一张产权证，不一定能配合您的计划。父母想把土地分给三个孩子。地主想卖掉一半的地。还有人想把一大片土地分成许多小地块（kavling）出售。

在这些情况下，都需要到土地局（Kantor Pertanahan）把母产权证（sertifikat induk）分割成几张新的产权证。

这份指南写给打算分割产权证的地主、想分配家族土地的继承人，以及看中别人一部分土地的买家。内容包括办理流程、所需文件、划分地块的额外许可，以及常让手续卡住的问题。

什么时候需要分割产权证

通常在以下情况下，您需要分割产权证：

  • 出售部分土地。 买家只买其中一部分，所以这部分必须先有自己的产权证，才能过户。
  • 分配遗产。 继承人约定各自分得一块独立的地，而不是共同拥有同一块地。
  • 划分地块出售。 把大片土地分成若干块，中间留出道路。
  • 把不同用途的部分分开，例如一部分建住宅，另一部分建商铺（ruko）。

“分割”与“分离”有什么不同

土地局有两个相近的术语。

分割（pemecahan）是指把一块地分成几块新的地。母产权证被注销，每一块新地各自获得一张产权证。

分离（pemisahan）是指从原地块中划出一部分。被划出的部分获得新的产权证，而母产权证继续有效，只是面积相应减少。

这两个术语不必死记。把您的打算告诉工作人员或土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah），他们会建议合适的办理方式。

在土地局的办理流程

一般来说，顺序如下：

  1. 制定分割方案。 画一张简单的草图：分成几块、每块多大，以及每一块从哪里通到道路。
  2. 提交申请。 由产权证上登记的权利人亲自或委托他人，在土地局柜台提交申请。
  3. 测量。 测量人员到现场。业主通常要在每块新地的每个角埋设界桩（patok），相邻的邻居最好也到场。
  4. 生成新地块资料。 测量结果被整理成每一块地的地块图和测量文书（surat ukur）。
  5. 签发新产权证。 每一块地获得自己的产权证，母产权证则被注销或扣减面积。

在已经启用电子服务的土地局，分割后的产权证可能直接以电子产权证的形式签发。

有几件小事能让测量更顺利。清除地界上的灌木，确保界桩容易找到，并提前很久把测量日期告诉邻居。保存好回执和案卷编号，方便跟进办理进度。

需要准备的文件

各地土地局的具体要求可能不同，但通常包括：

  • 产权证原件，即要分割的那一张。
  • 所有权利人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）。如果产权证登记在几个人名下，所有人都要在申请书上签字。
  • 最近一年的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证。
  • 分割方案草图，标明每一块地的尺寸。
  • 授权书，如果委托他人办理。
  • 银行同意书，如果产权证仍作为贷款抵押。

如果是遗产，步骤会更多。登记在已故父母名下的产权证，一般要先过户到全体继承人名下。之后再分割土地并分给每一位继承人，通常需要由 PPAT 制作共有权利分配契约（akta pembagian hak bersama）。

具体顺序要与 PPAT 和土地局一起确定。继承过户的步骤，见如何办理遗产产权证过户一文。

分割成大量地块出售时

为家人把一块地分成两块，与把一大片土地分成几十个地块出售，是两回事。对于后者，许多土地局在受理之前会要求补充文件，例如：

  • 空间利用适配许可（KKPR），证明该地点确实可以用于这项活动。
  • 经地方政府批准的场地规划图（site plan），标明地块划分、道路、排水沟和公共设施。
  • 预留道路和公共设施用地，作为单独的地块。在一些地区，这部分以后要移交给地方政府。

各县、市的规定不同。在绘制地块平面图或开始对外出售之前，请先向当地土地局和空间规划部门询问。

如果您把买地块当作投资，地块投资的收益与风险一文讨论了需要算清楚的另一面。

购买地块的买家，要问清楚所出售的地块是否已有自己的产权证，还是仍挂在母产权证之下。答案决定了您能直接签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），还是必须先签一份约定协议。

费用与常见障碍

土地局的官方费用属于非税国家收入（PNBP，Penerimaan Negara Bukan Pajak）。收费标准由政府规定，取决于土地面积和服务类型（例如测量和登记）等因素。请在柜台索取书面明细。

如果您请 PPAT 或其他人代办，服务费另计。请从一开始就以书面形式约定金额。

最常见的障碍有：

  • 地块没有通路。 每一块新地都必须能从道路到达。位于后面、没有通路的地块很难卖出，也很难取得建筑许可。相关风险见没有通路的土地一文。
  • 地块面积低于下限。 许多地区在地方条例或空间规划中规定了地块的最小面积或最小宽度。
  • 与邻居的地界纠纷。 如果邻居不同意界桩的位置，测量可能会被推迟。
  • 受保护的稻田。 被划入可持续粮食农田（LP2B）的稻田，不能随意分割成住宅地块。
  • 产权证资料与现场不符，例如面积或地块形状不同。

在产权证分割之前购买部分土地

这种情况很常见：您看中了别人一半的土地，但产权证还是一张。这一部分的 AJB 一般要等它有了自己的产权证后才签。请向 PPAT 询问，对您的情况来说怎样的顺序最稳妥。

等待期间，请用在公证人面前签署的买卖约定协议（PPJB）来保护自己。务必确认其中写明：

  • 所购部分的位置和尺寸，附双方签字的草图。
  • 由谁办理并支付分割费用。
  • 与进度挂钩的付款时间表，例如测量完成后付一部分，签 AJB 时付清余款。
  • 期限以及逾期的后果，包括分割无法完成时的退款。

在您那部分的产权证签发之前，不要只凭收据就付清全款。AJB 与 PPJB 的区别，见AJB 与 PPJB 有什么不同一文。

如果您正在找地块，可以浏览 Vorneo 的待售地块列表，出价之前先问清楚每一块地的产权证状态。