所在的县或市对权利变更是否征收地方税，因为各地规定可能不同。如果请 PPAT 代办，服务费另计。

办理时间也因土地局而异。请在柜台询问大致需要多久，并保存材料回执，方便跟进进度。不要把产权证原件交给承诺“快速办理”的中间人。请亲自到柜台办理，或通过您自己选定的 PPAT 办理。

SHM 签发后，请核对姓名、面积和土地位置。打字错误当场改正，要比多年后再改容易得多。

如果产权证仍在银行手里

如果房贷还没还清，您的 HGB 产权证由银行保管，并设有不动产抵押权（Hak Tanggungan），即银行对土地享有的担保权。升级权利意味着改变正在被抵押的那项权利，所以必须征得银行同意。

有两种选择：

  • 与银行一起办理。 银行出具同意书，通常还会要求在新的 SHM 上重新设立抵押权。请向银行询问具体手续和费用。
  • 等到还清。 房贷还清、注销抵押登记（roya）办完之后，您自己申请升级。roya 的步骤见房贷还清后如何办理 roya一文。

第二种通常更简单。不过如果 HGB 剩下的期限不多了，请尽早与银行商量，以免您的权利在此期间到期。

需要走其他途径的情况

  • HGB 已经到期。 首先要办的是延长或更新权利。请向土地局询问适用于您情况的途径，并且不要拖延。
  • 建在管理权（HPL，Hak Pengelolaan）土地上的 HGB。 有些小区建在某些机构持有的 HPL 土地上。这类升级通常需要 HPL 持有者的同意。请查看产权证上关于权利来源的说明，或者询问 PPAT。
  • 商铺和经营性建筑。 自住住宅的途径不适用于商铺、仓库或办公楼。请向土地局询问是否有其他途径。也要记住，公司不能持有 SHM。如果将来这间商铺要卖给公司，就需要先变更权利。
  • 土地超过 600 平方米。 不能走上面那项部长决定的途径，条件也更多。

SHM 与 HGB 的一般区别，见认识 SHM、HGB 与 AJB 的区别一文。

如果您要买的房子还是 HGB

HGB 住宅可以按一般方式购买：在 PPAT 面前签署 AJB，缴税，然后过户。产权证到了您名下之后，您才能申请升级。

出价之前，先做三件事：

  • 看 HGB 的到期日。 剩余期限不多，意味着您很快就得办理延长或升级。
  • 查清权利来源。 如上所述，建在 HPL 土地上的 HGB 要走不同的途径。
  • 约定由谁办理。 有的卖家愿意在出售之前先完成升级。如果卖家不愿意，请把办理所需的费用和时间算进您的出价里。

从哪里开始

  1. 拿出您的产权证，记下权利类型、土地面积和 HGB 到期日。
  2. 确认产权证已在您名下，并且您是印尼公民。
  3. 准备好 PBG 或 IMB，以及最新的 PBB 缴税凭证。
  4. 如果产权证还在银行，询问银行的手续，或者计划在 roya 之后再申请。
  5. 到土地局询问最新的条件和 PNBP 费用明细。

如果您正在找房，想在出价前了解产权证的状况，可以通过 WhatsApp 询问 Vorneo。