Iklan over kredit rumah mudah ditemukan: bayar sejumlah uang ke pemilik, lanjutkan cicilannya, dan rumah langsung bisa ditempati. Bagi pembeli, uang di depan itu sering terlihat lebih kecil daripada uang muka dan biaya membeli rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) baru.
Tawaran seperti ini bisa masuk akal. Tetapi ada dua hal yang menentukan apakah Anda untung atau malah terjebak: berapa biaya sebenarnya, dan lewat jalur apa pengalihannya dilakukan.
Panduan ini untuk calon pembeli rumah over kredit, dan juga untuk pemilik yang ingin mengalihkan rumahnya yang masih ber-KPR.
Over kredit dan take over KPR itu berbeda
Over kredit berarti rumah beserta sisa kreditnya berpindah ke orang lain. Pembeli membayar sejumlah uang kepada penjual sebagai ganti bagian yang sudah dicicil penjual, biasa disebut harga over. Setelah itu, pembeli melanjutkan sisa cicilan KPR-nya.
Take over KPR antarbank adalah hal lain. Di sana debiturnya tetap sama, hanya pinjamannya dipindahkan ke bank lain, biasanya untuk mendapatkan bunga lebih ringan. Penjelasannya ada di cara take over KPR ke bank lain.
Di iklan, keduanya sering sama-sama disebut take over. Tanyakan dengan jelas: apakah yang dijual rumahnya beserta sisa kredit, atau pemiliknya hanya ingin pindah bank?
Hitung biaya sebenarnya
Harga over hanyalah uang di depan. Biaya sebenarnya untuk memiliki rumah itu terdiri dari:
- Harga over yang dibayar kepada penjual.
- Seluruh sisa cicilan, yaitu cicilan per bulan dikali sisa bulan tenornya.
- Biaya proses, seperti administrasi bank, notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), balik nama, dan asuransi.
Untuk membandingkan dengan harga pasar rumah sejenis, pakai angka lain: harga over ditambah sisa pokok utang dari surat keterangan bank. Angka inilah yang setara dengan harga beli.
Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi): harga over Rp 100 juta, sisa pokok utang Rp 250 juta, dan sisa cicilan 120 bulan sebesar Rp 3,2 juta per bulan. Rumah itu setara dengan harga Rp 350 juta, yang bisa Anda bandingkan dengan rumah sejenis di sekitarnya. Uang yang akan Anda keluarkan sampai lunas adalah Rp 100 juta ditambah Rp 384 juta, belum termasuk biaya proses.
Perhatikan juga jenis bunganya. Jika kreditnya memakai bunga mengambang, cicilan bisa naik atau turun. Jika sedang dalam masa bunga tetap, tanyakan kapan masa itu berakhir, karena cicilan yang ditunjukkan penjual bisa berubah tidak lama setelah Anda mengambil alih. Untuk membandingkan dengan KPR baru, hitung di simulasi KPR.
Untuk penjual: menentukan harga over yang wajar
Banyak penjual menghitung harga over dari jumlah cicilan yang sudah mereka bayar. Cara ini sering membuat harga terlalu tinggi. Pada tahun-tahun awal KPR, sebagian besar cicilan biasanya terpakai untuk bunga, sehingga sisa pokok utang turun lebih lambat dari perkiraan.
Pembeli yang teliti akan menjumlahkan harga over dan sisa pokok utang, lalu membandingkannya dengan harga rumah sejenis. Jika hasilnya jauh di atas harga pasar, rumah Anda akan sulit laku.
Pendekatan yang lebih masuk akal adalah mulai dari perkiraan harga pasar rumah Anda, lalu kurangi dengan sisa pokok utang. Selisihnya adalah gambaran kasar harga over yang bisa diterima pembeli, sebelum memperhitungkan biaya proses yang akan mereka tanggung.
Jalur resmi: alih debitur di bank yang sama
Jalur yang aman adalah alih debitur, yaitu pengalihan kredit kepada pembeli dengan persetujuan bank. Urutannya umumnya seperti ini:
- Penjual meminta surat keterangan sisa utang dari bank, termasuk tunggakan dan denda jika ada.
