在 Banjarmasin 和 Banjarbaru 的城郊，价格看起来最实在的土地，往往是稻田。它离马路近，面积宽敞，卖家还会向您保证，只要填土就能盖房。

问题是，并不是所有稻田都可以改建成住宅。有些稻田受到法律和地方空间规划的保护，合法的产权证也改变不了这一点。

本指南写给考虑买稻田来盖房、分割成地块（kavling），或者继续耕种的您。内容包括如何核查它的保护状态，以及稻田确实可以改作他用时需要计算的费用。

为什么城郊的稻田看起来便宜

稻田通常比路面低、潮湿，还不能直接盖房。它看起来便宜，是因为把它变成可建设用地的费用还没有算进去。

还有一个更重要的原因：有些稻田根本不能用来建住宅。如果不核查这一状态，便宜的价格可能换来一块无法按您的计划使用的地。

在本省买地的其他常见问题，从沼泽地到产权证，见南加里曼丹买地建议。

LP2B 和 LSD 是什么

2009 年第 41 号法律（UU No. 41 Tahun 2009）对可持续粮食农田（LP2B）作出了规定。被划定为 LP2B 的土地受到保护，不得转用（alih fungsi），即不得从粮食农田改作住宅等其他用途。

土地与空间规划部（ATR/BPN）还在一些省份绘制了受保护稻田（LSD）地图。问清这份地图是否适用于您看中的稻田所在的县。

哪些地块受保护，由当地的空间规划和地方条例（Perda）确定。所以答案可能因县而异，甚至相邻的两片稻田也可能不同。空间规划修订时，这一状态也可能改变，所以务必查看现行有效的文件。

稻田受保护意味着什么

受保护并不取消所有权。这块稻田仍可以持有永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik），也仍然可以作为稻田出售。

受到限制的是它的用途：

  • 拿不到建住宅的许可。如果空间规划把这块地定为农业用地，就无法为住宅签发空间利用适配许可（KKPR）和建筑许可（PBG）。
  • 不能分割成住宅地块。打算把稻田分割成住宅地块出售的计划，也会卡在同样的状态上。
  • 很难再作为建设用地转卖。下一位买家会遇到和您一样的问题。

所以，SHM 证明的是谁拥有这块地，而不是地上可以建什么。

如何核查状态

在支付订金之前完成以下核查：

  • 在 GISTARU 上查看空间规划，这是 ATR/BPN 的空间规划地图服务。看该地点在空间规划（RTRW）或详细空间规划（RDTR）中属于农业区还是住宅区。
  • 向县或市的空间规划局或公共工程局（Dinas PUPR）询问。如果当地提供城市规划说明（KRK），就申请一份，上面会写明这块地可以建什么。
  • 向农业局询问这块地是否被划定为 LP2B。
  • 向土地局（Kantor Pertanahan）询问这块地是否在 LSD 地图上，以及能否办理分割或变更土地用途。
  • 看看四周。仍在使用的灌溉渠和仍在耕种的成片稻田，都提示您需要查得更仔细。

每次得到答复，都记下工作人员的姓名和日期，或者请对方书面答复。口头答复在日后出问题时很难作为依据。

如何完整解读空间规划，见土地空间规划核查指南。

填了土不等于可以盖房

卖家有时会说：“地已经填过土了，所以不再是稻田了。”

土地的状态取决于空间规划和政府的划定，而不是它今天的实际样子。被划定为受保护土地的稻田，即使填土填到和围墙一样高，状态也还是一样。

填埋受保护的土地，还可能给土地主人带来法律问题。如果您买下已经填过土的地，也就连同这个问题一起买了下来。

请卖家出示书面依据：KKPR、KRK，或相关部门出具的、说明这块地可以用于建设的证明。如果卖家只能口头回答，就当作状态尚不明确。

如果稻田不受保护

如果核查结果显示稻田不受保护，所在分区也允许建住宅，出价之前还有一些费用要算。

  • 填土。稻田一般比路面低。用面积乘以填土高度算出回填土方量，再加上压实时的收缩量。具体方法见购买回填土地指南。
  • 淤泥层。稻田里松软的淤泥最好在填土前清除或处理，否则地面可能多年持续下沉。
  • 压实时间。新填的土需要时间和压实，才能安全地在上面建房。
  • 排水。不要堵住灌溉渠或邻近稻田的水路。自己修好排水沟，让雨水既不积在您的地里，也不流到邻居的地里。
  • 地基。软土需要更坚固的地基，静力触探试验（uji sondir）可以帮助了解土壤的承载力。
  • 许可。动工之前，您仍然需要相符的 KKPR 和 PBG。

这些费用加起来，可能让看似便宜的稻田最终比可以直接建房的干地还贵。要比较的是总成本，而不只是地价。

如果您买来耕种

并不是每个买稻田的人都想盖房。如果您想继续耕种，要问的问题就不一样了：

  • 水源。水从哪里来：灌溉、潮汐，还是只靠雨水？种植季的水够不够？
  • 洪水。这片田在雨季是否经常被淹，是否因此歉收过？
  • 通道。手扶拖拉机和收割机械能否进入，收成怎么运出来？
  • 耕作者。现在由谁耕种，依据什么约定？买之前把旧的约定清楚了结。
  • 业主的居住地。对于居住在土地所在区（kecamatan）以外的人持有农地，有专门的规定，这类土地常被称为“在外地主”土地（tanah absentee）。请向土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）确认这项规定是否影响您的购买。

收成和稻谷价格每季都在变。要按几季的情况来计算，不要只看一季好收成。

下一步

  1. 索取产权证和土地与建筑物税（PBB）纳税通知单（SPPT）的副本，并记下地块的位置。
  2. 在 GISTARU 上查看分区，再向空间规划局、农业局和土地局确认。
  3. 如果卖家说这块地可以盖房，请他出示书面依据。
  4. 如果确实可以，出价之前先算好填土、排水和地基的费用。

Banjar 县正在出售的土地，可以在 Banjar 待售土地列表中查看。