Martapura adalah ibu kota Kabupaten Banjar. Kotanya bersebelahan dengan Banjarbaru, dan Jalan Ahmad Yani yang datang dari Banjarmasin terus berlanjut sampai ke sini. Karena itu banyak orang menganggap Martapura sekadar perpanjangan Banjarbaru. Padahal suasananya berbeda.
Martapura dikenal sebagai kota santri dan kota intan. Ada pondok pesantren besar, pasar intan, dan kawasan Sekumpul yang ramai peziarah. Panduan ini untuk Anda yang sedang menimbang membeli rumah atau tanah di Martapura, entah untuk ditinggali sendiri, untuk orang tua, atau untuk disewakan.
Karakter kota: santri, intan, dan sungai
Ada beberapa hal yang membentuk kehidupan sehari-hari di Martapura.
Yang pertama adalah pendidikan agama. Pondok Pesantren Darussalam Martapura sudah lama menjadi tujuan santri dari berbagai daerah, dan di sekitarnya tumbuh banyak pesantren serta majelis lain. Santri, guru, dan keluarga yang menjenguk mereka membutuhkan tempat tinggal, makan, dan belanja.
Yang kedua adalah perdagangan intan dan batu permata. Pasar intan di pusat kota menjadi tempat jual beli perhiasan dan batu, sementara penambangan intan tradisional ada di Cempaka, yang masuk wilayah Banjarbaru.
Yang ketiga adalah Sekumpul. Kawasan ini menjadi tempat ziarah ke makam KH Muhammad Zaini Abdul Ghani, yang dikenal sebagai Guru Sekumpul. Saat haul tahunannya, jumlah pengunjung sangat besar dan jalan-jalan di sekitarnya penuh. Bagi pemilik rumah di dekat Sekumpul, ini berarti beberapa hari dalam setahun lingkungan akan sangat ramai.
Yang keempat adalah Sungai Martapura yang melintasi kota. Sungai ini memberi warna pada kawasan lama, tetapi juga menjadi sumber risiko banjir yang dibahas di bawah.
Akses ke Banjarbaru dan Banjarmasin
Dari sisi akses, Martapura punya posisi yang cukup enak. Banjarbaru ada di sebelahnya, dengan kantor pemerintahan provinsi, kampus, dan Bandara Syamsudin Noor. Banjarmasin bisa dicapai lewat Jalan Ahmad Yani yang sama, melewati Banjarbaru, Gambut, dan Kertak Hanyar.
Jalan utama ke arah Banua Anam di utara juga berangkat dari Martapura. Bagi keluarga yang sering pulang ke Rantau, Kandangan, atau Barabai, ini bisa jadi nilai tambah.
Waktu tempuh harian sangat tergantung titik rumah dan kantor Anda. Jalan Ahmad Yani padat pada jam sibuk, terutama ke arah Banjarmasin. Sebelum membeli, coba jalani sendiri rute Anda pada jam berangkat dan pulang kerja yang sebenarnya. Untuk gambaran koridor ini, baca panduan koridor Jalan Ahmad Yani.
Jenis properti yang biasa dijumpai
Pasar properti Martapura cukup beragam. Secara umum, Anda akan menemukan:
- Rumah keluarga lama di dekat pusat kota, dekat pasar, masjid, dan sekolah. Biasanya sudah berdiri lama, kadang sebagian masih berupa rumah kayu atau rumah panggung.
- Rumah dan kamar yang disewakan, misalnya untuk santri, guru, atau pedagang. Pola rumah yang sebagian ditempati pemilik dan sebagian disewakan cukup umum.
- Ruko di jalan utama, untuk toko, rumah makan, atau usaha perhiasan.
- Perumahan baru di pinggiran kota, termasuk rumah bersubsidi, untuk keluarga muda yang ingin harga lebih ringan.
- Tanah kavling dan tanah keluarga di desa-desa sekitar, sebagian masih bersurat lama seperti Surat Keterangan Tanah (SKT).
