Kadang sertifikatnya asli, penjualnya jelas pemiliknya, harganya cocok, tetapi jual beli tetap macet di Kantor Pertanahan. Salah satu penyebab yang sering muncul: sertifikat itu sedang diblokir atau disita.
Kedua catatan ini bukan penipuan dan bukan berarti penjual berbohong. Kadang penjual sendiri tidak tahu ada pihak lain yang mengajukannya. Tetapi bagi pembeli, akibatnya sama: uang sudah keluar, balik nama tidak bisa jalan.
Panduan ini menjelaskan bedanya blokir dan sita, siapa yang bisa memasangnya, berapa lama berlaku, cara mengeceknya sebelum membayar, dan apa yang dilakukan kalau catatan itu muncul.
Apa itu blokir
Menurut Permen ATR/BPN No. 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita, pencatatan blokir adalah tindakan administrasi Kepala Kantor Pertanahan untuk menghentikan sementara pelayanan atas sebidang tanah. Tujuannya menjaga keadaan tetap seperti sekarang (status quo) sampai persoalannya jelas.
Blokir dipasang karena ada perbuatan hukum atau peristiwa yang menyangkut tanah itu, atau karena ada sengketa atau konflik pertanahan. Yang boleh mengajukan:
- perorangan,
- badan hukum,
- penegak hukum.
Perorangan dan badan hukum harus punya hubungan hukum dengan tanah itu, misalnya sebagai pemilik atau pihak dalam suatu perjanjian. Contoh yang sering terjadi: ahli waris yang merasa tidak dilibatkan, pihak yang mengaku sudah membeli lebih dulu, atau mitra yang bersengketa soal kerja sama atas tanah itu.
Berapa lama blokir berlaku
Aturannya berbeda tergantung siapa yang mengajukan:
- Perorangan atau badan hukum. Berlaku 30 hari kalender sejak dicatat. Perpanjangan hanya bisa dengan penetapan atau putusan pengadilan.
- Penegak hukum. Berlaku sampai perkara pidananya dihentikan, atau sampai penyidik meminta penghapusan secara tertulis.
Blokir perorangan dihapus kalau jangka waktunya habis tanpa perpanjangan, pemohon mencabut permintaannya, Kepala Kantor menghapusnya lebih awal, atau ada perintah pengadilan.
Catatan dari praktik: beberapa kajian hukum menyebut catatan blokir tidak selalu hilang tepat setelah 30 hari. Jangan menganggap sebuah blokir sudah kedaluwarsa hanya karena penjual bilang sudah lewat sebulan. Minta keterangan tertulis dari Kantor Pertanahan.
Apa itu sita
Sita juga dicatat di Kantor Pertanahan, tetapi sumbernya perintah lembaga peradilan atau penyidik. Ada dua yang perlu dibedakan:
- Sita perkara (perdata). Dalam sengketa di pengadilan, hakim bisa menyita tanah yang disengketakan. Permintaan pencatatannya datang dari juru sita pengadilan atau pihak yang berkepentingan, dan berlaku sampai ada putusan berkekuatan hukum tetap.
- Sita pidana. Penyidik menyita tanah yang berkaitan dengan perkara pidana, misalnya yang diduga dibeli dari hasil kejahatan.
Akibatnya lebih keras daripada blokir. Menurut Permen yang sama, hak atas tanah yang disita tidak dapat dialihkan dan tidak dapat dibebani hak tanggungan. Artinya tidak bisa dijual, dihibahkan, atau dijaminkan ke bank selama sita masih tercatat.
Blokir dan sita, bedanya
| Blokir | Sita | |
|---|---|---|
| Dasar | Permintaan pihak yang punya hubungan hukum, atau penegak hukum | Perintah pengadilan atau penyidik |
| Lama | 30 hari kalender, dapat diperpanjang pengadilan (pidana: sampai perkara dihentikan) | Sampai putusan berkekuatan hukum tetap, atau perkara pidana selesai |
| Akibat | Pelayanan atas tanah dihentikan sementara | Hak tidak bisa dialihkan atau dijaminkan |
| Siapa menghapus | Habis waktu, dicabut pemohon, Kepala Kantor, atau pengadilan | Mengikuti putusan atau perintah yang menyitanya |
Akibatnya bagi pembeli
Kalau Anda sudah membayar tanda jadi atau bahkan melunasi, lalu ternyata ada catatan:
- AJB tidak bisa ditandatangani. PPAT akan menolak membuat akta kalau objeknya sedang dalam sengketa. Kalau akta sudah dibuat dalam keadaan sita, balik namanya tidak akan diproses.
