Cicilan terakhir Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah dibayar. Rasanya semua urusan selesai. Padahal ada satu langkah lagi yang sering terlupa: menghapus catatan jaminan bank dari sertifikat rumah Anda.

Langkah itu disebut roya. Selama roya belum dilakukan, sertifikat Anda masih tercatat terbebani Hak Tanggungan, walaupun utangnya sudah lunas. Catatan ini biasanya baru terasa mengganggu bertahun-tahun kemudian, saat rumah mau dijual atau diwariskan.

Panduan ini untuk Anda yang baru melunasi KPR, yang sudah lama lunas tetapi belum sempat mengurus, dan pembeli yang menemukan Hak Tanggungan lama pada sertifikat rumah incarannya.

Apa itu roya dan kenapa perlu diurus

Saat KPR disetujui, rumah dijadikan jaminan melalui Hak Tanggungan, yaitu hak jaminan atas tanah yang diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996. Hak Tanggungan ini didaftarkan di Kantor Pertanahan dan tercatat pada data sertifikat.

Hak Tanggungan memberi bank posisi yang kuat. Kalau debitur gagal bayar, bank dapat menjual jaminan lewat pelelangan umum. Setelah utang lunas, hak itu berakhir, tetapi catatannya baru hilang dari data pertanahan setelah roya diajukan ke Kantor Pertanahan.

Roya penting untuk tiga keadaan:

  • Menjual rumah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pembeli akan mengecek sertifikat. Hak Tanggungan yang masih tercatat harus dibereskan dulu sebelum jual beli bisa berjalan.
  • Mengajukan pinjaman baru. Bank baru ingin memasang Hak Tanggungan sendiri atas sertifikat yang bersih.
  • Warisan. Kalau pemilik meninggal sebelum roya, ahli waris yang harus mengurusnya, dan mencari dokumen lama dari bank bisa jauh lebih sulit.

Kalau Anda calon pembeli dan menemukan Hak Tanggungan lama pada sertifikat penjual, tidak perlu langsung mundur. Minta penjual menunjukkan surat keterangan lunas dan menyelesaikan roya sebelum akta jual beli, atau minta PPAT mengatur urutannya.

Dokumen yang diserahkan bank setelah lunas

Setelah pelunasan diproses, bank menyerahkan kembali dokumen jaminan kepada debitur. Biasanya isinya:

  • Sertifikat tanah asli yang selama ini disimpan bank.
  • Sertifikat Hak Tanggungan asli.
  • Surat keterangan lunas dan surat dari bank untuk keperluan roya, yang menyatakan utang sudah lunas dan bank setuju Hak Tanggungan dihapus.
  • Dokumen lain yang dulu Anda serahkan, misalnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan salinan akta jual beli, kalau bank menyimpannya.

Periksa semuanya sebelum meninggalkan bank. Cocokkan nama debitur, nomor sertifikat, dan alamat rumah. Kalau ada yang kurang, minta bank mencatat kekurangannya secara tertulis.

Untuk Hak Tanggungan yang didaftarkan secara elektronik, Sertifikat Hak Tanggungannya juga berbentuk elektronik. Jadi bentuk dokumen yang diserahkan bisa berbeda dari daftar di atas.

Langkah mengurus roya

Urutan umumnya:

  1. Lunasi dan minta bukti. Pastikan tidak ada sisa tagihan, denda, atau biaya administrasi yang tertinggal. Minta surat keterangan lunas.
  2. Ambil dokumen jaminan dari bank, seperti daftar di atas.
  3. Tanyakan siapa yang mengajukan roya. Ada bank yang mengurusnya sendiri, ada yang menyerahkan kepada debitur, ada juga yang lewat notaris atau PPAT.
  4. Ajukan permohonan roya ke Kantor Pertanahan tempat tanah terdaftar. Bawa sertifikat asli, Sertifikat Hak Tanggungan, surat dari bank, KTP pemilik, dan formulir permohonan. Kalau diwakilkan, sertakan surat kuasa.
  5. Bayar biaya resmi sesuai tagihan dari loket.
  6. Periksa hasilnya. Pastikan Hak Tanggungan sudah tidak tercatat lagi, baik pada sertifikat maupun di aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN.

Di kantor yang sudah menerapkan sertifikat elektronik, sertifikat kertas Anda bisa sekaligus dialihmediakan menjadi sertifikat elektronik saat roya diproses.

