Banua Anam 是南加里曼丹上游六个县的统称。在 Banjar 语中，banua 意为家乡、故土，anam 意为“六”。
这里的城镇比 Banjarmasin 或 Banjarbaru 小。不过，每一座都是周边村庄的行政、学校、集市和各类服务中心。
本指南写给想在其中某个县购买住宅、土地或商铺（ruko）的您，不论是自住、做生意，还是给老家的家人。内容包括这一地区的概况，以及付款之前需要核查的事项。
六个县及其城镇
这六个县由一条从 Martapura 向北延伸的主干道连接。Rantau 位于最南端，Tanjung 位于最北端。东面绵延着 Meratus 山脉。
- Tapin，首府 Rantau。见 Tapin 待售土地。
- Hulu Sungai Selatan（HSS），首府 Kandangan。见 Hulu Sungai Selatan 待售住宅。
- Hulu Sungai Tengah（HST），首府 Barabai。见 Hulu Sungai Tengah 待售住宅。
- Hulu Sungai Utara（HSU），首府 Amuntai。见 Hulu Sungai Utara 待售住宅。
- Balangan，首府 Paringin。见 Balangan 待售住宅。
- Tabalong，首府 Tanjung。见 Tabalong 待售住宅。
服务种植园、稻田和沼泽地的城镇
Banua Anam 的城镇是周边农业地区的服务中心，这些地区有橡胶园、稻田和沼泽地。比如 Hulu Sungai Utara 有大片沼泽，并以 Alabio 鸭闻名。
在一些县，煤矿的影响也很大，尤其是 Tabalong、Balangan 和 Tapin。矿业带来了工人和承包商，他们的到来也影响着附近城镇的住房和租房需求。
对买家来说，了解这些很有用。一座城镇里住着谁、在那里做什么工作，决定了人们要找什么样的房产，也决定了日后转卖或出租的难易。
买家通常找什么
在这类县城，需求通常集中在几类房产上：
- 靠近市中心的住宅，离市场、学校、政府机关和医院都近。
- 主干道旁的土地，用来做生意、开修理铺、建小仓库，或者盖店住两用的房子。
- 市中心的商铺，自己经营或者出租。
- 村里的家族土地，在继承人已经到别的城市定居后拿出来出售。
看主干道旁的土地时，要留意临街面宽、车辆能否停靠而不影响交通，以及门前的路是否积过水。看住宅时，先衡量它离工作地点和学校有多远，再考虑土地面积。
如果您买房是给父母住，或者只在回乡时偶尔住，也要想好平时由谁照看。在潮湿地区，长期空置的房子坏得更快，木屋尤其如此。
洪水记录与沼泽地
2021 年 1 月的洪水波及南加里曼丹大部分地区。首府为 Barabai 的 Hulu Sungai Tengah，是受灾最严重的地区之一。如果您要买的地方当时受了灾，直接问问邻居：
- 2021 年 1 月时，这里的水有多高？
- 水退之前积了多久？
- 之后这栋房子或这块地还淹过吗？
也要找找墙上的旧水痕，并把地板高度与门前的路面作比较。
Hulu Sungai Utara 有很多土地是沼泽地。这类土地上高脚屋很常见，沼泽的水位随季节涨落。如果要在沼泽地上盖普通的房子，需要回填土或特殊地基，费用可能比在干地上高得多。请在雨季去看，才能看到最差的状况，包括通往现场的道路。
仍只有 SKT 的村庄土地
在村里，并不是所有土地都有产权证。有些土地凭村长或街道长（lurah）开具、有时也由区长（camat）开具的土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah）持有，有些凭旧的 segel（旧式土地凭据），或者凭常被称为 sporadik 的土地实际占有声明书。
这些文书证明的是占有的历史，而不是土地权利证书。购买这类土地之前：
- 查阅村公所的土地登记簿，了解这块地历来有过哪些文书。
- 拜访每一侧相邻土地的主人，确认他们认可这条边界。
- 查看 BHUMI，这是土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图，可以看到周边已有产权证的地块。
- 询问土地局（Kantor Pertanahan），这块地能否登记。
买下之后，要正式记录这笔交易并为土地办理登记：可以申请首次登记，如果该村正在实施全面系统土地登记计划（PTSL），也可以通过它登记。这类土地的价格通常比有产权证的土地低。完整说明见 SKT 与 segel 土地文书指南。
矿区与林区
在有矿的县，看起来空着的土地，可能位于采矿许可区之内。土地权利和采矿许可是两回事，附近的矿可能会限制您在这块地上能做的事。
向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问该地点是否在采矿许可区内。也要留意周边的运矿道路、扬尘和噪音。
在靠近 Meratus 山脉的方向，有些土地可能位于林区（kawasan hutan）之内。林区内的土地不能随便办理产权证。付款之前，请到林业局查看林区地图。
土地在县空间规划中的用途，也可以在 GISTARU 上查看，这是 ATR/BPN 的空间规划地图服务。
在缺乏完整数据时判断价格
县城的房产成交数据不一定容易拿到。要判断价格是否合理：
- 与同一个村或街道最近的几笔成交作比较，而不是拿别的城市的价格来比。
- 向村干部和居民打听实际成交价，而不是开价。
- 使用税务评估价（NJOP），即土地与建筑物税（PBB）账单上的数字，把它当作计税基础，而不是市场价。
- 把额外费用算进去，例如回填土、办理产权证和税费。
城镇越小，潜在买家也越少。从一开始就要想好：如果计划有变，这处房产转卖或出租有多容易。
下一步
- 根据日常需要选择城镇：工作、上学和家人。
- 在雨季去现场看，并和邻居聊聊。
- 确认土地文件的类型，再到村公所和土地局核查。
- 如果地点靠近矿区或林区，就问清相关情况。
- 请土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）经办；在 PPAT 稀少的地区，则由临时土地契约官（由区长 camat 担任）经办。
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