Kalau Anda ingin rumah yang sekaligus menghasilkan sewa, perhitungkan siapa penyewanya. Santri dan pengurus pondok biasanya punya pola tinggal yang mengikuti tahun ajaran. Panduan properti untuk disewakan membahas cara menghitungnya.
Membaca risiko banjir di Martapura
Banjir Januari 2021 melanda sebagian besar Kalimantan Selatan, dan Kabupaten Banjar termasuk yang terdampak berat. Di Martapura, kawasan dekat Sungai Martapura dan dataran rendahnya tergenang cukup lama.
Ini bukan berarti seluruh Martapura rawan. Ketinggian tanah berbeda dari satu kelurahan ke kelurahan lain, bahkan dari satu gang ke gang lain. Yang penting, Anda mengecek lokasi spesifik, bukan mengandalkan kesan umum.
Beberapa pertanyaan yang bisa diajukan ke tetangga:
- Setinggi apa air di sini pada Januari 2021?
- Berapa hari air bertahan sebelum surut?
- Apakah jalan menuju rumah ini tergenang saat hujan deras biasa?
Lihat juga bekas garis air di dinding, cat yang mengelupas di bagian bawah, dan bandingkan tinggi lantai dengan jalan. Datang saat musim hujan memberi gambaran yang lebih jujur. Panduan survei properti di musim hujan dan kemarau bisa membantu menyusun daftar ceknya.
Untuk lokasi yang dekat sungai, tanyakan juga ke kelurahan atau Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) setempat soal garis sempadan sungai. Bangunan yang terlalu dekat ke sungai bisa bermasalah saat mengurus izin atau saat ada program penataan bantaran.
Legalitas tanah di pinggiran kota
Di pusat kota, banyak rumah sudah bersertifikat. Di desa-desa pinggiran, Anda masih bisa menemukan tanah dengan SKT, segel lama, atau surat waris yang belum dibalik nama.
Sebelum membayar, pastikan beberapa hal:
- Jenis surat tanahnya, dan apakah sudah ada Sertifikat Hak Milik (SHM).
- Kalau belum bersertifikat, cek register di kantor desa dan temui pemilik tanah di setiap sisi batas.
- Peruntukan lahannya dalam rencana tata ruang, terutama kalau tanahnya dulu sawah. Sawah tertentu masuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) dan tidak bisa begitu saja dibangun rumah.
- Siapa saja ahli warisnya kalau tanah itu tanah keluarga, dan apakah semuanya setuju menjual.
Penjelasan lebih lengkap ada di panduan SKT dan segel tanah.
Siapa yang cocok tinggal di Martapura
Martapura biasanya cocok untuk:
- Keluarga yang ingin dekat dengan lingkungan pesantren dan majelis.
- Pegawai yang bekerja di Kabupaten Banjar atau di sisi timur Banjarbaru.
- Orang yang punya usaha di bidang perhiasan atau perdagangan di pusat kota.
- Keluarga yang sering bepergian ke Banua Anam.
Sebaliknya, kalau kantor Anda di pusat Banjarmasin dan Anda harus berangkat setiap hari pada jam sibuk, hitung dulu waktu dan biaya perjalanannya dengan jujur. Bandingkan juga dengan pilihan di Banjarbaru sebelum memutuskan.
Langkah praktis sebelum membeli
- Tentukan dulu tujuan Anda: ditinggali, untuk orang tua, atau disewakan.
- Kunjungi lokasi pada jam sibuk dan saat musim hujan.
- Tanyakan riwayat banjir ke tetangga, terutama untuk rumah dekat sungai.
- Cek jenis surat tanah dan peruntukannya ke kantor desa, Kantor Pertanahan, atau PUPR.
- Libatkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sejak awal.
Martapura punya suasana yang tenang dan religius dengan akses yang cukup baik ke dua kota besar di dekatnya. Kalau Anda ingin melihat pilihan yang ada, mulai dari tanah dijual di Kabupaten Banjar, dan tim Vorneo Property bisa membantu mengecek lokasi serta dokumennya.
