Tanah di tepi jalan besar hampir selalu terlihat menarik. Lalu lintasnya ramai, mudah dicari, dan cocok untuk ruko, bengkel, atau tempat usaha. Di Banjarmasin dan Banjarbaru, tanah yang dipasarkan di sepanjang jalan seperti Gatot Subroto, Gubernur Soebardjo, dan A. Yani sering masuk kategori ini.
Tetapi bagian depan tanah itu bisa menyimpan dua masalah yang tidak kelihatan dari jalan: sebagian tanah sudah masuk ruang milik jalan, atau suatu hari akan terkena pelebaran. Panduan ini membahas apa saja istilahnya, bagaimana pelebaran biasanya diperlakukan, dan langkah mengecek sebelum Anda membayar.
Tiga lapis ruang di sepanjang jalan
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan membagi ruang di sepanjang jalan menjadi tiga bagian:
- Ruang manfaat jalan (rumaja). Badan jalan, saluran tepi jalan, dan ambang pengamannya. Ini bagian yang dipakai kendaraan dan pejalan kaki.
- Ruang milik jalan (rumija). Rumaja ditambah sejalur tanah di luarnya. Peruntukannya adalah pelebaran jalan, penambahan jalur lalu lintas di masa depan, dan pengamanan jalan. Bidang tanah rumija dikuasai penyelenggara jalan dengan hak tertentu.
- Ruang pengawasan jalan (ruwasja). Ruang di luar rumija yang penggunaannya diawasi penyelenggara jalan, supaya pandangan pengemudi tidak terhalang dan konstruksi jalan tidak terganggu.
Pembagian ini penting karena menentukan seberapa dekat Anda boleh membangun, dan apakah sebagian tanah di depan sebenarnya bukan lagi milik pembeli atau penjual.
Angka minimal rumija dan ruwasja
PP 34/2006 menetapkan lebar rumija paling sedikit menurut kelas jalan:
| Jenis jalan | Lebar rumija minimal |
|---|---|
| Jalan bebas hambatan | 30 m |
| Jalan raya | 25 m |
| Jalan sedang | 15 m |
| Jalan kecil | 11 m |
Kalau rumija tidak cukup lebar, lebar ruwasja diukur dari tepi badan jalan dengan minimal berikut: jalan arteri primer 15 m, kolektor primer 10 m, lokal primer 7 m, lingkungan primer 5 m, arteri sekunder 15 m, kolektor sekunder 5 m, lokal sekunder 3 m, dan lingkungan sekunder 2 m.
Angka-angka itu minimal dan berlaku secara nasional. Lebar yang sebenarnya di lapangan bisa lebih besar, dan batas rumija ditandai oleh penyelenggara jalan. Jangan mengira sendiri dari lebar aspal. Tanyakan batas resminya.
Rumija bukan sama dengan sempadan bangunan
Dua hal ini sering tertukar.
Rumija adalah soal siapa yang menguasai tanah. Garis sempadan bangunan (GSB) adalah soal seberapa jauh bangunan harus mundur. GSB biasanya ditetapkan dalam aturan daerah dan rencana tata ruang, dan dihitung dari titik acuan tertentu, misalnya as jalan atau batas rumija. Titik acuannya bisa berbeda di tiap daerah.
Karena itu dua tanah yang sama-sama menghadap jalan bisa punya batas bangun yang berbeda. Artikel arti KDB, KLB, dan GSB membahas cara menghitung dampak GSB pada luas bangunan, jadi tidak diulang di sini.
PP 34/2006 juga melarang pemanfaatan rumija sampai mengganggu fungsi jalan. Penjelasannya menyebut pendirian bangunan seperti rumah, gapura, dan gardu sebagai contoh gangguan. Pemanfaatan rumija di luar peruntukannya wajib punya izin penyelenggara jalan, dan pemegang izin harus mengembalikan keadaan semula atas biayanya kalau ruang itu dibutuhkan untuk jalan.
Apa yang terjadi kalau jalan dilebarkan
Pelebaran jalan umum termasuk kegiatan yang boleh memakai pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012. Beberapa hal pokok dari undang-undang itu:
- Pengadaan tanah dilakukan dengan ganti kerugian yang layak dan adil.
- Penilai menilai ganti kerugian per bidang tanah, termasuk tanah, ruang atas dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian lain yang dapat dinilai.
- Bentuk ganti kerugian bisa uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disepakati.
- Kalau tidak ada kesepakatan, pemilik bisa mengajukan keberatan ke pengadilan negeri, dengan batas waktu yang pendek.
