Satu sertifikat tidak selalu cocok untuk satu rencana. Orang tua ingin membagi tanahnya kepada tiga anak. Pemilik lahan ingin menjual separuh bidangnya. Ada juga yang ingin menjual tanah luas dalam bentuk kavling-kavling kecil.
Dalam semua keadaan itu, sertifikat induknya perlu dipecah menjadi beberapa sertifikat baru di Kantor Pertanahan.
Panduan ini untuk pemilik tanah yang berencana memecah sertifikat, ahli waris yang ingin membagi tanah keluarga, dan pembeli yang tertarik pada sebagian tanah orang lain. Isinya alur, dokumen, izin tambahan untuk kavling, dan hal-hal yang sering membuat prosesnya macet.
Kapan sertifikat perlu dipecah
Pemecahan sertifikat biasanya dibutuhkan ketika Anda ingin:
- Menjual sebagian tanah. Pembeli hanya membeli sebagian bidang, jadi bagian itu harus punya sertifikat sendiri sebelum bisa dibalik nama.
- Membagi warisan. Ahli waris sepakat masing-masing mendapat petak sendiri, bukan memiliki satu bidang bersama-sama.
- Membuat kavling untuk dijual. Tanah luas dibagi menjadi beberapa petak, lengkap dengan jalan di antaranya.
- Memisahkan bagian dengan fungsi berbeda, misalnya sebagian untuk rumah dan sebagian untuk ruko.
Pemecahan dan pemisahan, apa bedanya
Di Kantor Pertanahan ada dua istilah yang mirip.
Pemecahan berarti satu bidang dibagi menjadi beberapa bidang baru. Sertifikat induk ditutup, lalu setiap bidang baru mendapat sertifikat sendiri.
Pemisahan berarti sebagian tanah dipisahkan dari bidang induk. Bagian yang dipisahkan mendapat sertifikat baru, sedangkan sertifikat induk tetap berjalan dengan luas yang berkurang.
Anda tidak perlu menghafal istilahnya. Jelaskan saja rencana Anda kepada petugas atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan mereka akan menyarankan jalur yang cocok.
Alur di Kantor Pertanahan
Secara umum, urutannya seperti ini:
- Buat rencana pembagian. Gambar sketsa sederhana: berapa petak, ukuran masing-masing, dan dari mana setiap petak mendapat akses jalan.
- Ajukan permohonan. Pemegang hak yang namanya tercantum di sertifikat mengajukan permohonan di loket Kantor Pertanahan, sendiri atau lewat kuasa.
- Pengukuran. Petugas ukur datang ke lokasi. Pemilik biasanya diminta memasang patok di setiap sudut petak baru, dan tetangga yang berbatasan sebaiknya ikut hadir.
- Data bidang baru. Hasil ukur diolah menjadi peta bidang dan surat ukur untuk setiap petak.
- Sertifikat baru terbit. Setiap petak mendapat sertifikat sendiri, dan sertifikat induk ditutup atau dikurangi luasnya.
Di kantor yang sudah menerapkan layanan elektronik, sertifikat hasil pemecahan bisa terbit sebagai sertifikat elektronik.
Ada beberapa hal kecil yang membuat pengukuran lancar. Bersihkan batas tanah dari semak, pastikan patok mudah ditemukan, dan beri tahu tetangga jadwal pengukurannya jauh hari. Simpan tanda terima dan nomor berkas untuk memantau prosesnya.
Dokumen yang perlu disiapkan
Syarat persisnya bisa berbeda antarkantor, tetapi biasanya meliputi:
- Sertifikat asli yang akan dipecah.
- KTP dan Kartu Keluarga semua pemegang hak. Kalau sertifikat atas nama beberapa orang, semuanya ikut menandatangani permohonan.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
- Sketsa rencana pemecahan dengan ukuran setiap petak.
- Surat kuasa, kalau pengurusan diwakilkan.
- Persetujuan bank, kalau sertifikat masih menjadi jaminan kredit.
Untuk warisan, urutannya lebih panjang. Sertifikat atas nama orang tua yang sudah meninggal umumnya dibalik nama dulu kepada semua ahli waris. Setelah itu tanahnya dipecah dan dibagi kepada masing-masing ahli waris, biasanya dengan akta pembagian hak bersama yang dibuat PPAT.
