Pertanyaan ini sering datang dari dua arah. Ada Warga Negara Asing (WNA) yang bekerja atau berkeluarga di Kalimantan dan ingin punya rumah sendiri. Ada juga Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan WNA dan bingung apakah boleh membeli rumah atas namanya.

Jawaban singkatnya: WNA bisa memiliki rumah di Indonesia, tetapi tidak dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Bentuk haknya berbeda, syaratnya lebih banyak, dan ada jalan pintas yang harus dihindari.

Panduan ini untuk WNA, pasangan perkawinan campuran, dan penjual yang didatangi calon pembeli asing. Aturannya bisa diperbarui, jadi pastikan detail terbaru kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebelum membayar apa pun.

SHM hanya untuk WNI

Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960 atau UUPA) menetapkan bahwa hak milik hanya bisa dipegang WNI. Aturan ini tetap berlaku walaupun pembeli asing membayar tunai atau sudah lama tinggal di Indonesia.

Artinya, WNA tidak bisa membeli rumah lalu membalik nama SHM-nya atas nama sendiri. Kalau rumah yang diincar bersertifikat SHM, haknya perlu diubah menjadi hak yang boleh dipegang WNA. PPAT dan Kantor Pertanahan akan menjelaskan jalur perubahannya.

Yang bisa dimiliki WNA

Menurut PP No. 18 Tahun 2021, WNA yang memiliki dokumen keimigrasian dapat memiliki:

  • Rumah tapak dengan Hak Pakai. Rumah biasa di atas tanah, dengan hak yang disebut Hak Pakai.
  • Satuan rumah susun, atau unit apartemen, yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB).

Hak Pakai punya jangka waktu. Hak ini diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu dapat diperbarui paling lama 30 tahun. Tanggal berakhirnya tercantum di sertifikat.

Ada juga pilihan yang tidak berupa kepemilikan. Anda bisa menyewa dengan perjanjian tertulis, atau memegang Hak Pakai yang diberikan pemilik tanah lewat akta PPAT. Bagi WNA yang bekerja di Kalimantan untuk beberapa tahun saja, menyewa sering kali lebih sederhana daripada membeli.

Syarat dan batasan

  • Dokumen keimigrasian yang sah. PPAT akan memeriksa dokumen apa yang dimiliki pembeli dan apakah memenuhi ketentuan.
  • Harga minimum. Kementerian ATR/BPN menetapkan batas harga minimum per wilayah untuk rumah yang boleh dimiliki WNA. Rumah di bawah batas itu tidak bisa dibeli WNA. Angkanya berbeda per wilayah dan bisa diperbarui, jadi tanyakan angka terbaru ke PPAT atau Kantor Pertanahan.
  • Batasan lain. Aturan juga bisa membatasi hal lain, seperti luas tanah dan jumlah rumah. Minta PPAT menjelaskan ketentuan yang berlaku saat Anda membeli.
  • Prosedurnya tetap sama. Akta dibuat PPAT, pajak dibayar, lalu peralihan didaftarkan di Kantor Pertanahan.
  • Pajaknya juga sama. Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai bruto, dan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai peraturan daerah setempat.

Tanyakan juga ke PPAT apa yang terjadi pada Hak Pakai Anda kalau suatu saat Anda tidak lagi memenuhi syarat, misalnya karena tidak lagi tinggal di Indonesia. Pahami jawabannya sebelum membeli, bukan sesudahnya.

Bagi penjual, transaksi dengan pembeli WNA biasanya butuh waktu lebih panjang karena ada perubahan hak. Libatkan PPAT sejak awal, dan jangan ikut dalam skema pinjam nama, karena penjual pun bisa terseret sengketa.

Warisan dan perkawinan campuran

WNA yang mewarisi hak milik

Kadang WNA menjadi ahli waris tanah ber-SHM, misalnya anak yang sudah berganti kewarganegaraan. Menurut UUPA, WNA yang memperoleh hak milik karena pewarisan atau percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskan hak itu dalam waktu satu tahun. Kalau tidak dilepaskan, haknya hapus dan tanahnya jatuh kepada negara.

