Pasangan campuran di Kalimantan bukan hal langka. Ada pekerja tambang dan perkebunan yang menikah dengan warga setempat, ada pasangan yang bertemu di perantauan, ada yang pulang ke kampung halaman istri atau suami yang WNI.
Pertanyaan soal rumah hampir selalu muncul. Boleh membeli atas nama siapa? Apakah pasangan asing ikut memiliki? Bagaimana kalau bercerai atau salah satunya meninggal?
Artikel ini fokus pada sisi WNI dalam perkawinan campuran: apa yang tetap menjadi haknya, kapan haknya bermasalah, dan apa yang perlu diurus sebelum membeli. Soal WNA yang ingin membeli sendiri sudah dibahas di aturan WNA membeli properti, jadi di sini kita tidak mengulangnya.
Dasarnya: hak milik hanya untuk WNI
Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menyatakan hak milik hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia (WNI). Menikah dengan orang asing tidak mencabut status itu. Selama kewarganegaraannya tidak hilang, WNI tetap bisa memegang Sertifikat Hak Milik (SHM).
Ancamannya datang dari cara harta dicampur. Di sinilah perjanjian kawin berperan.
Tiga jenis harta, tiga akibat
Menurut UU Perkawinan (UU No. 1 Tahun 1974), harta suami istri dibedakan menjadi:
- Harta bawaan. Yang dimiliki masing-masing sebelum menikah. Tanah atau rumah yang sudah ber-SHM atas nama WNI sebelum akad tetap miliknya sendiri. Pasangan asing tidak memperoleh hak atas rumah itu hanya karena menikah.
- Harta bersama. Yang diperoleh selama perkawinan, kecuali ada perjanjian kawin yang mengatur lain. Rumah yang dibeli setelah menikah masuk di sini, siapa pun nama di sertifikatnya.
- Hadiah dan warisan. Yang diterima salah satu pihak biasanya tetap milik penerimanya, kecuali ditentukan lain.
Karena hak milik tidak boleh dimiliki WNA, rumah yang masuk harta bersama dengan pasangan asing menjadi persoalan. Itu sebabnya PPAT dan Kantor Pertanahan umumnya meminta perjanjian kawin yang memisahkan harta sebelum WNI membeli tanah ber-SHM selama perkawinan campuran.
Perjanjian kawin: kapan dan bagaimana
Dasarnya Pasal 29 UU Perkawinan dan Putusan MK No. 69/PUU-XIII/2015. Perjanjian kawin boleh dibuat:
- sebelum menikah,
- pada waktu menikah,
- selama perkawinan berlangsung.
Perjanjian disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau notaris. Surat Direktur Jenderal Kependudukan dan Pencatatan Sipil tahun 2017 juga menyebut perjanjian itu dilaporkan dan dicatat pada register akta perkawinan. Prosedur teknisnya bisa berubah, jadi tanyakan ke notaris sebelum menandatangani.
Beberapa hal yang perlu diingat:
- Rumah yang sudah menjadi harta bersama. Kalau perjanjian dibuat setelah rumah dibeli, isi perjanjian harus jelas apakah ia hanya berlaku untuk harta ke depan atau juga yang sudah ada. Sebutkan nomor sertifikatnya.
- Tidak boleh merugikan pihak ketiga. Utang yang sudah ada kepada bank tidak hilang karena pisah harta.
- Isinya bisa selektif. Tidak harus pisah semuanya. Pola yang umum dibahas di perjanjian pranikah dan properti.
Aturan harta bersama untuk jual beli secara umum ada di aturan harta bersama dalam jual beli.
Kalau sudah terlanjur membeli tanpa perjanjian
Ini yang paling sering terjadi. Pasangan membeli rumah atas nama istri WNI, baru kemudian tahu bahwa rumah itu adalah harta bersama dengan suami WNA.
Langkah yang biasa ditempuh:
- Bicara dengan notaris sebelum bertindak, bukan sesudahnya.
- Tanyakan apakah perjanjian kawin yang dibuat sekarang bisa mengatur rumah itu, dan bagaimana PPAT di kota Anda memperlakukannya.