Urutan persisnya ditentukan bersama PPAT dan Kantor Pertanahan. Langkah balik nama warisnya ada di artikel cara mengurus balik nama sertifikat warisan.
Kalau dipecah menjadi banyak kavling untuk dijual
Memecah satu bidang menjadi dua untuk keluarga berbeda dengan memecah satu hamparan luas menjadi puluhan kavling untuk dijual. Untuk yang kedua, banyak Kantor Pertanahan meminta dokumen tambahan sebelum memproses, misalnya:
- Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang menunjukkan bahwa lokasi itu memang boleh dipakai untuk kegiatan tersebut.
- Site plan yang disahkan pemerintah daerah, berisi pembagian petak, jalan, saluran, dan fasilitas umum.
- Lahan untuk jalan dan fasilitas umum yang disisihkan sebagai bidang tersendiri. Di sejumlah daerah, bagian ini nantinya diserahkan kepada pemerintah daerah.
Aturannya berbeda di setiap kabupaten dan kota. Tanyakan ke Kantor Pertanahan dan dinas tata ruang setempat sebelum Anda membuat denah kavling atau mulai menawarkannya.
Kalau Anda membeli kavling sebagai investasi, artikel untung dan risiko investasi tanah kavling membahas sisi lain yang perlu dihitung.
Bagi pembeli kavling, tanyakan apakah petak yang ditawarkan sudah punya sertifikat sendiri atau masih menumpang di sertifikat induk. Jawabannya menentukan apakah Anda bisa langsung membuat Akta Jual Beli (AJB) atau harus lewat perjanjian pengikatan dulu.
Biaya dan hal yang sering menghambat
Biaya resmi di Kantor Pertanahan berupa Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Tarifnya ditetapkan pemerintah dan antara lain bergantung pada luas tanah dan jenis layanan, seperti pengukuran dan pendaftaran. Minta rinciannya secara tertulis di loket.
Kalau Anda memakai jasa PPAT atau pihak lain untuk mengurusnya, biaya jasanya terpisah. Sepakati angkanya secara tertulis sejak awal.
Hal yang paling sering menghambat:
- Petak tanpa akses jalan. Setiap petak baru harus bisa dicapai dari jalan. Petak di belakang tanpa jalan akan sulit dijual dan sulit mendapat izin bangunan. Risikonya dibahas di artikel tanah tanpa akses jalan.
- Ukuran petak di bawah batas minimum. Banyak daerah mengatur luas atau lebar minimum petak dalam peraturan daerah atau rencana tata ruangnya.
- Sengketa batas dengan tetangga. Pengukuran bisa tertunda kalau tetangga tidak setuju dengan letak patok.
- Sawah yang dilindungi. Sawah yang masuk Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) tidak bisa begitu saja dipecah menjadi kavling perumahan.
- Data sertifikat yang tidak cocok dengan kondisi lapangan, misalnya luas atau bentuk bidangnya berbeda.
Membeli sebagian tanah sebelum sertifikatnya dipecah
Situasi ini sering terjadi: Anda cocok dengan separuh tanah seseorang, tetapi sertifikatnya masih satu. AJB untuk bagian itu umumnya baru dibuat setelah bagian tersebut punya sertifikat sendiri. Tanyakan ke PPAT urutan yang paling aman untuk kasus Anda.
Selama menunggu, lindungi diri Anda dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. Pastikan isinya memuat:
- Letak dan ukuran bagian yang dibeli, dengan sketsa yang ditandatangani kedua pihak.
- Siapa yang mengurus dan membayar biaya pemecahan.
- Jadwal pembayaran yang terikat pada tahapan, misalnya sebagian setelah pengukuran dan pelunasan saat AJB.
- Batas waktu dan akibatnya, termasuk pengembalian uang kalau pemecahan tidak bisa dilakukan.
Jangan membayar lunas hanya dengan kuitansi sebelum sertifikat bagian Anda terbit. Perbedaan keduanya dijelaskan di artikel beda AJB dan PPJB.
Kalau Anda sedang mencari kavling, lihat daftar tanah kavling dijual di Vorneo dan tanyakan status sertifikat setiap petaknya sebelum menawar.