Pelepasan bisa dilakukan, misalnya, dengan menjual atau mengalihkan hak itu kepada WNI. Tanyakan ke PPAT pilihan yang cocok untuk keluarga Anda, dan jangan menunggu sampai batas waktunya hampir habis.

WNI yang menikah dengan WNA

Menurut UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Kalau WNI menikah dengan WNA tanpa perjanjian perkawinan yang memisahkan harta, rumah yang dibeli selama perkawinan ikut dimiliki pasangan asingnya. Akibatnya, WNI tersebut tidak bisa memegang SHM atas rumah itu.

Jalan keluarnya adalah perjanjian perkawinan yang memisahkan harta. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015, perjanjian ini bisa dibuat selama perkawinan, tidak harus sebelum menikah. Perjanjian dibuat di hadapan notaris, dicatatkan sesuai ketentuan, dan tidak boleh merugikan pihak ketiga seperti kreditur.

Bahasan lengkap soal harta suami istri ada di artikel aturan harta bersama dalam jual beli.

Kenapa perjanjian pinjam nama berbahaya

Jalan pintas yang kadang ditawarkan adalah pinjam nama, atau nominee. Rumah dibeli dengan uang WNA, tetapi sertifikatnya atas nama WNI, lalu dibuat perjanjian sampingan bahwa pemilik sebenarnya adalah WNA.

Menurut UUPA, perbuatan yang bermaksud memindahkan hak milik kepada WNA, langsung maupun tidak langsung, batal demi hukum. Tanahnya jatuh kepada negara, dan pembayaran yang sudah diterima tidak dapat dituntut kembali.

Dalam praktik, risikonya juga datang dari banyak arah:

  • Pemegang nama meninggal, dan rumah menjadi harta warisan keluarganya.
  • Pemegang nama bercerai, dan rumah dianggap harta bersama dengan pasangannya.
  • Pemegang nama berutang, dan rumah disita kreditur.
  • Pemegang nama menjual atau menjaminkan rumah tanpa sepengetahuan WNA.

Dalam semua keadaan itu, WNA tidak punya pegangan hukum yang kuat. Perjanjian sampingan yang bertentangan dengan UUPA tidak akan menolong.

Membeli lewat perusahaan

Perusahaan berbadan hukum Indonesia, termasuk perusahaan penanaman modal asing (PT PMA), juga tidak bisa memegang hak milik. Perusahaan bisa memegang hak seperti HGB untuk kegiatan usahanya, dengan perizinan berusaha yang sesuai.

Jalur ini cocok untuk properti usaha, seperti gudang atau kantor. Jalur ini bukan jalan pintas untuk memiliki rumah pribadi. Diskusikan dengan notaris dan konsultan hukum sebelum mendirikan perusahaan hanya untuk membeli properti.

Langkah aman bagi pembeli WNA

  1. Pastikan dokumen keimigrasian Anda memenuhi syarat, dan tanyakan batas harga minimum terbaru untuk wilayah tersebut.
  2. Pilih PPAT di wilayah tanah berada sejak awal, sebelum membayar tanda jadi.
  3. Minta PPAT mengecek sertifikat dan menjelaskan jalur perubahan hak kalau rumahnya ber-SHM.
  4. Kalau Anda menikah dengan WNI, bicarakan perjanjian perkawinan dengan notaris lebih dulu.
  5. Bayar lewat transfer ke rekening pemilik yang namanya tercantum di sertifikat, dan simpan semua buktinya.
  6. Tolak tawaran pinjam nama, seberapa pun meyakinkan orang yang menawarkannya.
  7. Simpan akta, sertifikat, dan bukti pajak di tempat aman, lalu catat tanggal berakhirnya Hak Pakai Anda.

Peran PPAT dalam setiap langkah dibahas di artikel peran notaris dan PPAT, dan perbedaan jenis hak di artikel mengenal perbedaan SHM, HGB, dan AJB.

Kalau Anda ingin melihat rumah yang sedang dipasarkan, mulai dari katalog properti Vorneo dan tanyakan status sertifikatnya sebelum menawar.