房贷（KPR，Kredit Pemilikan Rumah）的最后一期月供已经付清。感觉所有事情都办完了。但其实还有一步常被遗忘：把银行的担保记录从您的房屋产权证上删除。

这一步叫作注销抵押登记（roya）。只要还没办 roya，即使债务已经还清，您的产权证上仍登记着不动产抵押权（Hak Tanggungan）。这条记录通常要到多年以后，房子要出售或被继承时，才会显出麻烦。

这份指南写给刚还清房贷的您、早已还清却一直没顾上办理的您，以及在心仪房屋的产权证上发现旧抵押权的买家。

什么是 roya，为什么要办

房贷获批时，房子通过不动产抵押权成为担保品。这是一种对土地设立的担保权，由 1996 年第 4 号法律（UU No. 4 Tahun 1996）规定。抵押权在土地局（Kantor Pertanahan）登记，并记载在产权证资料上。

抵押权让银行处于有利地位。如果借款人违约，银行可以通过公开拍卖出售担保品。债务还清后，这项权利就终止了，但它的记录要等向土地局申请 roya 之后，才会从土地登记资料中消失。

roya 在三种情况下很重要：

  • 出售房子。 买方的土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）会核查产权证。仍在登记中的抵押权必须先处理掉，买卖才能进行。
  • 申请新贷款。 新的银行希望在一张干净的产权证上设立自己的抵押权。
  • 继承。 如果业主在办理 roya 之前去世，就得由继承人来办，而去银行找回多年前的文件可能会难得多。

如果您是准买家，在卖方的产权证上发现了旧的抵押权，不必马上放弃。可以请卖方出示结清证明（surat keterangan lunas），并在签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前办完 roya，或者请 PPAT 安排办理顺序。

还清后银行交还的文件

结清手续办好后，银行会把担保文件交还给借款人，通常包括：

  • 土地产权证原件，即一直由银行保管的那一张。
  • 抵押权证书（Sertifikat Hak Tanggungan）原件。
  • 结清证明，以及银行为办理 roya 出具的函件，说明债务已经还清，银行同意注销抵押权。
  • 您当初交给银行的其他文件，例如建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB），以及买卖契约的副本，如果银行有保管的话。

离开银行之前，把所有文件都检查一遍。核对借款人姓名、产权证编号和房屋地址。如果缺了什么，请银行以书面形式记下所缺的文件。

如果抵押权是以电子方式登记的，抵押权证书也是电子形式。因此您拿到的文件，形式可能与上面的清单有所不同。

办理 roya 的步骤

一般顺序如下：

  1. 还清并索取证明。 确认没有遗留的欠款、罚息或手续费。索取结清证明。
  2. 从银行取回担保文件，即上面列出的那些。
  3. 问清由谁申请 roya。 有的银行自己办理，有的交给借款人办，也有的通过公证人或 PPAT 办理。
  4. 向土地所登记的土地局提交 roya 申请。 带上产权证原件、抵押权证书、银行函件、业主的身份证（KTP）和申请表。如果委托他人办理，还要附上授权书。
  5. 缴纳官方费用，以柜台开出的账单为准。
  6. 检查结果。 确认抵押权已经不再登记，无论是在产权证上，还是在土地与空间规划部（ATR/BPN）的应用 Sentuh Tanahku 中。

在已经启用电子产权证的土地局，办理 roya 时，您的纸质产权证可能会一并转换为电子产权证。

电子 roya 与要问银行的问题

如今很多抵押权业务已经以电子方式办理，称为电子抵押权（HT-el）。通过这个系统登记的抵押权，注销一般也以电子方式申请，而银行作为债权人通常会参与申请。

所以不要靠猜。直接问银行：

  • roya 由银行申请，还是由我自己申请？
  • 如果由银行申请，什么时候提交？我怎样查看结果？
  • 如果由我申请，我会拿到哪些文件？是纸质的还是电子的？
  • 银行或公证人办理这件事会收费吗？

把银行的答复以书面形式保存下来，例如银行的正式信函或官方电子邮件。

在土地局办理 roya 的官方费用属于非税国家收入（PNBP，Penerimaan Negara Bukan Pajak），收费标准由政府规定。如果由公证人或 PPAT 代办，另有服务费。交出文件之前，请先索取费用明细。

银行已更名，或文件遗失时

还了很多年才还清的房贷，有时会遇到手续上的问题，例如：

  • 银行合并或更名。 去找承继的银行，向它索取办理 roya 的函件；如果土地局要求，还要附上证明更名或合并的文件。
  • 抵押权证书在银行遗失。 请银行就遗失一事出具正式声明。土地局会告诉您还需要哪些额外材料。
  • 土地产权证遗失。 如果是在银行保管期间遗失的，请银行承担责任，一起办理补发。如果是在您手上遗失的，需要先办理补发产权证。
  • 银行已经停业。 这种情况更复杂。请向土地局或 PPAT 寻求指引，因为办理时可能需要负责该银行清算事务的一方出具文件，或者需要法院裁定。

如果您早就还清了，不要等到有交易时才办。拖得越久，越难找到了解您贷款经过的人，也越难找到记录这些经过的文件。

通过私下接手转让买来的房子

有些房子是通过非正式的接手转让（over kredit）买来的。买方付给原借款人一笔钱，然后接着付月供，但没有在银行办理任何正式手续。在银行的记录里，借款人仍是原来那个人，产权证也仍在卖方名下。

结果是，房贷还清时，银行把文件交给登记在册的借款人，而不是这些年一直在付月供的人。原借款人必须参与进来。由他取回文件、申请 roya，然后在 PPAT 面前签署买卖契约，房子才能过户到买方名下。

如果原借款人很难联系上，或者已经去世，这件事就转到他的继承人身上，过程可能会长得多。这正是接手转让最好通过银行正式办理的原因，详见如何通过银行稳妥地接手转让房贷一文。

付完最后一期月供之后要做的事

您可以按这个顺序来：

  1. 索取结清证明，并确认没有剩余欠款。
  2. 取回产权证原件、抵押权证书和办理 roya 的函件，并核对资料。
  3. 问银行由谁申请 roya，以及以什么形式申请。
  4. 在土地局申请或跟进 roya，直到抵押权不再登记为止。
  5. 把所有原件存放在安全的地方，并做好副本。

如果您还在准备提前还清，提前还清房贷的策略一文讨论了如何计算其中的得失。如果想在还清之前卖房，请看如何出售仍在还房贷的房子。

如果办完 roya 后您打算出售这套房子，可以从 Vorneo 的委托出售页面开始。