- Kalau tidak memungkinkan, tanyakan pilihan lain, misalnya mengalihkan rumah ke WNI lain dalam keluarga atau mengubah jenis hak. Setiap pilihan punya pajak dan biaya.
Jangan membuat akta mundur atau mengaku-ngaku rumah dibeli sebelum menikah. Tanggal pernikahan, tanggal akta jual beli, dan sumber uang bisa dicek.
Warisan: batas satu tahun
Pasal 21 ayat (3) UUPA mengatur dua keadaan. Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau karena percampuran harta akibat perkawinan, serta WNI yang kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak itu dalam satu tahun sejak diperolehnya. Kalau tidak, hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara.
Dalam perkawinan campuran, ini paling sering relevan pada dua peristiwa:
- WNI pemilik rumah meninggal. Pasangan asing menjadi ahli waris bersama anak-anaknya. Bagian pasangan asing atas hak milik harus dilepas dalam satu tahun, biasanya lewat jual beli atau pengalihan kepada ahli waris yang WNI.
- Anak yang kemudian tidak lagi WNI. Kalau status kewarganegaraannya berubah, hak milik yang dipegangnya masuk aturan yang sama.
Dalam praktik, keluarga sering menunggu sampai tahun terakhir. Jangan lakukan itu. Mulai urus pembagian waris, surat keterangan waris, dan rencana pengalihan sedini mungkin. Proses waris umumnya dibahas di balik nama sertifikat warisan.
Kalau bercerai
Tanpa perjanjian kawin, rumah yang dibeli selama pernikahan adalah harta bersama yang harus dibagi. Kalau rumah itu ber-SHM, bagian pasangan asing tidak bisa dimiliki dengan hak milik. Biasanya jalan keluarnya rumah dijual atau bagian pasangan asing dibayar tunai oleh pasangan WNI. Aturan satu tahun juga bisa ikut menentukan bila ada percampuran harta.
Dengan perjanjian kawin yang jelas, pembagiannya jauh lebih sederhana: rumah atas nama WNI tetap miliknya.
Pernikahan di luar negeri
Pasangan yang menikah di luar negeri perlu mencatatkan perkawinannya di Indonesia. UU Perkawinan menyebut pencatatan dilakukan dalam waktu satu tahun setelah suami istri kembali ke Indonesia. Banyak pasangan lupa mengurusnya, lalu bingung saat PPAT atau bank meminta bukti perkawinan yang sah di sini. Siapkan akta nikah, terjemahan tersumpah, dan dokumen pencatatannya sebelum membeli rumah.
Pilihan untuk pasangan asing
Pasangan asing tidak bisa memegang SHM. Pilihannya:
- Hak Pakai atau satuan rumah susun untuk WNA yang memenuhi syarat keimigrasian, sebagaimana dijelaskan di artikel WNA membeli properti.
- Menyewa. Untuk tinggal beberapa tahun saja, sewa lebih sederhana.
- Tidak ikut menjadi pemilik. Rumah atas nama WNI, dengan perjanjian kawin yang memisahkan harta, dan pasangan asing tinggal di dalamnya sebagai keluarga.
Hindari skema pinjam nama yang menjadikan pasangan asing pemilik sebenarnya di balik nama WNI. Hukum menganggap perjanjian seperti itu batal, dan tidak ada pegangan kalau hubungan berubah.
Urutan yang aman sebelum membeli
- Konsultasi dengan notaris soal perjanjian kawin, sebelum mencari rumah.
- Pastikan perkawinan tercatat sah di Indonesia.
- Tentukan siapa yang namanya dicantumkan di sertifikat dan dari rekening siapa uang dibayar.
- Pilih PPAT dan beri tahu sejak awal bahwa ini perkawinan campuran.
- Simpan akta perjanjian kawin bersama sertifikat, karena bank dan PPAT akan memintanya lagi saat menjual atau menjaminkan.
- Buat rencana warisan dan wasiat sejak awal, termasuk soal batas satu tahun.
Kalau Anda mencari rumah dan ingin ada yang membantu menyiapkan dokumen atau survei, lihat katalog properti Vorneo atau tulis lewat halaman kontak.
