用房贷（KPR）买二手房，和在住宅小区里买新房感觉不一样。这里没有早已和银行合作、替您备好材料的开发商，只有您、个人卖家、银行和公证人，这几方需要一起推进。

步骤的先后很重要。钱和产权证都要在恰当的时间点交接，才不会有哪一方在没有保障的情况下先交出东西。

本文写给打算用房贷买二手房的买家，尤其是首次办理的人。

与开发商房贷的区别

买新房时，开发商通常已经和几家银行有合作。项目文件是一次性备好的，最初的协议也是与开发商签订。

买二手房时，一切都是逐笔交易单独办理：

  • 产权证在卖方名下，有时还押在另一家银行，因为卖方自己也还在还房贷。
  • 房子由银行估价师逐套估价，包括住了多年之后的状况。
  • 买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），由您与卖方在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签署，通常与贷款合同同一天签。
  • 贷款由银行支付给卖方，而不是给您。

如果您还在这两者之间犹豫，可以参阅买新房还是二手房中的比较。

从下定到签约的步骤

各家银行的流程可能略有不同，但大体如下：

  1. 看房并谈定价格。用二手房看房检查清单仔细检查房子，然后谈定价格，以及哪些东西随房一起出售。
  2. 与卖方签订书面协议。内容包括价格、定金（tanda jadi）和首付的金额、房贷办理的期限、各项费用由谁承担，以及房贷被拒或额度不足时如何处理。
  3. 申请房贷。提交个人文件和房屋文件的复印件：产权证、建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB），以及土地与建筑物税（PBB）的缴纳凭证。
  4. 银行估价（appraisal）。银行估价师上门查看房子。如果估价低于房价，请阅读估价低于房价时的选择。
  5. 核查产权证。银行合作的公证人或 PPAT 会到土地局（Kantor Pertanahan）核查产权证，例如是否被冻结、被抵押或存在纠纷。
  6. 银行贷款批准书（SP3K）。银行出具的批准书会写明贷款额度、期限、利率和各项条件。同意之前请仔细阅读。
  7. 缴税。卖方按售价总额的 2.5% 缴纳最终所得税（PPh final），您则按当地地方条例的规定缴纳产权取得税（BPHTB）。
  8. 签署贷款合同和 AJB。两者通常在同一天签署，同时签署为银行设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）的文件。
  9. 放款与过户。银行按 SP3K 中的条件把款项发放给卖方。随后产权证过户到您名下，抵押权完成登记，产权证由银行保管，直到房贷还清。

第二步里的期限常被低估。从申请到签约需要多久，取决于材料是否齐全以及银行排队的情况，所以在协议里写下日期之前，请先向银行问一个大概的时间。

如果卖方的房子还在还房贷

很多二手房在房主还没还清月供时就挂牌出售。产权证作为抵押物押在卖方的银行，所以必须先解押。

一般的顺序是这样的：卖方向自己的银行申请剩余欠款证明。这笔剩余欠款随后被还清，往往是通过您的银行、卖方的银行和公证人之间的安排，直接从您的房贷款项中支付。

卖方的银行随后交出产权证和用于注销抵押登记（roya）的函件，也就是到土地局注销原有的抵押权。之后才轮到签 AJB，并为您的银行设立新的抵押权。

没有书面安排的话，不要把钱交给卖方，让他自己去还银行。清偿款最好直接付给卖方的银行。卖方这一侧的完整选择，见出售仍在还房贷的房子。

如果您的银行恰好与卖方的是同一家，还可以走变更借款人这条路。请向银行询问，哪条路对您的情况更简单。

安全地支付首付

二手房的首付是付给个人，而不是公司，所以规矩要更严一些：

  • 定金适量即可，要有收据，并书面约定房贷未获批准时这笔钱何时退还。
  • 转账到产权证上所有人本人名下的账户，不要转到其亲戚、中间人或其他人的账户。
  • 首付余款在签 AJB 时支付，或按在公证人或 PPAT 面前书面约定的方式支付。
  • 取得卖方配偶的同意，适用于房子属于婚后共同财产（harta bersama）的情况。PPAT 会要求配偶签字或出具书面同意。
  • 保留所有凭证，包括转账记录和协议副本。

真心想卖的卖方不会反对这些做法。如果卖方在文件核查之前就催您先付现金，请放慢脚步。

申请前要核查的房屋文件

在付定金之前，请先索取以下文件的复印件：

  • 产权证。确认所有人姓名与卖方身份证（KTP）一致，土地面积与实地情况相比合理。如果是建筑使用权（HGB），请查看到期日。
  • PBG 或 IMB。与现有建筑逐一对照。没有许可的加建部分可能影响银行估价。
  • 纳税通知单（SPPT）和 PBB 缴税凭证，最近几年的都要看，以免把欠税一并接过来。
  • 卖方的身份与婚姻状况，例如身份证、家庭卡（Kartu Keluarga）和结婚证（buku nikah）。如果是继承来的房子，请索取继承人的相关文件。
  • 最近的电费和水费账单，确认没有欠费，账户户名也清楚。

银行一般只接受有产权证的房子作为房贷抵押物。如果房子所在的土地还只有土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah）、segel（旧式土地凭据）或其他土地文书，通常要先办好产权证。

需要预留的费用

除了首付，还要为以下各项准备资金：

  • 银行费用，例如贷款手续费（provisi）、管理费和估价费。
  • 公证人和 PPAT 费用，用于核查产权证、签 AJB、过户和设立抵押权。
  • BPHTB，由您作为买方缴纳；如果约定由您分担卖方的部分，还要加上最终所得税。
  • 人寿保险和火灾保险的保费，银行通常要求投保。
  • 维修和搬家，因为二手房几乎总要修整一番。

具体金额因银行、公证人和地区而异。在谈定最终价格之前，请银行和公证人出具书面估算，并确保付完所有费用之后，您的应急资金仍有剩余。

下一步

付定金之前，请向卖方索取产权证、PBG 或 IMB 以及 PBB 的复印件。比较几家银行的房贷方案，然后把期限和解约条件写进与卖方的协议。

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