BHUMI adalah peta bidang tanah milik Kementerian ATR/BPN yang bisa dibuka siapa saja dari ponsel atau laptop. Alamatnya bhumi.atrbpn.go.id/peta.
Buat calon pembeli tanah, BHUMI berguna untuk satu hal: melihat sebelum datang ke kantor dan sebelum membayar. Apakah bidang ini terdaftar? Atas hak apa, seluas apa, dan di mana tepatnya? Apa tetangganya?
BHUMI juga punya batas. Artikel ini menjelaskan langkahnya, apa yang bisa dibaca, dan apa yang tidak boleh disimpulkan dari peta.
Apa yang ditampilkan BHUMI
BHUMI berjalan di atas geoportal ATLAS milik ATR/BPN dan menampilkan peta bidang tanah yang sudah terdaftar resmi. Untuk satu bidang yang ditemukan, biasanya terlihat:
- NIB atau nomor hak. Nomor identitas bidang di sistem pertanahan.
- Jenis hak. Misalnya hak milik atau hak guna bangunan.
- Luas. Sebagai pembanding dengan luas di sertifikat.
- Lokasi. Posisi di peta dan wilayah administratifnya.
Selain bidang, ada lapisan lain seperti tata guna lahan, nama tempat, dan informasi nilai tanah. Isi lapisan bisa berubah dan tidak sama lengkapnya di setiap daerah, jadi anggap itu bahan awal, bukan angka transaksi. Untuk tata ruang, cek tata ruang tanah membahas jalur yang lebih tepat.
Langkah mengecek bidang
Kalau Anda sudah punya nomor hak atau NIB dari sertifikat penjual:
- Buka bhumi.atrbpn.go.id/peta dan setujui izin akses peta saat pertama kali muncul.
- Klik ikon kaca pembesar atau menu Cari Lokasi.
- Pilih jenis pencarian: berdasarkan NIB atau nomor hak, koordinat, atau wilayah administratif.
- Isi provinsi, kabupaten atau kota, dan desa atau kelurahan, lalu masukkan NIB atau nomor hak, dan klik Cari Bidang.
- Bidang akan tampil di peta beserta informasinya.
Lalu cocokkan:
- Nomor hak dan jenis hak dengan sertifikat fisik.
- Luas di peta dengan luas di sertifikat.
- Letaknya dengan lokasi yang ditunjukkan penjual di lapangan.
Kalau ada yang tidak cocok, hentikan dulu. Jangan menganggap itu salah ketik. Selisih luas bisa menandakan sertifikat lama, bidang yang bergeser, atau dokumen yang tidak sama dengan objek yang ditawarkan.
Kalau Anda belum punya nomor hak
Penjual tanah bersurat segel atau SKT tidak punya NIB. Pada kasus itu BHUMI dipakai dengan cara lain: geser peta ke lokasi, lalu lihat apakah ada bidang bersertifikat di sekitarnya dan apakah titik yang ditunjuk penjual berhimpit dengan bidang yang sudah terdaftar.
Tanah yang kelihatan kosong di peta belum tentu belum ada haknya. Bisa jadi datanya belum terdigitalisasi. Sebaliknya, tanah yang sudah ada bidangnya bisa jadi bagian dari bidang orang lain. Alurnya diuraikan di mengenal SKT dan segel tanah.
Cara membaca tetangga bidang
Peta bidang yang rapi membantu mengenali masalah yang sulit terlihat dari pagar:
- Bidang yang bertumpuk. Dua garis bidang saling memotong bisa berarti ada dua sertifikat atau pengukuran yang tidak akurat.
- Akses jalan. Apakah bidang menghadap jalan yang ada di peta? Lihat juga tanah tanpa akses jalan.
- Bidang di sekitar yang sudah bersertifikat. Daerah yang sudah banyak terdaftar biasanya lebih mudah diproses balik namanya.
- Pola batas yang aneh. Bidang memanjang sempit atau bentuk tidak wajar bisa pertanda pecahan atau pengukuran lama.
Yang tidak bisa dibuktikan BHUMI
Ini bagian yang paling sering disalahpahami.
- Bukan bukti hak. Bukti hak adalah sertifikat yang cocok dengan Buku Tanah dan Surat Ukur di Kantor Pertanahan. Hasil BHUMI hanya informasi awal.
- Bukan penetapan batas. Garis di peta tidak menggantikan pengukuran di lapangan. Batas ditetapkan lewat pengukuran. Untuk soal batas, baca mengukur luas tanah dan sengketa batas dengan tetangga.
- Tidak menunjukkan semua catatan. Blokir, sita, dan hak tanggungan dicek di Kantor Pertanahan lewat PPAT, bukan dari peta. Lihat sertifikat diblokir atau disita.
- Tidak menentukan kawasan hutan atau izin lain. Untuk status kawasan hutan, tanyakan ke instansi kehutanan. Untuk izin konsesi, tanyakan ke dinas terkait.
- Nilai tanah bukan harga transaksi. Angka di peta adalah indikasi nilai tanah, bukan harga yang harus dibayar. Perbedaan ukuran nilai dibahas di NJOP, harga pasar, dan appraisal.
Contoh: dari iklan sampai pengecekan
Misalnya Anda melihat iklan tanah 300 meter persegi di pinggiran Banjarbaru. Penjual mengirim foto sertifikat hak milik. Urutan yang masuk akal:
- Catat nomor hak dan desa dari foto, lalu cari di BHUMI.
- Bidang muncul, tetapi luas di peta 250 meter persegi. Itu selisih yang perlu dijelaskan, bukan diabaikan.
- Tanyakan ke penjual. Mungkin sebagian tanah sudah dipecah dan dijual, atau sertifikatnya lama dan ukurannya berubah.
- Datangi lokasi bersama penjual dan tetangga, lalu bandingkan patok dengan bentuk bidang di peta.
- Minta PPAT mengecek sertifikat di Kantor Pertanahan sebelum membayar tanda jadi besar.
Angka dalam contoh ini hanya ilustrasi. Pelajarannya: peta membuat Anda tahu apa yang harus ditanyakan sejak awal.
Aplikasi pendamping: Sentuh Tanahku
Selain peta, ATR/BPN menyediakan aplikasi Sentuh Tanahku. Aplikasi ini dipakai antara lain untuk memantau status berkas dan, pada sertifikat elektronik, memindai kode QR untuk memeriksa keasliannya. Unduh hanya dari toko aplikasi resmi di ponsel Anda. Untuk sertifikat digital, lihat sertifikat tanah elektronik.
Kebiasaan yang aman
- Simpan tangkapan layar hasil pencarian dengan tanggalnya.
- Jangan membagikan foto sertifikat lengkap di media publik. Tutup bagian data pribadi.
- Lakukan pengecekan online sebelum survei, lalu cocokkan lagi di lapangan.
- Tetap lanjutkan ke cara cek sertifikat tanah dan pengecekan PPAT, bukan berhenti di peta.
Kalau datanya tidak ditemukan atau tidak cocok
Penyebab umum: salah ketik nomor, bidang belum terdigitalisasi, sertifikat masih dalam proses administrasi, atau tanahnya belum terdaftar. Cek ketikan dulu. Kalau tetap tidak muncul, datangi Kantor Pertanahan setempat membawa sertifikat asli dan identitas diri.
Langkah berikutnya
BHUMI mengurangi kejutan, tetapi tidak menggantikan PPAT dan Kantor Pertanahan. Kalau Anda ingin dibantu mencocokkan dokumen dan lokasi sebelum membeli tanah, lihat katalog properti Vorneo atau hubungi lewat halaman kontak.
