Anda sudah sepakat harga dengan penjual, berkas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah masuk, lalu bank mengabarkan hasil penilaian rumahnya. Angkanya di bawah harga yang Anda sepakati.

Situasi ini cukup sering terjadi, terutama pada rumah bekas. Masalahnya, plafon pinjaman dihitung dari nilai penilaian bank, bukan dari harga di kesepakatan Anda. Selisihnya harus ditutup dengan cara lain.

Panduan ini untuk pembeli yang sedang berada di tengah proses KPR, dan untuk penjual yang calon pembelinya baru menerima kabar serupa.

Cara bank menilai rumah

Sebelum menyetujui KPR, bank menilai rumah yang akan menjadi jaminan. Penilaian ini dilakukan penilai internal bank atau Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), yaitu penilai berlisensi yang ditunjuk bank.

Penilai datang ke lokasi, mengukur, memotret, dan mencocokkan kondisi rumah dengan dokumennya. Yang dilihat antara lain:

  • Tanah dan bangunan, termasuk luas, bentuk lahan, umur, dan kondisi bangunan.
  • Lokasi dan akses, misalnya lebar jalan, apakah mobil bisa masuk, dan riwayat genangan.
  • Transaksi pembanding, yaitu harga rumah sejenis yang terjual di sekitar lokasi.
  • Dokumen, seperti sertifikat, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama, dan bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Nilai appraisal berbeda dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tertera di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. NJOP adalah dasar perhitungan pajak, sedangkan appraisal adalah perkiraan nilai rumah sebagai jaminan pada saat dinilai.

Dari nilai appraisal itulah bank menentukan plafon pinjaman sebagai persentase tertentu. Persentasenya mengikuti kebijakan bank dan aturan rasio pinjaman terhadap nilai jaminan, atau Loan to Value (LTV), dari Bank Indonesia.

Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi): harga rumah Rp 500 juta dan bank membiayai 80 persen. Jika nilai appraisal sama dengan harga, plafonnya Rp 400 juta. Jika nilai appraisal hanya Rp 450 juta, plafonnya turun menjadi Rp 360 juta, sehingga ada selisih Rp 40 juta yang harus Anda tutup sendiri.

Kenapa nilainya bisa di bawah harga

Penilai bank melihat rumah dari sudut pandang jaminan: berapa kira-kira nilainya jika suatu hari harus dijual. Karena itu, angkanya cenderung hati-hati. Beberapa penyebab yang sering muncul:

  • Harga berangkat dari harapan penjual, bukan dari transaksi yang benar-benar terjadi di sekitar lokasi.
  • Renovasi mahal yang tidak menaikkan nilai sebesar biayanya, misalnya keramik dan kitchen set kelas atas di kawasan yang harga pasarnya biasa saja.
  • Kondisi fisik, seperti retak, atap bocor, bekas banjir, atau lantai yang lebih rendah dari jalan.
  • Akses terbatas, misalnya gang sempit yang tidak bisa dilalui mobil.
  • Dokumen tidak sesuai kondisi, misalnya bangunan sudah diperluas tetapi PBG atau IMB-nya masih gambar lama, atau luas tanah di sertifikat berbeda dengan di lapangan.
  • Pembanding sedikit, misalnya di kawasan pinggiran atau untuk rumah dengan bentuk yang tidak biasa.

Sebagian penyebab ini bisa diperbaiki, sebagian tidak. Mengetahui penyebabnya membantu Anda memilih langkah berikutnya.

Pilihan yang bisa Anda ambil

Mintalah bank menyebutkan nilai appraisal dan plafon yang disetujui secara tertulis. Sebagian bank hanya menyampaikan angka akhirnya, sebagian mau menjelaskan alasan utamanya. Dari situ, ada beberapa jalan.

Menambah uang muka

Cara paling sederhana adalah menutup selisihnya dengan dana sendiri. Sebelum memilih ini, hitung ulang semuanya, termasuk biaya akad, pajak, dan notaris yang tetap harus dibayar. Jangan sampai dana darurat ikut habis. Anda bisa menghitung ulang cicilan dan uang muka di simulasi KPR.