Roya elektronik dan pertanyaan untuk bank

Banyak pemrosesan Hak Tanggungan kini berjalan secara elektronik, yang dikenal sebagai HT-el. Untuk Hak Tanggungan yang didaftarkan lewat sistem ini, penghapusannya umumnya juga diajukan secara elektronik, dan bank sebagai kreditur biasanya terlibat dalam pengajuannya.

Jadi jangan menebak. Tanyakan langsung kepada bank:

  • Apakah roya diajukan oleh bank atau oleh saya sendiri?
  • Kalau oleh bank, kapan diajukan, dan bagaimana saya mengecek hasilnya?
  • Kalau oleh saya, dokumen apa saja yang diserahkan, dan bentuknya kertas atau elektronik?
  • Apakah ada biaya yang ditagihkan bank atau notaris untuk mengurusnya?

Simpan jawaban bank secara tertulis, misalnya lewat surat atau email resmi bank.

Biaya resmi roya di Kantor Pertanahan berupa Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), yang tarifnya ditetapkan pemerintah. Kalau roya diurus notaris atau PPAT, ada biaya jasa yang terpisah. Minta rinciannya sebelum menyerahkan dokumen.

Kalau bank sudah berganti nama atau dokumennya hilang

KPR yang lunas setelah bertahun-tahun kadang menemui masalah administrasi. Beberapa di antaranya:

  • Bank bergabung atau berganti nama. Datangi bank penerusnya. Minta surat untuk roya dari bank tersebut, beserta dokumen yang menunjukkan perubahan nama atau penggabungan kalau Kantor Pertanahan memintanya.
  • Sertifikat Hak Tanggungan hilang di bank. Minta bank membuat surat pernyataan resmi tentang kehilangan itu. Kantor Pertanahan akan memberi tahu syarat tambahannya.
  • Sertifikat tanah hilang. Kalau hilang saat disimpan bank, minta bank ikut bertanggung jawab mengurus penggantiannya. Kalau hilang di tangan Anda, sertifikat pengganti perlu diurus dulu.
  • Bank sudah tidak beroperasi. Ini kasus yang lebih rumit. Minta arahan Kantor Pertanahan atau PPAT, karena jalurnya bisa memerlukan dokumen dari pihak yang mengurus penyelesaian bank itu atau penetapan pengadilan.

Kalau Anda sudah lama lunas, jangan menunggu sampai ada transaksi. Semakin lama ditunda, semakin sulit menemukan orang yang mengetahui riwayat kredit Anda dan dokumen yang mencatatnya.

Rumah hasil over kredit di bawah tangan

Ada rumah yang dibeli lewat over kredit informal. Pembeli membayar sejumlah uang kepada debitur awal, lalu meneruskan cicilan tanpa proses resmi di bank. Di catatan bank, debiturnya tetap orang lama, dan sertifikatnya pun tetap atas nama penjual.

Akibatnya, saat KPR lunas, bank menyerahkan dokumen kepada debitur yang tercatat, bukan kepada orang yang membayar cicilan selama ini. Debitur awal harus ikut terlibat. Ia mengambil dokumen, mengajukan roya, lalu menandatangani akta jual beli di hadapan PPAT agar rumah bisa dibalik nama ke pembeli.

Kalau debitur awal sulit dihubungi atau sudah meninggal, urusannya pindah ke ahli warisnya, dan prosesnya bisa jauh lebih panjang. Inilah alasan over kredit sebaiknya lewat jalur resmi bank, seperti dijelaskan di artikel cara over kredit rumah dengan aman lewat bank.

Yang perlu dilakukan setelah cicilan terakhir

Urutan yang bisa Anda ikuti:

  1. Minta surat keterangan lunas dan pastikan tidak ada tagihan tersisa.
  2. Ambil sertifikat asli, Sertifikat Hak Tanggungan, dan surat untuk roya, lalu periksa datanya.
  3. Tanyakan kepada bank siapa yang mengajukan roya dan bagaimana bentuk pengajuannya.
  4. Ajukan atau pantau roya di Kantor Pertanahan sampai Hak Tanggungan tidak tercatat lagi.
  5. Simpan semua dokumen asli di tempat aman, dan buat salinannya.

Kalau Anda masih menyiapkan pelunasan, artikel strategi melunasi KPR lebih cepat membahas cara menghitung untung ruginya. Kalau rumah ingin dijual sebelum lunas, baca cara menjual rumah yang masih dalam cicilan KPR.

Kalau setelah roya Anda berencana menjual rumah itu, Anda bisa mulai dari halaman titip jual Vorneo.