Dua hal yang sering membuat pembeli kecewa:
- Bagian rumija yang sudah dibebaskan. Kalau tanah di depan sudah pernah dibayar atau sudah dikuasai penyelenggara jalan, bagian itu bisa diperlakukan berbeda dari tanah yang belum pernah dibebaskan. Sertifikat lama kadang belum disesuaikan dengan kenyataan ini, jadi minta penjelasan tertulis dari penyelenggara jalan.
- Sisa tanah yang jadi sempit. Setelah bagian depan terpotong, sisa tanah bisa tidak cukup untuk bangunan yang Anda rencanakan, apalagi kalau GSB baru dihitung dari tepi jalan yang baru. Ganti kerugian menghitung bagian yang diambil, dan nilai bagi Anda sebagai pembeli bisa turun lebih jauh dari itu.
Pelebaran juga tidak selalu terjadi. Sebuah rencana di atas kertas bisa tertunda bertahun-tahun, dan bisa juga berjalan jauh lebih cepat dari bayangan penjual. Jangan menjadikan kabar lisan sebagai dasar harga.
Langkah mengecek sebelum membeli
- Cari tahu status jalannya. Jalan dikelompokkan menurut statusnya: nasional, provinsi, kabupaten, kota, atau desa. Penyelenggaranya berbeda, dan itu menentukan ke siapa Anda bertanya.
- Tanyakan ke penyelenggara jalan. Untuk jalan nasional ke balai jalan nasional, untuk jalan provinsi ke dinas PUPR provinsi, dan untuk jalan kota atau kabupaten ke dinas PUPR setempat. Pertanyaannya: berapa lebar rumija di ruas itu, di mana tanda batasnya, dan apakah ada rencana pelebaran atau pembangunan lain dalam beberapa tahun ke depan.
- Minta keterangan rencana kota atau KRK dari dinas tata ruang. Angka GSB dan rencana jaringan jalan di lokasi itu biasanya ada di sana. Cara menelusurinya ada di artikel cara mengecek tata ruang dan zonasi tanah.
- Ukur di lapangan. Bawa meteran atau alat ukur laser dan ukur dari patok batas tanah ke tepi aspal dan ke tiang listrik. Bandingkan hasilnya dengan sertifikat atau denah tanah. Panduan umum survei ada di survei tanah kosong sebelum membeli.
- Cocokkan sertifikat dengan kenyataan. Lihat gambar situasi di sertifikat, lalu bandingkan dengan posisi jalan sekarang. Kalau tepi jalan tampak lebih maju dari batas di gambar, tanyakan apakah bagian itu pernah dibebaskan.
- Cek akses masuk. Untuk jalan besar, pintu masuk ke tanah, median, dan putaran balik menentukan apakah tempat usaha benar-benar mudah dijangkau. Artikel tanah tanpa akses jalan dan koridor Jalan Ahmad Yani membahas sisi ini.
- Catat semuanya tertulis. Nama pejabat, tanggal, nomor surat. Jawaban lisan di loket sulit dipertanggungjawabkan nanti.
Menawar harga dengan temuan itu
Setelah hasil cek ada di tangan, ada tiga kemungkinan:
- Tidak ada rencana pelebaran dan batas jelas. Wajar membayar harga tanah pinggir jalan penuh, selama sisa pengecekan lain beres.
- Ada rencana pelebaran, tapi sisa tanah masih cukup. Hitung luas bersih yang bisa dipakai, lalu minta harga dihitung dari luas itu, bukan dari luas di sertifikat.
- Sisa tanah tidak cukup, atau rencana pelebaran sudah di depan mata. Pertimbangkan mundur, atau minta penjual menunggu pembebasan selesai lebih dulu.
Jangan lupa bagian lain yang tidak terkait jalan, seperti sengketa dan status hak. Daftar tanda bahayanya ada di cara menghindari sengketa tanah saat membeli, dan konteks tanah di Kalimantan Selatan secara umum ada di tips membeli tanah di Kalimantan Selatan.
Kalau Anda sudah memiliki tanah di pinggir jalan
Pemilik tanah pinggir jalan juga perlu tahu posisinya. Sebelum menjual atau membangun, minta penjelasan batas rumija dan GSB lebih dulu. Itu menghindarkan Anda dari membangun di atas bagian yang kelak harus dibongkar, dan membuat penawaran Anda lebih mudah dipercaya pembeli.
Kalau Anda ingin tanah di tepi jalan Anda dipasarkan atau butuh bantuan survei lokasinya, Vorneo bisa membantu lewat titip jual atau halaman kontak.