- Pembeli mengajukan diri ke bank yang sama sebagai debitur baru. Bank memeriksa penghasilan, dokumen, dan riwayat kredit di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang dikelola Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Bank juga bisa menilai ulang rumahnya.
- Bank memutuskan dan menetapkan syaratnya. Suku bunga dan tenor bisa disesuaikan dengan ketentuan yang berlaku saat itu.
- AJB di hadapan PPAT. Penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli (AJB), sertifikat dibalik nama ke pembeli, dan Hak Tanggungan dipasang dengan pembeli sebagai debitur.
- Harga over dibayar sesuai kesepakatan, sebaiknya pada saat AJB atau dengan pengaturan tertulis di hadapan notaris.
Bank biasanya mengenakan biaya untuk proses ini. Tanyakan besarnya sejak awal. Datanglah bersama ke bank, karena pengalihan resmi memerlukan tanda tangan kedua pihak, dan sering juga persetujuan pasangan penjual.
Jika bank tidak menyetujui pembeli, jalan lainnya adalah pembeli mengajukan KPR baru di bank lain untuk melunasi kredit penjual. Setelah itu, prosesnya sama dengan membeli rumah bekas yang masih ber-KPR.
Jalur bawah tangan dan risikonya
Over kredit bawah tangan hanya memakai perjanjian antara penjual dan pembeli, kadang ditambah kuitansi dan surat kuasa. Pembeli membayar cicilan atas nama penjual, dan bank tidak dilibatkan. Sertifikat dan utang tetap atas nama penjual.
Risiko bagi pembeli:
- Penjual meninggal, sehingga Anda harus berurusan dengan ahli warisnya, dan surat kuasa berakhir.
- Penjual berubah pikiran, atau menjaminkan, menjual, atau mengklaim rumah itu lagi.
- Saat lunas, sertifikat kembali kepada penjual, dan AJB tetap memerlukan kerja samanya.
- Bank hanya mengenal penjual sebagai debitur, jadi Anda tidak punya posisi jika ada masalah.
Risiko bagi penjual:
- Pembeli berhenti membayar, dan catatan SLIK penjual yang rusak.
- Rumah bisa dilelang bank atas utang yang masih atas nama penjual.
- Tagihan seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tetap atas nama penjual.
Perjanjian kredit pada umumnya juga melarang debitur mengalihkan rumah jaminan tanpa persetujuan bank. Artinya, jalur ini rapuh dan bisa sekaligus melanggar perjanjian kredit penjual.
Yang perlu dicek sebelum membayar harga over
- Surat keterangan sisa pokok dari bank. Jangan cukup dengan pengakuan penjual atau foto buku cicilan.
- Tunggakan dan denda, supaya tidak ikut Anda tanggung diam-diam.
- Status sertifikat, termasuk nama pemegang hak dan jenisnya. Jika Hak Guna Bangunan (HGB), cek tanggal berakhirnya.
- Bukti bayar PBB beberapa tahun terakhir.
- Status subsidi. Rumah dengan KPR subsidi punya aturan sendiri. Bacalah aturan over kredit rumah subsidi sebelum melangkah.
- Status perkawinan penjual, karena rumah yang dibeli selama perkawinan memerlukan persetujuan pasangan untuk dijual.
- Kondisi rumah dan lingkungannya, diperiksa sama telitinya seperti membeli rumah bekas biasa.
Langkah berikutnya
Listing take over di vorneo.id menampilkan dua angka: harga over yang dibayar kepada penjual dan cicilan per bulan. Pakai keduanya sebagai titik awal, lalu cocokkan dengan surat keterangan dari bank sebelum membayar apa pun.
Mulailah dengan menghitung biaya sebenarnya, lalu ajak penjual datang bersama ke bank untuk menanyakan syarat alih debitur.
Daftar rumah yang sedang dipasarkan, termasuk listing take over, ada di katalog properti Vorneo, dan tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp.