- Uang tertahan. Anda harus menagih pengembalian dari penjual, dan itu bisa berujung somasi atau gugatan.
- KPR tertunda. Bank tidak akan mencairkan kredit untuk tanah yang tidak bisa dijaminkan. Cara kerja bank di sini dibahas di artikel cara kerja KPR.
- Risiko terbesar: pihak ketiga yang berhak. Blokir sering berarti ada orang lain yang mengaku punya hak atas tanah itu. Kalau klaimnya benar, pembeli bisa kehilangan tanahnya.
Cara mengecek sebelum membayar
- Jangan berhenti di cek online. Aplikasi dan peta online berguna untuk melihat data awal, tetapi catatan blokir dan sita ada di data Kantor Pertanahan. Artikel cara cek sertifikat tanah membahas langkah dasarnya.
- Minta PPAT mengecek sertifikat di Kantor Pertanahan sebelum akta dibuat. Hasil pengecekan menunjukkan status tanah, termasuk ada tidaknya blokir, sita, atau hak tanggungan. Lakukan ini sebelum membayar tanda jadi besar. Peran PPAT dijelaskan di peran notaris dan PPAT.
- Cek tunggakan dan hak tanggungan. Sertifikat yang masih dijaminkan ke bank perlu di-roya dulu, seperti dibahas di roya sertifikat KPR lunas.
- Tanyakan langsung ke penjual. Apakah ada sengketa, perkara di pengadilan, atau ahli waris yang belum setuju? Catat jawabannya.
- Ulangi pengecekan dekat hari akta. Blokir bisa dipasang kapan saja. Pengecekan dua bulan lalu tidak menjamin hari ini bersih.
- Bayar bertahap. Tanda jadi kecil, pelunasan saat akta ditandatangani dan cek sudah bersih. Skema ini membantu kalau catatan muncul di tengah jalan.
Kalau ada pihak yang menolak atau menunda pengecekan, anggap itu tanda bahaya. Tanda-tanda lain dibahas di menghindari sengketa tanah.
Kalau catatan itu muncul
Jangan langsung mundur dan jangan langsung memaksa. Mulai dari bertanya.
- Minta keterangan tertulis dari Kantor Pertanahan tentang jenis catatannya, siapa pemohonnya, dan tanggalnya.
- Bedakan blokir dan sita. Blokir perorangan yang sudah lewat waktu bisa dimintakan penghapusan. Sita harus menunggu putusan atau perintah dari yang menyitanya.
- Hubungi pihak yang memblokir lewat penjual, kalau memang ada persoalan yang bisa diselesaikan, misalnya ahli waris yang perlu dilibatkan.
- Tahan pembayaran. Jangan melunasi sebelum catatannya dihapus. Kalau penjual minta dibayar dulu karena “pasti beres”, tolak.
- Tulis kesepakatan. Kalau tetap mau menunggu, buat perjanjian tertulis yang menyebut catatan itu, batas waktu penghapusannya, dan pengembalian uang kalau tidak selesai.
- Pertimbangkan mencari properti lain. Sita pidana dan sengketa yang sedang diperkarakan biasanya makan waktu lama.
Kalau catatan menyangkut sengketa waris, baca juga menjual tanah warisan.
Kalau Anda pemilik yang sertifikatnya diblokir
Pemilik juga bisa dirugikan, misalnya karena pihak yang tidak berhak mengajukan blokir. Langkah umumnya: minta Kantor Pertanahan menjelaskan siapa pemohonnya dan dasarnya, lalu ajukan keberatan atau minta penghapusan sesuai prosedur. Kalau pemohon tidak mencabut dan memperpanjang lewat pengadilan, blokir perorangan seharusnya berakhir dalam 30 hari. Simpan semua bukti dan, kalau persoalannya rumit, minta bantuan advokat atau notaris.
Langkah berikutnya
Cek sertifikat, cek status tanah di Kantor Pertanahan, baru bayar. Kalau Anda ingin dibantu memeriksa dokumen atau mencari tanah yang statusnya bersih, lihat katalog properti Vorneo atau hubungi kami lewat halaman kontak.
