在南加里曼丹的一些县，煤矿参与塑造了城镇的面貌。工人和承包商来到这里，需要住处、办公室、修理厂和小吃店。附近拥有住宅和商铺（ruko）的业主，能感受到租房需求的火热。

不过，这种需求有自己的规律。项目运转时需求上升，合同结束或煤价走弱时，需求可能迅速回落。

本指南写给考虑在矿业城镇买住宅、商铺或土地用于出租的您。内容包括需求从哪里来、有哪些风险，以及如何老老实实地算账。

本文说的是哪些城镇

煤矿在 Tabalong、Balangan、Tapin、Tanah Bumbu 和 Kotabaru 影响很大。明显受到影响的城镇包括 Tabalong 的 Tanjung、Balangan 的 Paringin，以及 Tanah Bumbu 的 Batulicin 及其周边。Tapin 和 Kotabaru 的部分地区也有采矿活动。

每个城镇的情况不同，城里也不是每个地方都依赖矿业。无论矿上情况如何，政府机关、市场和学校照样带来住房需求。

租房需求从哪里来

在矿业城镇，租客通常来自以下几类人：

  • 承包商公司，租房作为员工宿舍（mes）或职员住房。
  • 工人及其家属，自己租房子或单间。
  • 供应商和配套企业，租商铺、仓库或修理厂。
  • 公务员、教师和商贩，不论有没有矿，他们都住在这座城镇。

最后这一类人常被忽视，可是当矿业项目冷清时，继续租房住下去的可能正是他们。

所以，要选对他们也有吸引力的房产。靠近学校和市场的家庭住宅，比运矿道路边的宿舍楼更容易再租出去。

租金跟着煤价和合同走

矿业城镇的租金与两件事紧密相关：大宗商品价格和承包商合同。煤价好、产量上升时，承包商增加人手，四处找住处。价格下跌或合同结束时，承包商裁减人手，退掉租来的房子。

在热闹时买入的业主，往往按最高的租金来算账。问题是，那样高的租金不一定能维持。如果很多人同时盖出租房，项目结束时供应就可能过剩。

问问几位业主和居民，项目冷清时类似房子的租金是多少。这个数字比今天的租金更适合用来算账。

不要去猜煤价的走向。只需算一算：如果租金下降、房子空置几个月，这处房产是否仍然划算。

常常发现得太晚的风险

  • 供应过剩。一个项目结束时，许多房子和单间可能同时空出来，租金也随之下降。
  • 土地位于采矿许可区内。土地权利和采矿许可是两回事。向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问该地点是否在采矿许可区内，或是否靠近计划中的新矿坑。可以在 GISTARU 上查看的县空间规划，也会标出划作采矿用途的区域。
  • 运矿道路的扬尘和噪音。靠近运矿道路或矿场的房子，可能受到扬尘和重型车辆噪音的影响，有时到了夜里还不停。
  • 水流改变。矿坑和堆土会改变周边的水流。问问居民，近几年积水或洪水是否变得更频繁。
  • 只有一个大租客。如果所有单位都租给同一个承包商，一份合同结束，就可能让所有单位同时空置。
  • 损耗。很多人合住的宿舍房，通常比家庭住宅坏得快。

如果您有几个单位，就把租客搭配开。一个单位租给承包商，其余租给家庭或小商户，收入就不会全押在一份合同上。

计入空置期的示例计算

示例计算（数字仅为示意，并非任何城镇的实际价格）：

  • 房子以 Rp 10 亿买入，以每年 Rp 8000 万租给承包商。
  • 最终所得税（PPh final），按租金总额的 10% 计：Rp 800 万。
  • 维护费和土地与建筑物税（PBB），假设为 Rp 700 万。
  • 首年净收入：Rp 6500 万，即买入价的 6.5%。

现在假设合同一年后结束。房子空置六个月，然后以每年 Rp 5000 万租给一户人家。

  • 第二年实收租金：Rp 2500 万。
  • 最终所得税 Rp 250 万，维护费和 PBB 仍为 Rp 700 万。
  • 第二年净收入：Rp 1550 万，不到 2%。

两年平均下来每年约 4%，远低于起初看到的 6.5%，而且这还没算上前一位租客搬走后的维修费用。

如果这个较差的版本您仍能接受，这个买入价也许合理。如果不能，就压低出价，或者另找房产。

如果您考虑为工人盖联排出租屋，算账方法见联排出租屋（kontrakan petak）经营指南。

租给公司：合同与税务

租给承包商公司有好处：租金可以预付，手续也规范。不过，合同要仔细读。

需要写进合同的事项：

  • 租期和提前终止的条件，包括该公司的采矿合同结束时怎么处理。
  • 最多可住人数，尤其是用作宿舍的房子。
  • 维修费用由谁承担，以及退租时房屋应达到的状况。
  • 付款方式，例如按年预付或按月支付。

也要索取承租公司的资料和有权签字人的姓名。保存合同副本和所有付款凭证。

税务方面，根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），土地和建筑物的租金要缴纳租金总额 10% 的最终所得税。如果承租公司被指定为代扣义务人，就由它代扣税款，并给您开具代扣凭证（bukti potong）。否则由您自行缴纳，一般不迟于次月 15 日，然后在年度纳税申报表（SPT Tahunan）中申报。

税务总局（DJP）目前使用的系统名为 Coretax。详情见租金所得税指南；您自己的具体情况，请向税务局咨询。

买入前的步骤

  1. 了解周边都有哪些租客，从大承包商到家庭和小商户。
  2. 向省能源与矿产局询问附近的采矿许可区。
  3. 白天和晚上各去一次现场，亲眼看看、亲耳听听运矿车辆的情况。
  4. 向居民打听积水和洪水的变化。
  5. 按较低的租金和空置期来算账，再根据结果出价。

Tabalong 的住宅见 Tabalong 待售住宅列表，出租商铺见 Tanah Bumbu 出租商铺列表。