Menegosiasikan ulang harga

Nilai appraisal adalah bahan negosiasi yang sah, karena datang dari pihak ketiga. Sampaikan kepada penjual dengan sopan: bank menilai rumahnya sekian, dan Anda hanya sanggup menutup sebagian selisihnya. Penjual bisa menurunkan harga, membagi selisih, atau menawarkan hal lain. Cara menyusun tawarannya dibahas di tips negosiasi harga rumah.

Meminta peninjauan

Jika ada fakta yang terlewat, ajukan permintaan peninjauan ke bank. Misalnya luas tanah tercatat keliru, renovasi besar tidak terhitung, atau ada transaksi pembanding yang lebih dekat. Bawa buktinya: salinan sertifikat, PBG, nota renovasi, atau data harga transaksi. Kebijakan peninjauan berbeda antar bank, dan hasilnya tidak dijamin berubah.

Mencoba bank lain

Bank lain memakai penilai dan kebijakannya sendiri, jadi angkanya bisa berbeda, bisa juga sama. Hitung biaya appraisal baru dan tambahan waktunya. Periksa juga batas waktu di kesepakatan Anda dengan penjual, karena pengajuan ulang bisa melewati tenggat itu.

Mundur dari transaksi

Jika selisihnya terlalu besar, mundur bisa menjadi keputusan yang sehat. Penilaian yang rendah kadang justru memberi tahu sesuatu tentang rumah itu. Periksa isi kesepakatan tentang tanda jadi: apakah uang Anda kembali jika KPR tidak disetujui penuh?

Kesepakatan yang rapi mengatur hal ini sejak awal. Misalnya, tanda jadi kembali utuh jika plafon yang disetujui bank di bawah jumlah tertentu, atau harga disesuaikan dengan nilai appraisal.

Menaikkan harga di atas kertas adalah penipuan

Kadang ada yang menawarkan jalan pintas. Harga di dokumen dibuat lebih tinggi dari harga sebenarnya, atau dibuat kuitansi uang muka yang tidak pernah dibayar, supaya plafon bank ikut naik. Praktik ini sering disebut mark-up harga.

Ini penipuan terhadap bank. Anda memberi keterangan palsu untuk mendapatkan pinjaman, dan semua yang ikut menandatangani dokumennya bisa terseret masalah hukum. Anda juga menanggung utang yang lebih besar dari nilai rumahnya sendiri.

Jika ada pihak yang menyarankan cara ini, anggap itu tanda bahaya tentang seluruh transaksi. Pilih salah satu jalan resmi di atas.

Untuk penjual: pasang harga yang bisa dipertanggungjawabkan

Banyak pembeli memakai KPR. Jika harga Anda jauh di atas harga transaksi di sekitar lokasi, rumah Anda mungkin cepat ditawar, tetapi transaksinya tersendat di tahap appraisal. Waktu Anda habis untuk menunggu, lalu mulai lagi dari awal dengan pembeli baru.

Beberapa hal yang membantu:

  • Tentukan harga dari transaksi pembanding, bukan dari harga iklan atau kebutuhan dana pribadi. Caranya ada di panduan menentukan harga jual.
  • Siapkan dokumen yang cocok dengan kondisi rumah, termasuk PBG untuk bangunan tambahan dan bukti PBB yang lunas.
  • Simpan nota renovasi besar, karena bisa membantu penilai memahami kondisi rumah.
  • Beri ruang negosiasi yang masuk akal, terutama jika calon pembeli Anda memakai KPR.

Langkah berikutnya

Jika nilai appraisal Anda baru saja keluar di bawah harga, lakukan ini secara berurutan:

  1. Minta nilai appraisal dan plafon yang disetujui secara tertulis.
  2. Hitung selisihnya, lalu cek berapa dana yang benar-benar tersedia setelah biaya lain.
  3. Bicarakan dengan penjual sebelum tenggat di kesepakatan lewat.
  4. Putuskan: tambah uang muka, negosiasi ulang, minta peninjauan, coba bank lain, atau mundur.

Kalau Anda masih di tahap mencari rumah bekas, pelajari dulu alur KPR rumah bekas supaya kemungkinan ini sudah diatur dalam kesepakatan sejak awal.

Jika butuh teman diskusi soal harga rumah yang sedang Anda incar, tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp.