这个问题常常来自两个方向。一些在加里曼丹工作或成家的外国公民（WNA）想拥有自己的房子。也有一些与外国人结婚的印尼公民（WNI），不确定能否以自己的名义买房。

简单地说：外国公民可以在印尼拥有住宅，但不能持有永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik）。权利形式不同，条件更多，还有一条必须避开的捷径。

这份指南写给外国公民、跨国婚姻的夫妻，以及遇到外国买家上门的卖家。相关规定可能会更新，所以在支付任何款项之前，请先向土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）确认最新细节。

SHM 只属于印尼公民

1960 年第 5 号法律，即《土地基本法》（UU No. 5 Tahun 1960，UUPA）规定，永久产权（Hak Milik）只能由印尼公民持有。即使外国买家付全款，或者已在印尼居住多年，这条规定依然适用。

也就是说，外国公民不能买下房子后把 SHM 过户到自己名下。如果看中的房子持有 SHM，就需要把权利变更为外国公民可以持有的权利。PPAT 和土地局（Kantor Pertanahan）会说明变更的途径。

外国公民可以拥有什么

根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），持有移民证件的外国公民可以拥有：

  • 以使用权持有的落地住宅。 也就是建在地面上的普通住宅，所持权利称为使用权（Hak Pakai）。
  • 分层住宅单元（satuan rumah susun），即公寓单元，所在建筑建于使用权或建筑使用权（HGB）土地上。

使用权有期限。授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日印在产权证上。

还有一些不涉及拥有房产的选择。您可以签订书面租约租房，或者持有土地所有人通过 PPAT 契约授予的使用权。对于只在加里曼丹工作几年的外国公民来说，租房往往比买房简单。

条件与限制

  • 有效的移民证件。 PPAT 会核查买方持有哪些证件，以及是否符合规定。
  • 最低价格。 土地与空间规划部（ATR/BPN）为外国公民可以拥有的住宅按地区规定了最低价格。低于该价格的住宅，外国公民不能购买。各地区的数字不同，也可能更新，所以请向 PPAT 或土地局询问最新数字。
  • 其他限制。 规定还可能限制其他方面，例如土地面积和住宅数量。请 PPAT 说明您购买时适用的规定。
  • 手续相同。 由 PPAT 制作契约，缴纳税款，然后在土地局登记权利转移。
  • 税费也相同。 卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），买方按当地的地方条例缴纳产权取得税（BPHTB）。

也请问清 PPAT：如果有一天您不再符合条件，例如不再住在印尼，您的使用权会怎样。要在买之前弄明白，而不是买了之后。

对卖方来说，与外国买家的交易通常要花更长时间，因为涉及权利变更。请从一开始就让 PPAT 参与，也不要参与借名持有（pinjam nama）的安排，因为卖方同样可能被卷入纠纷。

继承与跨国婚姻

继承了永久产权的外国公民

有时外国公民会成为 SHM 土地的继承人，例如已经改变国籍的子女。根据 UUPA，因继承或因婚姻导致财产混同而取得永久产权的外国公民，必须在一年内放弃这项权利。如果不放弃，权利即告消灭，土地归国家所有。

放弃的方式包括把这项权利出售或转让给印尼公民。请向 PPAT 询问适合您家庭的做法，不要等到期限快到了才处理。

与外国公民结婚的印尼公民

根据 1974 年第 1 号法律，即《婚姻法》（UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan），婚姻期间取得的财产属于婚后共同财产（harta bersama）。如果印尼公民与外国公民结婚时没有订立分开财产的婚姻财产协议，婚姻期间买下的房子也归外籍配偶共同所有。结果是，这位印尼公民不能为这套房子持有 SHM。

解决办法是订立分开财产的婚姻财产协议（perjanjian perkawinan）。自宪法法院第 69/PUU-XIII/2015 号判决（Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015）以来，这类协议也可以在婚姻存续期间订立，不必在婚前。协议须在公证人面前订立，按规定办理登记，并且不得损害债权人等第三方的利益。

关于夫妻财产的完整讨论，见买卖中的婚后共同财产规则一文。

为什么借名持有协议很危险

有时会有人推荐一条捷径：借名持有，也就是代持（nominee）。用外国公民的钱买房，产权证却登记在印尼公民名下，再另签一份附带协议，约定真正的业主是那位外国公民。

根据 UUPA，任何旨在直接或间接把永久产权转移给外国公民的行为，都依法无效。土地归国家所有，已经支付的款项也不能要求返还。

在实际中，风险还来自多个方面：

  • 名义持有人去世，房子成为其家人的遗产。
  • 名义持有人离婚，房子被视为他与配偶的共同财产。
  • 名义持有人负债，房子被债权人查封。
  • 名义持有人出售或抵押房子，而外国公民毫不知情。

在这些情况下，外国公民都没有可靠的法律依据。违反 UUPA 的附带协议帮不了任何忙。

通过公司购买

印尼法人公司，包括外资公司（PT PMA），同样不能持有永久产权。公司可以为经营活动持有 HGB 等权利，但需要具备相应的经营许可。

这条途径适合仓库、办公室等经营性房产。它并不是拥有私人住宅的捷径。在仅仅为了买房而设立公司之前，请先与公证人和法律顾问商量。

外国买家的稳妥步骤

  1. 确认您的移民证件符合条件，并询问该地区最新的最低价格。
  2. 一开始就选定房产所在地区的 PPAT，要在支付定金之前。
  3. 请 PPAT 核查产权证；如果房子持有 SHM，请他说明权利变更的途径。
  4. 如果您与印尼公民结婚，先与公证人商量婚姻财产协议。
  5. 通过银行转账付款，收款账户须属于产权证上登记的业主，并保存所有凭证。
  6. 拒绝借名持有的提议，不管提出的人说得多么有把握。
  7. 把契约、产权证和完税凭证存放在安全的地方，并记下您的使用权到期日。

PPAT 在每一步中的作用，见公证人与 PPAT 的角色一文；各类权利的区别，见认识 SHM、HGB 与 AJB 的区别一文。

如果您想看看正在出售的住宅，可以从 Vorneo 房源目录开始，出价之前先问清产权证状况。